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1、盛世服装城项目经营策划书 一、前 言该项目编制根据：1、盛世集团提供项目资料；2、进行市场调研获得第一手资料；3、沈阳市记录局1998年、1999年国民经济和社会发展记录公报；4、沈阳市商业联合会、沈阳市商业经济学会编辑内部资料商业参照。二、项目概况1、项目名称：盛世服装城。2、项目选址：位于沈阳市皇姑区北行商业中心区，即原沈阳市石棉厂厂址内。南接岐山路、三和百货；北依中华人民共和国城，距银泰百货1000米，与皇姑副食隔街相望；相邻长江街，与太原街相接。 3、项目规模及投资：（1） 该项目占地面积1.53万平方米，建筑面积4万平方米，分地上三层，营业面积3万平方米。（2） 项目总投资：2800
2、万元，由盛世集团投资。4、项目经营者：5、项目经营方式：采用租凭经营方式，即由盛世集团投资，其子公司租赁经营。三、项目经营环境分析1、项目所在都市-沈阳市是东北地区政治、经济、文化和商贸中心，是东北地区交通枢纽，有着丰富人口和人才资源及雄厚经济实力和工业基本。1999年全市经济稳中有进，经济水平逐渐提高，国民经济财政政策作用下，经济运营明显加快，总体经济形势呈现出健康向上发展态势。当前宏观经济运营已进入适度绿灯区，总体经济发展已进入景气状态。2、沈阳市第三产业发展迅速，每年都以较大力度支持全市经济迅速增长。1999年第三产业增长值总量达506.7亿元，比1993年增长65.3%，平均增速达9.
3、9%，第三产业对GDP贡献率稳步增长。从行业构成看，批零贸易餐饮业、运送邮电仓储业及金融保险业是推动我市第三产业发展支柱产业。其中，批零贸易餐饮业作为第三产业发展老式行业，1999年增长值总量达180亿元，在第三产业中高居榜首，以批零贸易为主第三产业持续发展既有助于推动居民消费水平提高，同步也预示了盛世服装城在沈阳市地区行业潜力。 3、项目符合沈阳市、皇姑区政府发展商贸总体思路和基本原则，符合市、区政府关于规划、规范和规则市场基本思路，并且能对皇姑区商业街区改造起到示范作用。市区政府开拓市场宗指基本思路是：加快流通体制改革步伐，加快流通业从末端行业向先导行业转化过程。按照三改一加强原则，以建立
4、当代流通公司制度为目的，建立多元化、产权明晰流通主体；继续推动新型营销方式发展，按照大市场、大贸易、大流通方向构造商品流通体制；加强对市场载体规范与管理，做到规划合理、规范发展、规则交易。重点改造和建设我市全国性和区域性批发市场，通过技术改造，使之提高当代物流技术交流水平和管理水平，逐渐形成交易功能强、幅射面广商品集散中心和信息中心。项目建设目的完全符合市区政府上述需求，因而将会得到各级政府大力支持。综上所述，沈阳市社会经济发展和运营势态良好，第三产业持续增长，项目经营方针与各级政府对于发展大市场思路相符，该项目将得到政府必定和大力扶持。这些因素为项目运作提供了可靠经济及社会政策保证。 四、市
5、场及竞争对手分析1市场分析（1） 社会购买力分析。沈阳市国民经济增长稳中加快，经济效益趋向好转，人民生活进步改进。1999年全年实现社会消费品零售总额263.2亿，同比增长10.1%。城乡市场分别实现不同限度发展，市区实现社会消费品零售总额230.1亿元，增长11.2%；县及县如下实现社会消费品零售总额13.1亿元，增长4.5%；吃、穿、用商品销售分别增长9.6%、11.7%和9.6%. 人民生活得以改进，预测都市居民人均可支配收入达4950元，增长61%；全市农民人均纯收入可达2870元，增长19.7%。（2） 消费倾向分析依照沈阳市记录资料，从1997年以来，沈阳市城乡居民吃穿消费全面增长
