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1、XX国际智能生态城可行性研究报告XXXX投资咨询有限公司目 录第一章 总 论11.1 项目名称及承办单位11.2 报告编制依据21.3 报告编制原则21.4 本报告研究范围21.5 项目概况、开发理念和建设目标31.6 推荐方案和主要经济技术指标41.7 研究结论6第二章 项目提出背景、建设的必要性和可行性72.1 项目提出背景分析72.2 项目建设的必要性92.3 项目建设的可行性102.4 结 论14第三章 市场调查和前景分析153.1 基础数据调查153.2 市场发展预测31第四章 市场定位和发展策略454.1 市场定位454.2 发展策略464.3 项目建设原则484.4 项目定位与主
2、题、品牌49第五章 项目选址方案和建设条件515.1 建设场址515.2 建设条件525.3 投资政策53第六章 总体规划设计和建设规模546.1 规划设计原则546.2 总平面布置556.3 生态居住设计理念及“观光农业主题”项目概念性设计576.4 旅游度假产品概念性设计596.5 基础设施规划616.6 建设规模666.7 建设分期66第七章 环境保护、绿化、消防和节能687.1 环境保护687.2 林业资源保护和绿化717.3 消 防727.4 节 能72第八章 开发运营管理和市场营销策略738.1 开发模式和盈利模式738.2 组织机构和人力资源开发738.3 产品与组合758.4
3、营销策略和促销形式77第九章 项目实施计划开发工作安排82第十章 投资估算、资金筹措及使用计划8410.1 投资估算8410.2 资金筹措及使用计划95第十一章 经济效益分析9611.1 基本数据9611.2 指标计算与评价9811.3 评价结论98第十二章 结论及建议9912.1结论9912.2 建议9943第一章 总 论1.1 项目名称及承办单位1.1.1 项目名称：XX国际智能生态城项目1.1.2 项目地点：本项目地处XX区，以三里河左岸为东界，以渭河南岸为北界，以XX和高陵交界为西界，以行西路为南界。1.1.3 承办单位简介：公司名称：*该公司是一家以生态环保开发为主的企业，主要投资方
4、为XX集团。XXXX集团公司(原XXXX投资公司)是XX改革开放的总设计师邓小平亲自倡导和批准，由前国家副主席荣毅仁于1979年10月4日创办的。XXXX投资公司成立初期曾被邓小平同志赞誉为XX在对外开放中的一个窗口。XX集团按照国家的法律法规和方针政策，坚持开拓创新，通过吸收和运用外资，引进先进技术，采用国际上先进、科学的经营方式和管理方法，遵循市场经济规律，在诸多业务领域中进行了卓有成效的探索，取得了较好的经济效益，在国内外树立了良好的信誉，为国家的改革开放事业作出了重大贡献。XX集团现已成为具有较大规模的国际化大型跨国企业集团。目前拥有44家子公司（银行），其中包括设在香港、美国、加拿大
5、、澳大利亚等地的子公司；在东京、纽约设立了代表处。XX集团的业务主要集中在金融、实业和其它服务业领域。截至2010年底，XX公司的总资产为25260亿元；当年净利润为326亿元。位列美国财富2010年世界500强254位。1.2 报告编制依据1.2.1 西安市城市总体规划（2008年2020年）；1.2.2 XX区城市总体规划；1.2.3 西咸新区总体规划(2010年-2020年)；1.2.4 关中天水经济区发展规划；1.2.5 XX渭河生态区总体规划；1.2.6 项目投资方提供的基础数据、相关资料；1.2.7 国家和地方的现行有关法规政策、标准和规范。1.3 报告编制原则1.3.1 严格按照
6、国家和地方的有关政策、法规、标准和规范，按科学性、经济性、可操作性和实事求是的原则进行编制；1.3.2 在总体规划指导下，从实际情况出发，坚持高起点、高标准，打造生态示范区；1.3.3 坚持合理利用土地，充分利用现有开发条件，节约投资，提高资金利用率。1.3.4 积极采用新技术、新材料，充分利用区域经济发展和市场优势，依靠良好的投资政策环境，建设高标准的智能生态城；1.3.5 选用节能产品，加强环境保护，严格控制各类污染源。1.4 本报告研究范围本报告遵循原国家计委颁布的项目调研的基本规定，按照科学性、经济性、可操作性和实事求是的原则，并遵循国家的有关规定，以投资方提供的相关项目资料为依据，对
7、“XX国际智能生态城”的区域社会经济发展态势、必要性及定位、档次、产品、服务、预期收益和价值等进行阐述，从市场潜力、同业竞争及发展前景等方面，分析该项目的必要性和可行性。本报告以行业统计数据和市场调研为基础，对目标客源、消费能力和潜力作了分析，辨别了优劣势、挑战和机遇，并以此为基础，测算投入产出和经济效益，提出了关于项目投资和经营是否可行的意见。本报告是项目投资方或相关业务部门登记、审核时的依据，并供有关方参考。1.5 项目概况、开发理念和建设目标1.5.1 项目概况“XX国际智能生态城”是XX生态环境科技发展有限公司积极响应党中央提出的“走循环经济道路”、“西部大开发”号召，贯彻落实国家建设
