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1、寻乌“长安商城”房地产开发项目可行性研究报告第一章 项目总论1.1项目概况1.1.1项目名称：寻乌县长安商城1.1.2建设单位：抚州恒远房地产开发有限公司1.1.3建设性质：新建1.1.4项目建设地点：寻乌城长安大道旁1.1.5项目建设规模：长安商城位于长安大道与寻乌河之间，占地约60亩，建筑面积约6万平方米，容积率1.5。计划分三期开发建设，每期开发约2万平方米。1.1.6项目总投资：6000万元，其中征地费用1800万元，土建投资3000万元，设计，办证费用600万元，绿化小品、道路等配套费用400万元，不可预见费200万元。1.2项目编制依据1.2.1本项目可行性研究受项目承办单位的委。
2、1.2.2江西省及赣州市有关建筑工程预算的文件。1.2.3建设单位提供的工程地形、设计图纸等资料。1.3可行性研究的范围1.3.1项目建设规模的确定。1.3.2项目场地的选择。1.3.3建筑方案总平面布置，功能布局、建筑风格的确定。1.3.4与项目配套的供电、给排水以及其他附属的设施。1.3.5工程项目节能、节水、建筑消防及职业安全与环境保护措施。1.3.6组织机构、职工是员与人员培训计划。1.3.7项目实施进度计划。1.3.8项目投资估算与资金筹措。1.3.9财务分析、经济评价与社会评价。1.3.10结论及建议。1.4拟建地点县城城北开发区长安大道中段与寻乌河之间地段。1.5建设规模项目占地
3、约60亩，建筑面积约6万平方米，容积率1.5，建筑层数为6层商住楼。1.6主要建设条件1.6.1建设用地：本项目建设用地是县政府招商引资项目，场地位于寻乌城北开发区长安大道中段，与新建的县体育馆紧邻，规划建设三星级宾馆也在附近，临近还有县一中，用地区位良好，用地范围场地平整。1.6.2公用设施：本项目施工所需的水、电均由该县现有公用设施提供，因自来水、110KV高压电、低压生产工作用电均还覆盖寻乌县城城北开发区100%范围，能满足本项目施工需求。1.6.3交通：长安商城面临长安大道，大道为双向六车道、二级路面、建筑材料运输十分方便。1.6.4地质条件：根据地矿赣州地质工程勘察院岩土工程勘察报告
4、建设场地内无滑坡、坍塌、地表塌陷，断层等不良地质现象，场地所在地区地震设防烈度为7度，地震动峰值加速度值为0.10g，场地土地的类型为中软土中硬土，场地类别为类。场地地形地貌简单。砂砾和圆砾土层厚度偏薄，但承载力较高，全风化基岩层厚度大，强风化层厚度大，承载力较高，场地地基等级为二级，建筑工程重要性等级为二级。因此，该场地地基稳定，适宜拟建建筑物的建设。1.7项目总投资估算1.7.1项目所需总投资额：该项目总投资为6000万元，其中征地费用1800万元，土建投资3000万元，设计、办证费用600万元，配套费用400万元，不可预见费用200万元。1.7.2资金来源：根据公司实际情况，本项目采用分
5、期滚动开发，开发资金通过两种方式获得：自筹资金：本项目投资商先筹取2000万元用于本项目前期报建及土地征收等费用开支。本项目销售资金：在本项目预售开始后（具体暗以县房管局核准的预售许可证批准时间为准），部分销售款再回投入本项目开发中，以填充开发资金缺口，解决资金不足等问题。1.8主要经济技术指标（如表）表1-1 主要技术经济指标汇总表序号项 目单位主要技术备 注一费用支出万元6000二费用收入万元6万平方米1500元/=9000三毛利润万元3000以上均为预估算值，不含地下特殊情况处理和其他不可预见因素。第二章 需求分析与建设规模2.1县情概况寻乌地处江西东南端，居闽、粤、赣三省交界处，全县总
