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1、XX项目可行性研究报告 二 年 月1目 录一、总说明11.1报告编制目的11.2项目投资的必要性11.3可行性研究报告编制测算依据11.4其他需要说明事项2二、项目取得方式32.1“招拍挂”摘取主要信息。32.2付款进度。32.3其他内容。3三、项目概况33.1项目名称33.2项目建设单位概况33.3项目地块位置及周边现状33.4项目规划控制要点5四、x市及区域住宅市场分析研究54.1宏观环境分析54.2全国房地产行业发展分析54.3XXX市房地产市场总体概况54.3.1XXX市宏观经济状况54.3.2XXX市城市规划64.3.3XXX城市住宅房地产市场概述与分析64.4区域市场状况74.4.
2、1区域住宅市场成长状况74.4.2区域内供应产品特征74.4.3区域市场目标客层研究8五、项目市场定位和产品定位85.1总体定位85.2定位依据85.3市场参照项目85.4产品定位85.5价格定位95.6项目SWOT分析105.7客户定位10六、项目开发方案106.1项目地块特性与价值分析106.1.1地块特征分析106.1.2土地价值分析106.1.3土地升值潜力初步评估106.1.4土地法律性质评估116.2规划设计分析116.2.1初步规划设计思路116.2.2规划设计的可行性分析116.2.3规划方案提出与方案比选126.3产品设计建议126.3.1综合楼126.3.2住宅136.3.
3、3停车场136.4项目实施进度146.5营销方案146.5.1对租售市场的预测146.5.2项目经营方案146.5.3市场推广构想146.5.4销售计划146.6机构设置146.6.1企业组织156.6.2人力资源需求：156.7合作方式及条件166.7.1合作方基本情况166.7.2合作方式：166.7.3付款进度及与拿地程序的配合。166.7.4其他合作的主要条件。166.7.5与合作方式相关的其它法律规定。16七、投资估算与融资方案167.1投资估算167.1.1投资估算相关说明167.1.2分项成本估算177.1.3总成本估算177.1.4销售收入估算187.1.5税务分析187.1.
4、6项目资金预测187.1.7现金流量表197.1.8自有资金的核算197.2融资方案197.2.1项目融资主体197.2.2项目资金来源197.2.3融资方案分析207.2.4投资使用计划207.2.5借款偿还计划20八、财务评价218.1财务评价基础数据与参数选取218.1.1财务价格218.1.2利率218.1.3项目计算期选取218.1.4财务基准收益率（ic）设定218.2财务评价218.2.1财务盈利能力分析218.2.2静态获利分析218.2.3动态获利分析228.2.4偿债能力分析228.2.5综合指标表228.3财务评价结论22九、不确定性分析229.1盈亏平衡分析239.2敏
5、感性分析239.2.1变动因素一：成本变动239.2.2变动因素二：售价变动239.2.3变动因素一容积率变动249.3风险分析249.3.1风险因素的识别和评估249.3.2风险防范对策24十、综合评价2410.1社会评价（定性）2410.2环境评价（影响及对策）2510.3公司资源匹配分析25十一、结论及建议2511.1结论2511.1.1明确说明该项目是否可行，是否具有较强的抗风险能力2511.1.2对推荐的拟建方案的结论性意见。2511.1.3对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见。2511.1.4对主要的对比方案进行说明。2511.1.5可行性研
6、究中主要争议问题的结论。2511.2建议2511.2.1对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议。2611.2.2对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见。2611.2.3对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见。2611.2.4在基于市场条件下利润最大化的各种物业形态组合，提出建议。2611.2.5相关的注意事项及建议。26十二、附录2612.1附件：2612.2附表：2612.3附图：26一、 总说明1.1 报告编制目的这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统
7、地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。（本报告的编制，旨在对项目的市场情况、定价依据、初步规划、成本造价等进行分析和预测，制定出项目的初步开发实施计划；同时，根据以上各相关条件，通过详细测算，为项目投资决策提供定量分析参考依据。）（参考）项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。1.2 项目投资的必要性1. 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般35年），在公司发展中的地位（是否核心项
8、目）；2. 公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3. 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。1.3 可行性研究报告编制测算依据在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列出名称、来源、发布日期。并将其中必要的部分全文附后，作为可行性研究报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个部分：1. 项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。XX市国有土地使用权公开出让文件2. 可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。XX项目初步定位报告XX市住宅市场研
9、究报告XX项目成本估算3. 国家和拟建地区的政策、法令和法规。4. 根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。 XX项目前期各项技术指标 城市居住区规划设计规范 A市城市拆迁管理条例 城市居住区公共服务设施设置规定 住宅设计规范 住宅建筑设计标准 建筑工程交通设计及停车场设置标准 城市道路绿化规划及设计规范 高层民用建筑设计防火规范5. 其他分析报告及其附件1.4 其他需要说明事项(1) 土地成交价格（毛、熟地）分别以xx亿元为基础进行计算，并进行地价敏感性分析测算。(2) 项目包含商业配套，地价测算暂按出售部分与出租商业部分地上建筑面积比例进行分摊计算。包含项目建设完成后无偿移交政府的公共性
10、、公益型建筑以及公园等。(3) 测算时暂不考虑由于地质情况、地下文物保护等所引起的额外费用。(4) 营业税金按照XX%税率，所得税率按照XX%考虑。(5) 项目资金筹集主要通过自有资金、股东借款、银行贷款、销售回款解决，自有资金成本按XX%计算，贷款利率按XX%计算。(6) 本测算，暂未考虑土地增值税的影响。(7) 其他。二、 项目取得方式2.1 “招拍挂”摘取主要信息。2.2 付款进度。2.3 其他内容。三、 项目概况3.1 项目名称3.2 项目建设单位概况3.3 项目地块位置及周边现状 地块位置地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区
11、位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。 宗地现状1) 四周范围；2) 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3) 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4) 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5) 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用
12、的构建；6) 土地完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7) 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。 项目周边的社区配套1) 周边3000米范围内的社区配套l 交通状况（a） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（b） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（c） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城
13、市公共交通和快速捷运系统；l 教育：大中小学及教育质量情况。l 医院等级和医疗水平l 大型购物中心、主要商业和菜市场l 文化、体育、娱乐设施l 公园l 银行l 邮局l 其他附图：生活设施分布图，具体位置、距离。2) 宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状 项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）1) 治安情况2) 空气状况3) 噪声情况4) 污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5) 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6) 周边景观7) 风水情况8) 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。9)
14、 其他 大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）1) 道路现状及规划发展，包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。2) 供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。3) 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。4) 通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。5) 永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。6) 燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7) 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。3.4 项目规划控制要点1) 总占地面积、代征地面积、净
