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1、房产公司设计管理规划设计问题（共五页）1、 编制住宅项目规划设计任务书时，你认为应注意哪些问题？答：注意事项有：1.控规条件的满足（容积率、绿地率、建筑密度、限高）2.小区档次定位（高、中、低档）3.建筑风格要求4.物业类型建议（住宅、商业、商务酒店、公寓）5.各物业形态层数、面积配比，住宅层高等建议6.停车位配比及数量要求（住宅、商业、临时车位各自要求）7.建筑退让要求8. 各物业类型（住宅、商业、商务酒店、公寓）之间沟通、封闭要求9.住宅日照、采光、景观等要求及视觉污染、噪音污染的限制要求10.会所配置项目类型要求，各项目面积限制等要求11.住宅面积、户型配比、功能设置要求及户型优化建议1
2、2.景观主题要求，风格定位。卖点、亮点、出入口及主要景观流线的设计要求13.出入口位置、数量的合理性，人车分流，尽量在红线内解决消防车道问题。就近停车，车位面积指标范围。14.地下室及地下车库突出地面风道、烟道、采光井、疏散通道等附属构筑物在总平规划时合理考虑要求15.无障碍设计要求16.考虑地下、地上各自柱网合理、经济、协调布置，提高地下空间利用率17.各配套项目类型要求及各自面积要求（如：会所、物业用房、居委会）2、 如何解决住宅项目高容积率与有关舒适性要求之间的矛盾？答：办法一：通过增加建筑高度降低建筑密度及提高绿化率来提高舒适性。办法二：采用联排（叠加）+高层（小高层）高低搭配的办法，
3、别墅建筑面积较大，功能设置合理，高层视野远阔，舒适性增强。办法三：高层底层架空，尽量实现地面景观的连续沟通，形成良好的景观视野，提高舒适性。办法四：尽量采用点式、塔式高层建筑形式，少用板式，以避免板式建筑的遮挡压抑感同时利于增加住宅的通风采光面积，提高舒适性。办法五：建筑总平布置尽量少采用兵营式布局，多采用错列式布局以形成较好的视野及较大的日照间距，提高舒适性。办法六：利用高层体量大，遮挡能力强的特点，在总平布置时北面用高层遮挡，面对夏季主导风向方向采用开敞式布局以尽量形成冬季能挡北风，夏季开敞引导凉风的布置格局，提高舒适性。办法七：利用高容积率，较近的建筑间距，围合式布局形成邻里守望的良好居
4、住氛围，安全性增强，提高舒适性。3、 如何控制协调建筑设计单位相关设计的进度和质量？答：1.将甲方最新的设计意图及时告知设计方，并与之沟通协商最佳解决方案。2.制定详细的设计质量、进度计划，将方案确认书、设计任务书、设计计划书等作为设计合同附件，要求设计单位严格予以执行。3.要求设计单位每12周汇报一次设计进度情况，便于甲方实时掌握设计动态。4.发现问题，及时纠正设计过程中施工图设计对原方案、甲方意图理解的误解与偏差，保证施工图设计忠实于原方案、甲方意图。5.加强各专业设计之间的沟通，做到互通有无。6.明确奖惩措施：对及时、合理、经济、准确、错漏率较低的专业设计予以奖励，反之予以扣罚。4、 住
5、宅小区规划设计方案评审中，从你的工作经验出发，应注意哪些问题？答：部分回答内容同问题一和问题二，不再重复。另作如下补充：1.控规条件是否满足（如日照间距、退让间距等），容积率是否用足2.户型配比、商住配比是否合适3.商业位置是否靠近较成熟的城市商业区域一侧，平面位置是否突出，以利展示4.小入口位置是否合理，数量是否适当（便于物管），主入口位置的显著性是否较好（利于宣传展示）。5.建筑层数、层高选用是否恰当。6.总平布置是否便于分期开发，是否利于一期开盘造势7.配套公建面积是否合适、位置选取是否得当（如：服务半径、位置要求），是否满足分期开发要求8.总平布置上：住宅日照、景观、视野等均好性如何，