6、面程2313平方公里，其中：耕地18.9万亩、山地276万亩、人口近30万，辖15个乡镇，172个行政村。寻乌是一个具有光荣革命传统的红色故土，毛泽东、朱德、邓小平等老一辈无产阶级革命家曾在这里从事过伟大的革命实践。毛泽东同志在寻乌写下了寻乌调查反对本本主义等光辉篇章。寻乌属中亚热带湿润季风气候区，气候温和，四季分明，降水充沛，无霜期长，年平均气温为18.9度，年平均降水量为1643毫米，无霜期平均为284天，寻乌又是一个资源富集，物产丰饶之乡，素有“稀土王国”“中国密桔之乡”“江南水电大县”之称。境内矿产资源品种繁多。果业生产已具规模，面积达30余万亩，成为江西省第一个实现农业人口人平一亩果
7、的县（市），“果欣”品牌享誉国内外市场，水力资源非常丰富，全县已建成投产的电站160多座，装机容量达10万千瓦，县力电站总量名列全省第一，也是全国电气化达标先进县，尤其是投资2.4亿元，装机3.75万千瓦的斗晏电站的建成发电，成为寻乌的经济发展和社会的全面进步提供了新的动力。2.2需求分析和项目定位2.2.1市场分析2.2.1.1 2005年寻乌县房地产市场供给现状分析：由于国家宏观调控因素，房地产投资出现减少状态。2.2.1.2 2006年寻乌县房地产市场需求现状分析：2006年寻乌县房地产市场需求总量大于2005年房地产市场依然火爆，市场呈现一片繁荣现象，但受银行信贷规模收缩影响，2006
8、年下半年商品房销售将有所下降。2006年住房二级市场日趋活跃，截止4月，累计完成二手房交易大大高于2005年，其增长速度远远高于一级市场，成为房地产市场新的增长点。2.2.1.3消费者购成情况随着寻乌县城市化进程和经济发展的加快，果业的连年丰收，一大批农民口袋渐丰，成为在县城投资置业的生力军。2.2.1.4商品房销售价格情况2005年寻乌县商品销售平均价格为每平方米1200元，预计2006年价格比上年增加150元/平方米，207年价格比上年再增加150元/平方米，达到1500元/平方米。2.2.2项目定位2.2.2.1 2005年寻乌房地产市场发展特点：房地产开发投资增幅略升。房价稳中有升。商
9、品房销售上涨速度较快。商业用房投资势头强劲。二手房市场增长较快，带动商品房市场销售快速增长。果业丰收后的农民购房成为我县房地产市场的主力军。2.3 2005年寻乌县房地产市场存的问题土地价格的快速增涨与商品房价格的稳步发展形成了明显的矛盾。原材料价格波动的不确定性加大了房地产市场的风险，房地产业上游产品如钢筋、水泥、煤、电等价格上涨，对房地产市场影响甚大。受国家宏观调控影响，寻乌县房地产开发投资，销售在2004年下半年受到明显影响出现减缓趋势，尤其是银行实行紧缩政策，提高存款准备金利率，将房地产开发项目资本金提高，使房地产开发企业贷款受到限制。商品房开发结构性矛盾仍然存在，影响房地产市场发展。
10、2004年我县商品房开发中存存量房有一定比例减少。下半年空置房又有所增加，尤其是大型商业用房对房地产市场容量造成了一定的压力。2.4 2005年寻乌县房地产市场预测寻乌县经济的持续发展，为房地产业的持续发展提供了保证。政府对土地调控度加强，拍卖土地竞投现象将继续出现，经营性土地供应将得到进一步控制，政府调控与市场调节互补效应逐步呈现，经过政府对闲置土地的清理，一些规模不断做大，运营效益不断提高的房地产开发企业，手中囤积的土地数量开始下降，市场上的需求已开始逐渐凸现招标、拍卖土地竞争激烈的现象将继续出现，而且绝大多数是在大型开发企业之间竞价。2005年商品房价格预计将保持相对平衡，但应有一定升幅