8、“关中-天水经济带”发展战略，在XX省全面启动“西咸新区”建设的有利背景下，基于对项目的发展前景的分析，以XX生态环境科技发展有限公司为投资招商主体，与项目业主全面合作而筹划的智能生态综合开发项目。该项目选址位于西安市XX区渭河生态开发区，以三里河左岸为东界，以渭河南岸为北界，以XX和高陵交界为西界，以行西路为南界，约10000亩（含河滩地5000亩）。XX国际智能生态城项目由六个子项目构成，即：智能生态社区项目、生态环境技术博览园项目、生态养生园项目、国际老人生态家园项目、万村国际生态农业技术博览园项目、小农夫种植园项目。总占地一万亩，建设期为4年，总投资为300亿人民币。1.5.2 开发理
9、念打造社会和谐、生态保护与经济发展均衡的“西部普罗旺斯”(度假胜地)。1.5.3 建设目标：一是本着“外引内联、综合开发、利益均享、共同富裕”的原则，大力招商引资，吸引有实力的企业集团和国外投资基金参与项目开发，并联合项目所在地村、镇共同组建“生态发展联合体”，努力将“XX国际智能生态城”项目建设成为以“生态观光农业景观休闲地产”为基本模式的“西部智能循环经济示范区”。二是紧紧围绕“吃、住、行、游、购、娱”六要素，借“西咸新区”建设的契机，将项目建设成为“渭河生态走廊”，并使其成为整个西安国际大都市建设的核心和亮点。1.6 推荐方案和主要经济技术指标1.6.1 各功能区规划建设主要项目及内容1
10、、智能生态社区该项目拟占地3500亩，总投资140个亿，是一个智能低碳低污染低排放的生态社区，该区拟请国内外设计大师做顾问，将XX传统生态理念与世界先进生态科技手段相结合，打造XX生态人居的品牌。该区容积率1.2，可建280万平方米住宅。分成13个组团，整各社区将像人一样拥有“大脑、神经、眼睛、肺、胃和肾”。中央计算机将控制整个社区的安保、能源、配送、收费、水处理及废物循环利用。2、生态环境技术博览园及生态论坛永久会址（简称生态科技广场）。该项目拟占地500亩，容积率3.0，总建筑面积100万平方米，总投资70个亿人民币，由五星级酒店、会展中心、产权酒店式公寓、写字楼、综艺剧场、购物中心、生态
11、餐饮街、学校等内容构成，3、生态养生园该项目占地3000亩，容积率0.4，总建筑面积80万平方米，总投资30个亿，由50个不同风格、不同疗养项目、不同国家的温泉养生会所构成。4、国际老人生态家园该项目占地1000亩，由150座四合院（每座占地5亩）及三甲医院，容积率0.7，总建筑面积46.7万平方米，相关配套设施构成是一处高端养老社区，总投资40个亿。5、万村国际生态农业技术博览园该项目占地2000亩（农业用地），全部划分为100个小园区，每个占地15亩，面向全世界生态农业技术公司发售，做为他们在XX的常年展览窗口，总投资20个亿。1.6.2 项目主要经济技术指标“XX国际智能生态城”项目表项
12、目占地面积亩建筑面积万平米容积率%总投资亿元智能生态社区35002801.2140生态环境技术博览园500100370生态养生园3000800.430国际老人生态家园100046.70.740万村国际生态农业技术博览园20001020合计10000516.7300主要经济指标如下：1、总投资300亿元；2、房产收入374.96亿元；3、利润总额70.9169亿元；4、上缴税金30.73亿元；5、主要评价指标：（1）投资利润率15.35%（2）投资利税率22.75%（3）投资内部收益率（税后） 16.03 % 投资内部收益率（税前） 23.19 % （4）财务净现值（Ic=10%，税后） 10.
13、25亿元 财务净现值（Ic=10%，税前） 13.63亿元（5）投资回收期（税后） 9.7 年 投资回收期（税前） 7.8 年1.7 研究结论“XX国际智能生态城”项目的建设，将大大推动XX渭河生态开发步伐，有效解决地方经济发展和生态环境保护的和谐统一问题，带动周边村镇共同富裕，解决劳动就业和农村发展问题，提高居民收入水平，优化项目所在地的生态环境，其社会效益十分显著。从经济上分析,本项目具有较强的盈利能力和抗风险能力，各项财务经济指标也能达到较好的水平，经济效益也非常明显。结论：本项目社会效益、生态效益和经济效益俱佳，故本项目是可行的。第二章 项目提出背景、建设的必要性和可行性2.1 项目提
14、出背景分析2.1.1 我国正大力提倡发展循环经济随着我国经济规模进一步扩大，工业化不断推进，城市化步伐加快，资源供需矛盾和环境压力将越来越大。基于此，中共中央关于制定国民经济和社会发展的第十二个五年规划的建议明确提出：“加快建设资源节约型、环境友好型社会，提高生态文明水平。面对日趋强化的资源环境约束，必须增强危机意识，树立绿色、低碳发展理念，以节能减排为重点，健全激励和约束机制，加快构建资源节约、环境友好的生产方式和消费模式，增强可持续发展能力。”由此可见，面对当前能源、资源日益紧张的形势，建设节约型社会、走循环经济道路已经成为我们的必然选择。建设“XX国际智能生态城”项目，打造“西部智能循环经济示范区”，就是希望在“生态循环经济”方面做一些有益的尝试和突破。2.1.2 中央推进社会主义新农村建设近几年，党中央、国务院以“科学发展观”统领经济社会发展全局，按照统筹城乡发展的要求，采取了一系列支农、惠农的重大政策。全国各地区、各部门认真落实中央部署，切实加强“三农”工作，农业和农村发展出现了积极变化，迎来了新的发展机遇。但是，当前农业和农村发展仍然处在艰难的爬坡阶段，农业基础设施