6、是否将视觉污染，噪音污染影响降至最低9.是否将较好的采光、景观、视野等资源留给较大户型10.沿街形象效果如何11.动静分离、住商分离12.居住区、商业区是否满足各自封闭管理的物业要求。12.处理好电房应远离住宅与电房应靠近负荷中心之间的矛盾13.停车方式的选择（从档次、安全、便捷、造价等角度），车库位置的合理性14.交通流线：人车分流、安全性、便捷性，道路尽量不扰住家，道路面积是否节约，拐弯半径是否合理。15.各建筑单体平面布置是否将景观区域划分得过于零碎，不利于景观设计16.对原始地形地势的利用如何，竖向设计是否合理，与城市道路衔接是否得当，是否满足场地排水及市政排水、污需要。土方是否平衡。
7、17.对原始地块树木、绿地的保留利用程度18.物业类型是否满足利益最大化的要求（如高低搭配方式）。5、 在工程质量控制管理中，你认为哪些常见的质量问题是由于设计造成的？答：设计造成的质量问题内容较多，仅部分举例如下：1. 设计单位对深挖后填地坪做法考虑欠妥，不宜按填土压实地面地坪设计，宜按楼板设计。理论上填土压实0.94即可满足地坪承载要求，可实际上因为施工方对深挖后填土密实度控制一直是弱项，后填土上面设计压实地坪易导致地坪开裂。2. 卫生间窗户洞顶标高设计过高，高于下水管底标高，导致吊顶无法设置。3. 门窗洞口保温构造不详，导致窗口要改小或窗台无法泛水。4. 立面分割缝设计未考虑，导致墙面粉
8、刷开裂。5. 建筑设计人员对外立面装修构造不熟悉，导致立面不同材质交接处不交圈，有企口。6. 水电出户标高设计不合理，导致另行凿墙开洞。7. 一层地坪设计标高低于室外，导致雨季向室内泛水。8. 户外管井设计过多，影响美观。9. 地下室底板虽在地下水位之上，但地下室迎水面未做防水设计，地坪仅作防潮设计，受地表水影响导致雨季墙面、地面水迹斑斑。10. 一层填土地坪上隔墙设计为元宝基础，未将基础设计落在地梁上，导致隔墙下沉、开裂。11. 屋面设计采用内天沟，易渗漏。12. 屋面女儿墙底未设计砼反坎，女儿墙底易渗漏。13. 剪力墙垛设计过小，门套不好安装。14. 大跨度梁（如飘窗顶部梁、宽度2.4米大
9、洞口顶部梁等）梁底标高未直接设计至门窗洞口顶部，以及剪力墙未直接设计至洞口侧边就相差1020cm，需砼二次浇注，质量不易掌握，导致梁底标高处外墙渗漏，砼二次浇注处墙面粉刷开裂。15. 栏杆底下砼翻边未设计与墙面交接100mm，栏杆扶手面不易与墙面连接牢固，导致栏杆晃动较大，安全性差。16. 建筑室外配件设计时未考虑其地基及基础的设计，导致室外踏步、花台等发生沉陷、开裂。等等 6、 在成本控制过程中，如何控制项目的质量和品质？答：从设计角度分析如下（仅列举部分内容）：1.设计选型尽量选择常规成熟品牌，质量可靠，价格实惠。2.采用常规设计模数及尺寸，少用非标尺寸（单价高且供货周期长）3.采用性能的
10、可代换材料：如钢筋采用三级钢，降低总配筋量，以降低成本4.主体、基础等结构选型正确5.景观材料、装修用材的规格、尺寸适宜，尽量选择常规规格6.防水材料材质、厚度严控，防水构造做法优化7.填土地坪做法优化8.钢结构设计优化9.外墙保温构造做法选择优化10.减少设计变更11. 慎用欧式建筑及景观，欧式建筑外立面线条繁杂，用工造价较高、施工质量控制要求高；欧式景观通常雕塑等硬景较多，造价相对较高12.景观设计中：慎用大型水景，其使用及日后物业维护费用较高13.门窗等型材规格、玻璃厚度等选择合理14.少用弧形造型（如弧形门窗、弧形立面线条，弧形阳台等）15.在采用铝合金窗对建筑效果及使用影响相差不大的