11、。寻乌县房地产市场经过多年发展，市场化程度较高，开发商的开发行为和购房者的消费行为都趋理智与成熟，房价稳中有升应该是2005年及今后一段时间的总趋势。二手房屋市场交易将继续保持畅旺。2.5建设规模确定本项目计划征地约60亩，预计分三期实施，总建筑面积约6万平方米，容积率1.5。沿长安大道开发两层商铺，其余为商品房。第三章 场址选择第一节 场址现状3.1项目地理位置本项目位于寻乌县城城北开发区长安大道中段与寻乌河之间区域。附近已建好有寻乌县第一中学，左岸香桂住宅小区。寻乌县农资及摩托交易市场。在建项目有寻乌县体育馆，拟建三星级宾馆，场地区位优势明显，配套设施较齐全。3.2场址土地权属类别及占地面
12、积场址土地权属类别：为寻乌县城镇建设规划区内的国家储备土地，原为城效农村集体所有土地。县政府于2003年完成土地征用，并经批准办理了与开发商用地交易相关手续。3.3项目性质与主要特点本项目土地规划为商住用地。其项目用地较大。地块呈长方形，一面临长安大道，一面临寻乌河。项目周边有中小学校，有各类专业商场及体育活动场所。第二节 场址基本条件3.4地形、地貌条件场址原始地貌为寻乌河级阶地，原为水稻种植地，场地相对平坦，相对高差约0.3米。3.5工程地质、水文地质条件岩土层结构及岩土性状。据勘察报告揭露，该场地在21.15米深度范围内，共存在6个岩土工程单元层，各岩土层的岩性及物理力学性质分述如下：种
13、植土分布全场地。呈深灰、土黄色，较湿一湿。松散，主要由粉砂土组成上部，粉质粘土构成下部，厚0.4-1.80米，平均厚度1.3米。工程地质不良，宜挖除。砾砂全场均有分布。呈浅灰浅黄色，湿，稍密，砾30-40%，砂60-70%，砾呈次圆棱角状，砾径2-10mm，成分多为石英和变质砂岩。层厚0.00-0.08米，平均厚度0.46米。层顶面埋深0.60-0.80米，层顶面高程96.20-98.00米。推荐承载力特征值fak=180kPa。卵质圆砾全场均有分布。呈褐黄色，湿，稍湿-中密，稍密为主。卵石30-45%，圆砾55-65%，砂5-15%。卵石多呈次圆状，卵径20-150mm，万分较杂，既有变质砂
14、岩，也有花岗岩或火山岩。夹有漂石。厚0.80-2.30米，平均厚度1.46米。层顶面埋深0.40-2.40米，层顶面高程95.70-97.90米，推荐承载力特征值fak=260kPa。全风化变质粉细砂岩分布于全场地，为区内基底岩石之全风化层。呈褐黄、灰黄色，稍密-中密，原岩片理化砂状结构保留清晰，手搓易成砂状。层厚12.0-13.60米，平均厚度13.05米。层顶面埋深2.00-3.10米，层顶面高程94.10-96.00米。推荐承载力特征值fak=200kPa。强风化变质粉细砂岩、板岩分布于全场地，为区内基底岩石之强风化层。呈褐黄、灰黄、黄色，密实状态，原岩呈片块状，碎块状，碎石状、半岩半土
15、状，岩芯手可折断，不易搓成粉末。原岩结构构造保留浅晰，层理倾角70度左右。层厚3.33大于4.55米，平均厚度大于3.94米。层顶面埋深15.6米，层顶面高程81.60-82.70。推荐承载力特征值fak=362kPa。中风化变质粉细砂岩、板岩分布于全场地，为区内基底岩石。浅部层位岩芯碎块状一块状，坚硬，破碎，难取芯。岩体基本质量级别为V类，岩体完整程度属较破碎-破碎岩体。岩层产状倾角约70度，厚度巨大，大于1.83米（未揭穿），层顶面埋深18.93米，层顶面高程78.27米。推荐承载力特征值fak=700kPa。地下水特征场内地下水由上层滞水和承压水组成。上层滞水赋存于种植土中，其补给来源主要是大气降水和居民生活弃水，补给方式为垂直渗透，受季节变化影响较大。承压水主要赋存于砂砾层中，其补给来源主要是砂砾孔隙间的侧向渗透，受季节变化影响较小。雨季地下水位埋深在0.20-2.73米之间，地下水位标高在95.57-98.00之间。据周边地下水样简项分析资料表明，地下水对基础砼具弱腐蚀性。施工期间。因抽水影响，地下水变化幅度2.43米