6、，恩格尔系数下降。随着城乡人民生活水平不断提高，消费观念发生了主线性变化，消费呈现迅速、健康、简便、多样、专业化趋势。人们对服装消费需求，特别是对高档次、专业服务、优雅购物环境需求越来越高。1998年投向衣着类零售额为106.8亿元，比1997年增长11.3%，1999年为132.8亿元，比上年增长12.6%，占社会消费品零售总额确22. 6%。（3） 市场容量分析我市各类商品市场交易活跃，截止1998年，全市各类市场达533个，其中生产资料市场71个，消费市场462个。全市各类市场成交额556亿元，同比增长4.2%。超亿元市场55个，其中消费品市场46个；超10亿元市场8个，其中多数为消费品
7、市场，例如，五爱市场交易额已达110亿元以上。总之，各类市场已经成为城乡居民生产和生活购物重要场合和空间，也培养了盛世服装城潜在客户群体。上述分析表白，沈阳市消费增长平稳有序，需求有所回升，社会购买力正在以较迅速度增长，为该项目开展提供了坚实市场基本。并且随着生活水平不断提高，沈阳居民正在脱离本来消费老式，步入更高消费层次，人们将更多消费在穿上，并且追求更有个性高质量服饰（个性化亦为服装订制业务提供了市场来源）沈阳市居民消费水平提高和消费习惯改进，为项目提供了可靠顾客来源。2、竞争对手分析盛世服装城基本定位为全国一流实行原则化统一管理和高水准服务服装（成衣）批零、布料（辅料）批零、服装（制服）
8、加工订制商业中心。基于此，该项目构成市场竞争接触点有这样几种目的。（1）沈阳春天-从事服装（成衣）零售。所经营品牌知名度较高，与盛世服装城竞争承租业户；（2）五爱市场-服装（成本）、布料（辅料）批零，所经营服装、布料档次混杂且重要对外埠具备较强辅射力，与盛世服装城竞争也是承租业户；（3）辽展-服装（成衣）以休闲装、运动装为主打，多数业户经营是东南沿海三来一补公司为生产外单而余下尾货，进货成本较低，市场竞争力较强，与盛世服装城竞争是最后消费者。尽管存在竞争对手，但盛世服装城依然有足够优势立于不败之地。其一，沈阳春天和五爱市场虽有规模和地利优势，但五爱市场不是服装专营市场，缺少专业优势；它们只经营
9、服装、布料批零、缺少服装订做业务，功能单一，品种档次不一；个别摊主以次充好，损害了市场形象；其二，两者离盛世服装城较远，商圈不会重叠；其三，辽展等其他小市场虽有价格优势，但存在品种少、规模小等缺陷，难以构成盛世服装城竞争对手。鉴于此，盛世服装城项目在功能规划上只要与上述竞争对手进行错位设计，不进行迎头竞争，以当代化管理、高档次、高质量和良好服务赢得顾客，就要减低竞争风险，加大投资回报，获取行业竞争优势。五、项目立地条件分析1、地理位置 盛世服装城处在沈阳市三大商业区之一北行商业区，该商业区域是沈阳市按照发展区域经济思路建设东北地区商贸中心规定，加大市场体系力度建设，于1998年重点改造完毕。该
10、位置享有最佳商业位置和最旺商业老式，交通四通八达，有215路、210路、228路、329路、242路、232路、231路公交车通行市区五区及新城子、于洪区，车程短，运力强，具备较强辅射能力。从西邻长江街至沈阳市最大商业中心太原街仅十几分钟路程，当前为一片棚户区所阻隔。当前，区委、区政府正致力于这一棚户区改造，工程一旦实行，则北行地区商业将与太原街、西塔街商业中心联成一体，其商业机会将更为辽阔。因而，该项目具备优于五爱市场、沈阳春天或辽展中心地利之便。例如，五爱市场由于市场占地过于庞大、设施陈旧、管理滞后，往往交易最活跃时亦是交通堵塞最严重时刻，从而影响其此后发展后劲。 2、合配套设立除盛世服装