11、前提下，尽量少采用玻璃幕墙（单价较高）等等7、 限额设计如何操作？如何签订限额设计合同？答：部分回答内容同问题6；另作补充如下：1.不同结构形式的每平米钢筋含量控制准确2.主体、基础结构选型正确3.景观、装修档次定位准确（同时：亮点区、卖点区与常规区之间区别对待）4.智能化等弱电项目内容选取合适5.设计时即应综合考虑施工因素影响（如工期、降水、土方等因素影响）6. 采用设计招标，推进设计单位之间的良性竞争，同时明确对设计单位“节奖超罚”的奖惩办法。一份合理的限额设计合同的条款制定应涵盖以上各方面。8、 如何及时解决在施工过程中出现的有关设计问题？请结合实际加以说明。答： 举例说明如下：1.工程
12、现象：拆模后发现多个板式阳台从根部断裂。 2.查明原因：经总工室、设计部、工程部、设计院、监理公司共同勘察发现：板式阳台设计因其板面负筋位置易被踩踏偏位，且施工质量不易控制，极易造成安全质量事故，其设计几年前已被国家相关部门明文禁止采用。本工程阳台设计未执行国家相关规定，同时施工质量把控不严，导致本次质量事故发生。 3.补救措施：一：所有已施工的板式阳台板予以凿除，并重新设计为梁式阳台，同时阳台进深缩减150mm，以确保安全。待浇筑边梁钢筋植筋于砼框架柱内，同时要求阳台板钢筋纵横向均植入或锚入既有（或待浇筑）砼梁内，并严格进行拉拔试验。二：先行按此补救方案施工一阳台样板，并按设计荷重堆载试验确
13、认该方案安全可行后，再行面上推广。 4.追究责任：一：施工方质量把控不严，导致质量事故发生，负全责。承担全部返工费用，并在当月进度款中立即扣除，同时耽误工期不予顺延。 二：设计方图纸不符合国家设计相关规定，设计奖励等费用取消。 5.防范手段：一：出具相关设计变更，杜绝此类问题再次发生。 二：严格设计方及施工方工作责任心，并制定相关奖惩办法。9、 从设计管理角度谈谈如何控制建筑最终的效果。答：办法有：1.各外立面所用材质三方（设计、监理、甲方）确认。2.处理好装修尺寸、建筑尺寸、结构尺寸三者之间关系。3.处理好不同材质交界处、门窗洞口处等细部构造做法。4.水落管、空调外机位置隐蔽处理或不显眼位置
14、设置。5.样板先行制度6.在效果相差不大的前提下，综合施工难易、材料耐久性、工程造价等因素优化选择对建筑立面效果影响较大的材料（如外装饰设计、景观设计中：防腐木与仿木色铝合金之间的选择）7.协调好建筑设计、外装饰设计、栏杆门窗设计等与外立面效果戚戚相关、互有交接的设计单位之间的沟通衔接工作。10、 如何协调项目各专业之间的关系，确保工程项目顺利实施。答：一.注意总平与市政的协调如：场地坡度是否满足排水要求，与市政接口的衔接标高是否合理。二.注意单体与总规的协调如：地下室及地下车库突出地面风道、烟道、采光井、疏散通道等附属构筑物在总平规划时合理考虑要求；地面消防车道与地下车库相互避让原则等。三.注意建筑与结构、水电等其他专业的协调如：建筑墙体变更首先得结构确认其为非承重墙，取消不影响结构安全；其次需经水电等其他专业会签确认，避免出现墙体取消，插座、开关、弱电箱无法安装的局面出现。四.注意各专业设计之间的协调如：强电、智能化、景观水电等设计是由各专业公司完成的，注意其与建筑设计院其他专业设计间的衔接、沟通、协调（同槽不同井的相关设计）。
