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1、扬州邵伯湖天伦乐园项目可行性研究报告 2010.12扬州邵伯湖天伦乐园可行性研究报告中国江苏国际经济技术合作公司江苏中江国际房地产公司二一年十二月目 录第一章 总 论1第一节 项目概况1第二节 承办单位概况4第三节 可行性研究工作概况5第四节 研究结论7第二章 项目建设背景和必要性11第一节 项目建设背景11第二节 项目建设的必要性15第三章 发展前景及需求分析20第一节 扬州市社会经济发展现状及发展目标20第二节 扬州市公道镇发展现状22第三节 项目发展目标及前景分析23第四章 总体规划及建设条件27第一节 总体规划27第二节 建设用地规划28第三节 项目建设规模和建设内容29第四节 建设条
2、件32第五章 建设方案39第六章 环境保护、节能与安全卫生44第一节 环境保护44第二节 节能及安全50第七章 项目组织、经营与管理53第一节 项目组织53第二节 项目建设管理54第八章 项目实施进度及招标57第一节 总体建设进度计划57第二节 项目招标58第九章 投资估算与资金筹措62第十章 财务分析及评价66第十一章 社会效益分析72第十二章 风险分析74第一章 总 论项目名称：扬州邵伯湖天伦乐园建设内容：养老住宅组团、公共服务组团、商品交易组团及配套建设等投资总额：1000338.53万元建设单位：中国江苏国际经济技术合作公司（中江国际）江苏中江国际房地产公司建设地址：扬州市公道镇邵伯湖
3、西岸联系人： 李粉山联系电话：025-83235439、13182971888联系地址：南京市云南路31-1号苏建大厦19楼第一节 项目概况一、项目由来欲得天下者，先得长三角。长三角是中国乃至世界经济增长的发动机，是全球六个超大型城市群之一，是中国经济发展速度最快、综合实力最强、经济总量最大、最具活力和竞争力的地区，同时也是老龄化程度急剧增长的地区。江苏作为长三角地区的主要省份，积极探索当前养老服务业的发展道路，思考如何创新养老模式，使得江苏不仅要成为国内养老服务业的领航者、开拓者，还应通过抢占长三角养老市场，应对人口老龄化危机的挑战。不断发展服务业，拉动内需，把扩大内需与经济增长、社会建设、
4、民生改善和提高开放水平结合起来，推动发展方式根本性转变，进一步推动江苏经济可持续发展。通过近两年时间的广泛调研、对国内外养老模式的比较分析和向政府主管等部门的汇报请示，在扬州市委、市政府领导的关心和支持下，初步形成了“创新江苏养老模式，加快抢占长三角地区老年服务产业制高点”的基本思路和方案，以及筹建“扬州邵伯湖天伦乐园”初步思路。“人生只爱扬州住,夹岸垂杨春气熏”。扬州是一座古老而又年轻的城市，近年来，扬州市委、市政府坚持以人为本和可持续发展，转变城市发展模式，提出“创新、精致、幸福”6字箴言，城市发展成果更多惠及百姓，城市面貌变化得到广泛认同，城市和谐发展进入全新境界。2004年喜获”中国人
5、居环境奖”,2006年又成为“联合国人居奖”的城市。扬州邵伯湖天伦乐园能落户在这里，可谓既得天时、地利，又得人和。扬州邵伯湖天伦乐园，将成为江苏养老事业的领航者和示范者，既培养专业化机构和团队，满足多层次养老需求，提高老年人生活品质；又解决养老机构的可持续性营运，实现自身经济的良性循环。二十世纪八十年代以来，城市滨水区的开发与复兴成为世界性潮流和趋势。后工业化时代的城市滨水区的更新开发作为城市重要空间的开发实践，契合时代发展脉搏，伴随着城市功能的再造和升级。从美国旧金山的“渔人码头”到英国伦敦的“牛津港再造”，从日本的“大阪复兴”到马拉西亚的“海岸开发”，无论是发达国家还是发展中国家，都把滨水