11、城项目自身具备配套设立外，该项目所处位置周边环境已形成自然配备功能也十分完备。如北侧距该项目1000米有大型综合百货店银泰市场；南侧有中型精品店三和百货，具备十几年老式和良好社会口碑北行农贸大厅，北行皇姑副食，西式快餐店麦当劳、肯得基，中式快餐店小土豆老四季面条，许家鸡味抻面；金龙建筑装饰市场、家具大卖场距此也仅米；建行、交行、工商行、招商行、农行均有专门营业网点密布左右。总之，已形成了良好社会商业环境和氛围，这是其她竞争者所不具备或不完全具备优势。3、客流量分析总之，依照皇姑区人口数、人员构造及客流量已大大超过同步段其她竞争对手来看，北行作为商业中心位置是不容置疑，阐明该项目所处地理位置十分
12、优越，具备商业旺铺具备基本条件。 盛世服装城项目附近客流量图例（车流不计）测算地点与盛氏项目距离测算时间客流量（次/分钟）银泰百货1000米 10月13日14：0098北行轻工 500米10月13日15：00122北行书店500米 10月14日10：00120北行商场800米10月14日11：00133麦当劳快餐店800米10月14日10：0092六、项目经营管理1、功能规划全国一流实行原则化统一管理和高水准服务服装（成衣）批零、布料（辅料）批零、服装（制服）加工订制商业中心。摊位设立：按9平米/摊位国际原则，设立摊位3000个。F1（地上一层）：进口、国产布料批零销售及服装（制服）加工订制：
13、F2（地上二层）：服装（成衣）批零销售；F3（地上三层）：服装（成衣）批零销售；2、项目硬环境（1）该项目从设计主导思想上注重空间流畅行为学理念。总体布局具备较强前瞻性，内部通行便利，有三个主通行口，另设货品进出口一处，设立滚梯四部、客梯三部、货梯三部； （2）在地上二层设有11000平方米共享大厅，设立侧面采光窗，空间通透；（3）每层设立卫生间两处、休息椅多处；（4） 各层将按防火分区规定，设立防火卷帘及相应中央监控系统和自动报警、喷淋设施；（5） 设立集中供暖和冷气设备；（6） 采用双回路供电；（7） 设立电子保安系统；（8） 设立行政用房和工商、税务、银行、邮政、民航、铁路客货运代办；（
14、9） 装修原则；外部：铝合金饰面板、塑钢窗、玻璃板门；内部：花岗岩地面、吊顶、中央灯带；卫生间：三星级酒店原则。3、项目经营管理（1） 经营管理方略：借助于盛世集团综合功能，将牧业管理与商业服务紧密结合，采用国际化商业服务原则，并按国际惯例组织经营，重点宣传顾客（承租业户）满意。 （2）经营管理模式：对经营利润实行目的管理，把公司目的、部门目的和个人目的密切联系起来，达到同径效果，使下接目的能保证上位目的完毕。也就是说形成开发投资者、目的管理者、详细承租户之间三位一体利益链，建立市场规则下一荣俱荣、一损俱损利益关系。见下图：总之，盛世服装城项目须在投资者对整个项目进行充分掌控前提下通过具备较高
15、水平经营管理机构，充分发挥领导统御技巧和沟通协调能力在运营上对基本业绩、商品定位、招商谈判、销售增进、人员管理方面制定十分理性和持续发展筹划；确立具备操作性流程和规则使各项业务有章可循，从而使人事、财务、商品和卖场管理按既定流程规则推动和发展。七、项目市场方略1招商渠道F1（地上一层）租用者应当是：（1）原南二市场布料市场业户；（2）五爱市场、西柳市场业户；（3）北行轻工大厅二楼服装加工户、大南酒店用品市场从事服装加工业户；（4）原在市内各大型市场（商业城、中兴-沈阳商业大厦）从事服装加工业户；（5）沈阳、大连品牌厂家（黎富、富田洋服、赛诗哲服装厂、派羽服饰、荣仕、惠英旗袍等）；（6）散落于市内各区从事洋裁服装业户。F2、F3（地上二、三层）租用者应是：（1）在沈阳春天中从事下等品牌经营，由于无法起到领导品牌作用而效益不抱负业户；（2）在五爱市场中从事较高档次品牌，但由于五爱市场整体定位较低而无法吸引较高层次购买力业户；（3）在北行轻工市场、北行市场中经营，但因整体管理水平过低而无法获得较高业绩业户；（4）在市内各大型商场经营品牌，筹
