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1、毕业设计(论文)中文支撑材料学生姓名： 霍翔宇 学 号： 2201090329 所在学院： 管理科学与工程 专 业： 工程管理 设计(论文)题目： 新康青年城房地产评估报告 指导教师： 申玲 在建工程抵押估价的成本法研究成本法是房地产估价的基本方法之一，特别是在市场法和收益法等方法的应用受到条件限制的时候，成本法具有市场法和收益法所不能比拟的适应性，人们通常也把成本法看作是“最后一招的估价法”。由于在建工程不具备使用条件，也不具备直接产生收益的条件，且交易实例状态的可比性普遍较差，因此，对其估价一般不适宜采用收益法和市场法，而采用成本法或假设开发法。相对于假设开发法而言，成本法估价所需的基础资
2、料相对容易获得，因而，成本法成为目前在估价实务中大量采用的方法。每一个估价项目都有反映委托人真实需求的估价目的，包括转让估价、抵押估价、保险估价、课税估价、房屋征收补偿估价和纠纷估价等。通过对不同估价需求实现过程的考察发现，尽管不同目的的估价一致要求采用公开市场标准，但是，不同的估价目的应有不同的估价结果，以真实反映估价需求的实现过程。反过来说，对估价需求实现过程的分析也为不同目的的估价提供客观、可行的估价技术路线。笔者曾通过分析抵押目的的实现过程，揭示了在建工程抵押估价需求实现过程的特殊性，提出目前通行的假设开发法公式不适应在建工程抵押估价。那么，目前通行的成本法公式是否适应在建工程抵押估价
3、呢?如何重构成本法以适应在建工程的抵押估价呢?房地产价值形成过程解析成本法通行公式是: 房地产价格= 土地取得成本+ 建设成本+ 管理费用+ 销售费用+ 投资利息+ 销售税费+ 开发利润。目前，该成本法公式既应用于一般意义上的房地产估价，又应用于在建工程的估价，也应用于包含抵押目的在内的各种目的的估价。事实上，通过对房地产价值形成过程的解析可知: 对估价对象和估价目的不加区别地应用成本法通行公式，可能导致错误的估价结果。成本法的合理应用，一是需要模拟房地产价值形成过程，二是评估过程应全面反映房地产实物形成过程、价值转移过程和价值创造过程。通常，对房地产价值形成过程的模拟是以土地为核心的，即在取
4、得土地使用权后，随着房屋的建造增加，房屋价值( 含转移的价值和创造的价值) 不断地固化到土地上，房地产价值处于增加过程，在房屋按规划批准全部建成时，房地产价值的增加过程才结束。就某一具体状态下的在建工程，其价值( 记作: 在建工程价值) 包含了全部土地和已建房屋这两部分的价值。此时假设，该在建工程进行市场交易，由于房地产转让，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。也就是说，受让方可继续建造依法获准但尚未建造的房屋，可延续房屋价值固化到土地上的过程，直至全部房屋建成。显而易见，对于转让价格评估、课税估价、房屋征收补偿估价和纠纷估价等以实现市场交易为前提的估价，模拟以土地为核心的价值形成过程
5、是合理的，而成本法通行公式所依托的正是此过程。但对于在建工程抵押估价，这样的价值形成过程分析仍然合理吗? 答案显然是否定的。因为房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。要拍卖该抵押的房地产时，虽然可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。问题的关键在于如何确定拍卖新增房屋所得，如果新增房屋以其造价进行计价，则不符合房地一致原则，而且，如果新增房屋在实现抵押权时已实现交易( 因新增房屋不属于抵押财产，故其交易行为不受限制) ，受让人已支付房价款( 该房价款通常是房地一致的价格) ，新增房屋以其造价进行计价在法律实践和社会生活实际中都失
