《房地产全成本通用测算模型系列.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产全成本通用测算模型系列.docx（4页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产全成本通用测算模型系列辛苦找人要了成本数据，结果看不懂？ 搞不懂成本部的东西，我杂个配合！？ 这些成本不该我们背哈！成本到底应该怎么算？我的业绩在哪里？表哥，你的成本工作老是重复！？别人不配合得麻!老板要数据就抓狂？ 给你5分钟，给我稀释清楚,否则！ ?O O O O O O解药：房地产成本科目的一级框架及要点财务科目土地前期建筑安装 基础设施公共配套 开发间接51桂园土地前期行政事 业性收费 建筑安装景观管网公共配套工程建设箕它 费开发间接建筑安装咎大房企业成本料目对比万科中海龙湖恒大土地土地土地土地闱期国明前期直接工程成本建筑工程建筑安装蓦设施基础设施配套安装工程红线内配星础配套前期
2、管网政府收费建筑安装开发管理责华1幸福中铁建土地 土地开发前期准 备费前期公共配套开发间接 期间费税收不可侬见费开发间接 费接 ft 它环工成境程本梢售费用水暧电配套费谐路嫌化管网税费管理营业税不可TI见S社区管网建筑安装园林环境公共配套配套设成财务开发间接野管理评估管理费销售植H物业詈理税收财务税金公共配套设贷款利息销言科目数量不同科目名词及口径不同科目深度不同科目层级关系不同科目划分规则不同财务科目 以会计法、会计准则，一级分类科目：资产、负债、所有者权益、成本、 损益五大类。成本的一级科目原则上也不能动。成本科目：土地、前期、 建安、基础设施、公共配套、开发间接稳定性强的科目土地、前期、
3、建安、园林、管网、配套、销、管、财、税划分最乱的科目前期、政策性费用、前期工程费、配套费、不可预见费、税收用这个框架模板来梳理，把思路理清，效率优化封面LOGO、版次、编制审核审批、时间正面背面脊面风格方便查询的侧签、文字大小、版式页眉、页脚、打印排版、颜色区分、 数据开放方便编辑 目录自动索引、链接更新名词解释不解释口径，尽量不创新名词，不用形容词科目口径各科目的边界判断，其它的以科目树解决科目树科目划分深度、与合约规划、与考核主体、与自动计算的关系使用说明填报流程（跨表逻辑、配合先后）、填报要求（固化与灵活、不同阶段 的填报深度）、提交要求（质量、时间）、各大表格的详细说明（单表 公式关系
4、）、数据加密、数据校核机制使用反馈对接部门及人员、反馈时效、反馈表述方式修订说明模板修订原因、背景、目标，修订内容 权责分工收集、编制审核、审批下发考核、问题反馈、各职能口各层级分工 对应到部门、到唯一负责人编制说明本次版本的背景与目标、编制依据（政策依据、技术依据、时间依据、 价格依据）、编制时间项目特点项目背景、地块SWOT、重要支撑依据、项目战略目标、项目风格、项 目经营目标规划指标数据来源、代征地、产品分类、指标总分关系（建筑面积、销售面积、 绿化面积、计容面积、各业态拆分、分期关系）基本假设不同假设条件的变化取值，以后分享关于EXCEL强大的功能。分期规模调剂、业态占比、容积率、赠送
5、率、车位占比、物价变动比例、售价 调价比例、租金回收期假设、综合概率分类、敏感度（地价、产品、税 筹）、贷款利率、基准收益率、投资回收期、税率（土增、所得、增值）建造标准 每个阶段都应有同样的深度，允许部分假设（加色区别）、分专业设置,费用不能孤立各阶段对比表评价指标、各阶段的时间、不同阶段的偏差、偏差原因简述、大无效成 本分析、改进应对措施工程开发计划注意与数据计算的开发节点划分深度、注意不同费用的核算节点（发生 与支付）工程付款标准先按时间分大类,再按部门分标准、后按合同特点匹配、体现产值、应付与实付折扣率销售收入销售计划、注意销售或租赁回款节点,注意费用的口径分摊表跨期分摊、跨业态分摊、科目分摊、土地分摊、管理费分摊、模糊分摊； 不同分摊的导向（营销、税收、财务需求、管理下沉、管理对口）利润表成本利润率、销售利润率、所得税前利润、利润模型动态试算单溢价率（溢价价值型、刚需走量型）、敏感性分析、概率分析（决策树）
