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1、测绘地信服务城市建设建议书一、 概述测绘可为城市建设提供必需的数据依据, 是城市规划管理的可靠保障。测绘包括城市基本地形测绘、地籍测绘和房产测绘等。依据测绘成果，可引导城市建设正确的施工，保障工程安全的交付使用。地理信息可以使测绘的成果得到有效的管理和应用，为数字城市建设和共享平台建设提供技术支持。地理信息系统可用于房地产测绘管理，为城市房地产建设提供决策依据,使房地产管理部门的决策更准确、更快速和更具科学性。二、 测绘测绘是以计算机技术、光电技术、网络通讯技术、空间科学、信息科学为基础,以全球定位系统、遥感、地理信息系统为技术核心,将地面已有的特征点和界线通过测量手段获得反映地面现状的图形和
2、位置信息,供工程建设的规划设计和行政管理等应用。我院的测绘业务包括控制测量、地形测量、城乡规划定线测量、城乡用地测量、规划检测测量、日照测量、市政工程测量、水利工程测量、建筑工程测量、精密工程测量、线路工程测量、地下管线测量、桥梁测量、矿山测量、隧道测量、变形（沉降）观测、形变测量、竣工测量等，可为城市建设提供数据依据，应用于房地产开发的各阶段。房地产开发过程的测绘工作包括：1、 控制测量控制测量是建立结构优化、精度合理、技术可行、费用适宜的控制网所进行的测量工作，取得可靠的控制点成果成图，是进行地形测图、工程测量、施工放样、房产测量和变形观测等的控制基础，是房地产开发一切测绘工作的前提和保障
3、。房地产开发控制测量，根据范围大小不同，需要进行的一般工作和要求是：准备和收集开发区域及周边已有的相关资料，包括测区范围内已有的各种小比例尺地形图、气象及地质等方面资料、以前施测的控制测量成果、国家等级以上的平面控制点及高程控制点；确定平面和高程坐标系统，一般宜选用地方平面和高程坐标系统，当然可联测国家坐标系统，在济南一般采用济南独立坐标系；控制点应均匀布设于房地产开发区内（可利用旧点），优化选择点位，要求埋设牢固稳定，尽量确保较长期保存；控制网的等级和精度依开发范围大小、开发性质及后续测绘工作兼容性等要求而有所不同，如5平方公里以内小区开发，采用四等以下作为首级控制；如要兼顾开发区内某重要工
4、程施工控制或变形控制，首级网的平面坐标X、Y和高程Z的中误差应不大于12cm；控制测量的方法，首级平面高精度控制优先采用GPS测量，次级控制或开发范围较小时宜选用全站仪导线测量或RTK测量技术。2、 规划地形测绘房地产开发公司要实现开发目标，进行合理的规划设计，必须具有含盖整个开发范围的大比例尺1：500或1：1000的地形图，全面地反映测区现状，其测量方法可依据具体情况选择：在控制测量的基础上，现场进行数字化地形测量，依据规范和要求，运用南方 CASS 或清华山维绘图软件，实现数字化成图；利用已有的开发区域地形图，进行必要的编辑（如坐标的统一）和修测，可经过扫描及数字化，形成符合要求的地形图
5、；利用拍摄航空像片，利用光学解析测图仪或全数字式摄影测量技术，在立体模型下采集三维数据的基本信息，使用用户命令，进行数字化编辑，实现遥感图像的数字化成图。3、 拨地测量拨地测量是按照城市规划管理部门下达的拨地条件，根据城市规划、设计的要求将建筑用地范围测设到实地作为建设、施工以及土地权属等管理的最终依据，涉及的内容包括了土地产权、土地范围、土地类别划分等，并且这些内容的最后成果均具备法律作用。拨地测量是提供建设项目实地划定土地使用范围、测定界桩位置、标定用地界线、调绘土地利用现状、计算用地面积以供土地管理部门审查报批建设项目用地的测绘技术工作，其实质是实地测设建设用地的界桩，可利用已有的地形图