6、去了意义。如果新增房屋按房地一致原则计价，这显然又背离了在建工程抵押范围已包含全部土地使用权价值的抵押事实。由此可见，成本法通行公式并不适应在建工程的抵押估价。事实上，换一个角度，可以寻求到适应于在建工程抵押估价的房地产价值形成过程，就是以房屋为核心的价值形成过程。由于在法律实践和社会生活实际中，房地产价格通常是指房地产产品，即房屋的价格。所以，房地产价值由房屋价值( 含公共部位、公共基础设施工程价值的转移) 、土地使用权转移价值和相应的创造价值构成。随着新增房屋的建造，在建工程房屋价值处于增加过程中( 含公共部位、公共基础设施工程价值的转移部分) ，土地使用权价值处于转移状态，相应的创造价值
7、也在相应增加，直到房屋全部建成，价值增加和转移过程才结束。在某一具体状态下的在建工程，其价值( 记作: 在建工程价值) 由全部已建房屋的价值、已实现转移的土地价值和公共部位、公共基础设施工程价值等构成，此时，尚未转移的土地使用权价值和公共部位、公共基础设施工程价值不属于在建工程价值，因为它们最终将随着新增房屋的建造转移到新增房屋上，并且随着新增房屋的交易实现其市场价值。在此过程中，在建工程因不含尚未转移的土地使用权价值和公共部位、公共基础设施工程价值，因而不会遭遇抵押合同签订后，土地上新增房屋的处置计价问题。同时，作为谨慎原则的具体体现，撇去待转移的土地使用权价值和公共部位、公共基础设施工程价
8、值，这对保持抵押物价值从设立抵押权到实现抵押权期间都能大于未偿还的贷款余额，保障贷款收回，无疑具有重要的现实意义。以房屋为核心的房地产价格形成过程，更客观地体现了成本法的基本特征。首先，成本法评估过程体现了价格形成过程，估价对象的价格形成过程以实物形成过程为依托，包含了价值转移过程和价值创造过程; 其次，房地产价格具有明确的房地产产品指向，即房屋，这也符合法律实践和社会生活实际; 第三，房地产价格各构成项之间具有严格的匹配性，即一个具体房屋的价格由房屋实物建设成本、相应土地的取得成本以及房屋实物形成过程相应的管理费、销售费、投资利息、销售税费、开发利润组成。通过对两种价格形成过程的比较，不难发
9、现，两者的价值差异在于: 待转移的土地使用权价值和公共部位、公共基础设施工程价值的归属问题，在数量上，在建工程价值 = 在建工程价值 +待转移的土地使用权价值和公共部位、公共基础设施工程价值。对于转让价格评估、课税估价、房屋征收补偿估价和纠纷估价等以实现市场交易为前提的估价，考虑到土地使用权出让合同载明的权利、义务随着在建工程交易而转移的事实，此时的价格应包含待转移的土地使用权价值和公共部位、公共基础设施工程价值，此时适宜采用成本法通行公式。对于抵押估价，考虑到土地上新增的房屋不属于抵押财产的法律规定，评估价格不应包含待转移的土地使用权价值和公共部位、公共基础设施工程价值，所以，在建工程抵押估
10、价不适宜采用成本法通行公式。事实上，通过以房屋为核心的价值形成过程分析，构建在建工程抵押估价成本法公式的技术路线便清晰可见了。二、在建工程抵押估价成本法构建1 成本法公式构建以前述在建工程价值的价值内涵为基础可以建立在建工程抵押估价的成本法公式:在建工程抵押价值= 在建工程房屋建设成本+ 在建工程房屋应分摊土地价值+ 在建工程房屋应分摊公共部位、公共基础设施工程价值+ 相应的费用( 管理费用+ 销售费用+ 投资利息+ 销售税费+ 开发利润)其中，在建工程房屋应分摊土地价值可通过对土地取得成本作纵向分摊计算得到。该公式既可应用于全部在建工程的抵押，也可应用于在建工程的分割抵押。而目前通行的成本法