6、，通常基本方法有图解法和解析法两种，从图纸上落实到实地，再从实地所实测的有效数据，进行数据解析计算，经检验无误后，展绘到图纸上，作为设计与施工的最终依据。4、 地籍测量地籍测量是在权属调查基础上，利用测绘手段测定和调查土地及其附属物的权属、位置、质量、数量和利用现状等基本情况，是征用或出让土地使用权的一项十分重要和必不可少的工作，通过地籍测量获得房地产开发区域的权属界址、土地位置、房产情况、土地面积、 土地利用及地类等产权资料，绘制地籍图，获得的数据和资料均具有法律效力，是土地登记、发证和收取出让金的重要依据，地籍测量一般利用全站仪实施数字化成图，测定界址点及主要地物点的平面坐标，精度要求较高
7、。5、 施工测量施工测量是根据开发工程的整体规划和设计要求，进行主要包括场地的平整、土方量的计算、基槽与基坑抄平、建筑平面的放样、墙体测量、细部点放样、轴线投测、高程的标定与传递等一系列的放样、 测设和计算工作，依据工程建设各环节的重要性、限差要求，利用场区的控制网或重建施工控制网，选用全站仪、水准仪、GPS 等测绘仪器，确定适宜的精度，合理采取坐标法、极坐标法、交会法、水准测量法、三角测量法、投测法、激光指向法等方法，指导工程的开始建设到结束全过程施工，保证工程建筑物符合设计限差要求。6、 竣工测量竣工测量是应以较高的精度，利用保存完好的施工控制点，进行平面测量、高程测量、面积测量和悬高测量
8、，重新实地测绘新建建筑物的位置、高度、面积及与邻近地物地貌的位置关系，获取准确可靠的竣工图信息数据，编制竣工图，以检验施工质量、放样成果是否符合技术要求，检查该建设工程项目的外部条件是否符合规划要求，提供可靠的竣工验收资料和实现动态更新数字地形图，是换发建设工程规划许可证(正证)的主要依据。7、 房产测绘房产测量主要是采集和表述房屋及房屋用地的有关信息，为房产产权、房籍管理、房地产开发利用、征收税费以及城镇规划建设提供测量数据和资料，在控制测量网点的基础上，利用全站仪或联合RTK技术进行数字化房产测量，一般只测定房产要素的平面位置，对高程要求不高，由于房产的法律性和经济性，房产图必须保证其准确
9、性和现实性。8、 变形观测变形观测是为了保证建设工程正常安全的使用而进行较长期地重复观测工作，是一项贯彻始终的高精度测量工作，一般宜选用独立坐标系统，合理确定观测周期，选择全站仪、水准仪等常用精密测量仪器或测斜仪等专用仪器，依据工程性质和设计要求，选用单向（高程或位移）或三维方向的变形观测，以掌握建筑物的安全状况及时地发现问题解决问题，指导工程建设、维护和使用。可以说，测绘工作在房地产开发的各阶段都有重要的意义，是房地产开发企业工作的重要依据，具体表现在：1、 房地产开发前期规划设计阶段的测绘。企业房地产开发规划，必须建立在测绘部门测绘的地形图之上。企业房地产开发单位向城市规划部门提出选址申请
10、时，必须提交有资质的测绘单位施测或修测的现势地形图。地形图施测精度及其比例尺选择按规划阶段而定，在图中显示编制的详细规划和工程管线规划，一般要求测绘1：500比例尺地形图，个别地区的总图设计，则要求测绘1：200比例尺地形图。2、 建设用地勘测定界测绘。首先，建设用地勘侧定界是指依据土地利用总体规划，经规划管理部门核定的建设用地范围、道路红线图以及其他有关文件资料和地籍测绘规范，查清并现场测定建设用地范围，建设用地范围内的地上地下附属物以及行政区域界线、基本农田保护界线、土地权属界线、八类土地利用现状界线的位置数量和质量等所进行的测绘工作，它所形成的图、文、表成果是建设用地审批的重要且必备的基
11、础资料。其次，建设用地勘测定界也包括农用地转用征用和国有地出让测绘。珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策，国家通过编制土地利用总体规划，规定土地用途，严格限制农用地转为建设用地，保持耕地总量动态平衡。3、 施工阶段的测绘。当规划选址意见书、建设用地规划和土地报批完成后，经过对详细规划勘察设计、建筑设计等成果的审批，房地产开发企业可向城市规划主管部门申请办理建设工程规划（临时）许可证，此时前期工作基本完成，工程进入施工阶段。施工阶段测绘的主要内容包括：场地平整测量、道路及管线定线、建筑物放样等。进行建筑物施工放样，必须在保证规划要求的前提下，进行细部放样。当不能满足规划要求时，应及时
12、报告规划管理部门，并通知设计单位进行图纸变更。4、 建筑物面积界定测绘。企业房地产开发公司在办理商品房预售许可证时，必须委托测绘部门进行商品房面积界定。面积界定应严格依据房产测绘规范、规划部门批准的施工图和放线图，精确计算房屋建筑面积、使用面积和分摊的公用面积，然后绘制房屋分层分户平面图。5、 竣工测绘和房产测绘。企业房地产开发的竣工测绘和房产测绘是依据建设规划管理部门审批的建设工程规划图、施工图、放线图和商品房面积界定图以及其他有关文件资料和技术规范，通过先进的测绘技术手段，精确测定企业房地产开发区内所有地物包括地上、地下建（构）筑物的位置，并提供相关的数据（面积）、用途等信息状况，为企业房
13、地产开发建设工程的综合验收及更新城市基础地理数据库提供信息和资料。企业房地产开发竣工测绘和房产测绘的任务是进一步查清企业房地产开发区内住宅用地面积、公共用地面积、交通用地面积。绿地面积是否符合规划要求，建设活动是否改变土地使用性质，建筑物是否有超高现象，各类管线埋设是否符合要求，房屋竣工面积和房屋预售界定面积之差是否在限差（3%）以内。竣工和房产测量应绘制竣工总图、房屋分层分间平面图和综合管线竣工图等，为规划管理部门进行规划验收和界定违法建设及企业房地产管理部门进行房屋产权登记提供必备图件。三、 地理信息系统地理信息系统（GIS）是在计算机硬、软件系统支持下，对整个或部分地球表层（包括大气层）
14、空间中的有关地理分布数据进行采集、储存、管理、运算、分析、显示和描述的技术系统。可应用于资源调查、环境评估、灾害预测、国土管理、城市规划、邮电通讯、交通运输、军事公安、水利电力、公共设施管理、农林牧业、统计、商业金融等领域。地理信息系统在城市建设和管理中的应用包括：城市规划和管理，土地和地籍管理，生态、环境管理与模拟和基础设施管理等。应用城市地理信息共享服务平台，可以实现基础地理信息服务的公众性、信息提供的公平性、信息系统的共建性和信息利用的共享性，实现地理信息公开、公平、有偿、安全、便捷、广泛的应用，避免低水平的重复性建设，打破地理信息孤岛的格局，提高信息化建设效率和应用效益，促进全社会信息
15、化建设发展。应用地理信息系统开发组件进行二次开发，可以满足特定行业用户的需求，开发出专业化软件。地理信息系统可用于房地产测绘管理,利用地理信息系统建立精炼高效的分析决策模型,可实现知识获取和分析决策的有机结合，为城市房地产建设提供决策依据,使房地产管理部门的决策更准确、更快速和更具科学性。地理信息系统在房地产开发中的应用包括：1、 土地空间分析对于房地产项目,最初始也是最重要的工作就是对该项目的策划。通过地理信息系统空间分析的强大功能,策划人员可以更好的对项目进行分析。如采用GIS中的缓冲区分析,可以方便的得到项目周边10公里范围内的人口数量、收入分布等数据。并且可以结合其他的数据来查询项目周
16、边的医院、学校、商场的各种服务设施的分布情况,以便酌情考虑应该修建的配套设施,并且可以通过图论等运筹学理论计算最佳的修建地点。使项目的策划更加的科学和富有效率。2、 网络招投标在土地的申请立项成功之后,一般可由二级土地开发商进行具体的承建工作。这里一般采用招投标的方式来进行开发商的选择。网络技术与地理信息系统技术相结合建立的网络招投标系统,可以使用户方便的在网络上发布招标文件和招标补充文件,并且可以通过网络接受开发商的询问,进行项目情况的交互。在项目的评标过程中,可以采用各种不同的方式,并且可以通过网络将招标结果直接通知投标单位,极大的缩短了招投标的过程,提高了项目运行的速度,节约了大量的人力和物力。3、 项目控制管理项目的管理从场地的“七通一平”开始进行控制,包括项目的承包单位信息、工程信息、工程图纸的管理、工程的进度安排等各方面的管理。4、 销售支持销售支持,是通过国际互联