11、公式尚不能解决在建工程的分割抵押问题。2 土地价值分摊方法第一种方法是按建筑面积分摊，其缺乏理论支持，是一种专断的份额分配方法。第二种是按房地( 产) 价值分摊，按各部分房地( 产) 价值占总价值的比例进行分摊，这种方法混淆了楼层地价和楼层效用的概念，理论上存在缺陷。第三种是按土地价值分摊，按各部分房地( 产) 价值扣除其建筑物价值后的剩余数与房地产总价值扣除建筑物总价值后的差的比进行分摊，该方法理论上最完善，但分摊前须确定标的部分房地( 产) 价值和相应建筑物价值、房地产总价值和建筑物总价值等四个变量，批量处理的可操作性差。为克服上述问题，引入楼层楼面地价比技术，12它是借助统计方法先行按类
12、求取楼层楼面地价比序列，根据楼层对应的楼层楼面地价比，只要乘上标的部分面积便可轻易得到分摊土地价值。楼面地价比序列一经建立便可应用于类似房屋的地价分摊，且公式涉及的变量只有建筑面积，与标的部分房地( 产) 价值和相应建筑物价值、房地产总价值和建筑物总价值均无关。3 若干参数讨论房屋开发建设过程是房地产产品实物形成的过程，也是价值转移和创造的过程。在一定的市场条件下，房地产产品的市场价值可以认为是一个确定值，各价值构成部分也都可以认为是确定的，其汇总即为房地产的市场价值，此时，全部生产贡献之和恰好同全部产品的价值之和相等。13在建工程作为房屋开发建设过程的中间状态，价值转移和创造处于过程当中，只
13、有在房屋已竣工的情形下，转移和创造的价值才能在数量上达到前述的确定值。那么，房屋开发建设过程中，价值转移量和创造量是否与房屋面积呈线性关系呢? 答案应该是否定的。一个关于利润的简单例子就能说明这一点。设在建工程已投入费用为V1，至房屋竣工使用尚需投入费用为V2，房地产开发平均利润率p，则总利润的确定值是( V1 + V2) p，假如交易双方都想取得平均利润率p，那么，转让者和购买者的期望利润应分别是V1 p 和( V1 + V1 p + V2) p，此时，双方的期望利润之和大于总利润，显然，不符合总利润是确定值的实际。为能实现交易，交易的一方或双方必然需要调整其期望利润，极端情形一是转让者期望
14、利润调整为0，购买者可获得利润( V1 + V2) p，极端情形二是转让者坚持期望利润V1 p，则购买者可获得利润为V2 p，最可能的实际情形是双方都降低各自的期望利润率，当然，利润分割结果取决于交易时双方所处的市场位置。因此，利润的计算应考虑双方之间的分割因素，一般应低于已建成房地产估价时的参数取值，又由于抵押估价和法院委托的拍卖估价一般采用被迫转让前提，故利润取值应接近极端情形一。类似地，管理费用、销售费用、投资利息、销售税费等参数的取值亦然。三、算例分析设某宗商业用地规划拟建一幢地下1 层( 用于商业) 、地上5 层的商业楼，目前已建至2 层( 第3 层楼地面已建成) ，12拟评估该在建
15、工程抵押价值。1 已知资料( 1) 该类商业楼 1 5 层对应的楼层楼面地价比序列: 0 1572、1、0 7317、0 4609、0 3969 和0 3092。( 2) 该楼建筑面积: 9600 平方米( 每层1600平方米) 。( 3) 成本资料: 前期费用80 万元、房屋桩基础250 万元、房屋建设成本( 含管理费) 1200 万元、土地取得成本2550 万元。( 4) 相关费率: 销售税费率为售价的6%、建设期已经过18 个月、年财务费用率10%、正常开发利润率15%。评估过程( 1) 在建工程抵押价值评估，适宜采用本研究建立的公式。土地价值分摊: ( 0 1572 + 1 + 0 7317) /( 01572 + 1 + 0 7317 + 0 4609 + 0 3969 + 0 3092) 2550 = 1576 万元前期费用分摊: ( 0 1572 + 1 + 0 7317) /( 01572 + 1 + 0 7317 + 0 4609 + 0 3969 + 0 3092) 80 = 49 万元桩基础价值分摊: ( 0 1572 + 1 + 0 7317) /( 0 1572 + 1 + 0 7317 + 0 4609 + 0 3969