6、地区的开发列为重中之重。核心目的就是：借用滨水资源，塑造全新风貌，提升城市品质，促进经济发展。在中国，以上海外滩为代表的繁荣面貌和生活方式，对许多滨水城市是一个标杆和巨大的鼓舞，从北方的青岛、大连，到南方的苏州、广州、厦门等，都把滨水区域作为振兴城市的重要经济手段。对这一现象，有专家指出：这是对世界滨水开发潮流的呼应，也是滨水城市发展积累到一定阶段的必然出路。扬州及时调整了发展战略，积极参与到全球滨水开发的浪潮中来，把目光转向目前苏中地区尚未开发的天然资源邵伯湖。邵伯湖西岸的公道镇人民政府经与中江国际合作，共同打造“扬州邵伯湖天伦乐园”，建设大型现代化老年服务产业集聚园区，吹响了滨湖开发的号角
7、，昂首阔步迈向邵伯湖时代。邵伯湖优美的自然景观资源和其独特的文化底蕴、历史文脉以及与新园区的多功能配套，必然能使扬州市邗江区不辱使命，成为带动新城发展的一面旗帜。二、项目基本情况1、建设地点本项目拟对扬州市公道镇邵伯湖西岸河东村地块进行开发建设，项目位于扬州市区以北约18公里，距公道镇区东北部约4公里，东临邵伯湖，北靠高邮湖，南连颖水河，自然生态条件十分良好。本项目规划面积为3652.75亩，其中建设养老住宅组团1279.95亩，公共服务组团791.55亩，商品交易组团431.2亩，配套建设1150.05亩。2、主要建设内容本项目建设内容主要包括养老住宅组团、公共服务组团、商品交易组团及配套建
8、设等组成。养老住宅组团：建设一个多元化、多层次的养老空间，包括高档养老社区、居家养老社区、机构养老社区和福利型养老社区。公共服务组团：包括学校、医院及护理、老年娱乐机构及酒店等。商品交易组团：包括老年商品交易中心、会展中心、创意中心及其它辅助建筑。配套建设：包括道路景观、园林绿化和高效农业生态园等。3、投资资金来源本项目投资总额为1000338.53万元，其资金来源为由中国江苏国际经济技术合作公司和江苏中江国际房地产公司自筹及申请银行贷款来解决。4、建设进度：本项目建设期8年（20112018年）。本项目建设周期为8年。预计2011年3月底前完成可行性研究报告并通过审批，2011年10月底前完
9、成项目准备工作，2018年底完成项目。预计分三期进行，一期于2011年年底开工，进行基础设施建设、养老住宅和公共服务设施建设，2013年底完工；二期于2014年初动工，预计2015年底完工；三期于2016年初动工，预计2018年底完工。第二节 承办单位概况中国江苏国际经济技术合作公司是经国务院批准成立的大型外经贸企业，是集国际国内工程承包、工程咨询、房地产、国际贸易、劳务合作为一体的综合性跨国经营集团，拥有50多个分支机构，其中有境外机构30多个，是江苏省的重点企业之一。中江国际至今已有30年的经营历史，具有对外承包工程劳务合作经营权、进出口贸易经营权、国家建设部确定的房屋建筑工程施工总承包一
10、级资质，国家商务部确定的承担国家援外成套项目施工任务和物资项目A级实施企业资格。中江国际已在世界上80多个国家和地区开展了业务。自1995年以来连续被美国工程新闻记录评为世界最大的225家国际承包商之一，已进入全国30家最大的外经企业和500家最大的进出口企业行列，已通过ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职业健康安全管理体系的认证。 2003年，在中非论坛上，中江国际引起中央及省领导的重视，提出要把中江国际打造成走出去的龙头企业。为此，省委省政府采取一系列有效措施，对其进行了资产资本的整合：原江苏省建材资产管理公司、江苏省建设总公司、江苏省成套设备公
11、司、江苏省建达公司先后被其重组；禄口国际机场10亿资产划拨并入；与此同时，省财政按年财政收入的一定比例分三年增资扩股。通过以上三步战略措施，使中江国际跻入国家级跨国企业。中江国际老年生态社区项目是新时期中江公司重点打造的品牌项目，以国际化的视野、国际化的管理，服务于国际化的目标客户群。项目开拓银发朝阳产业，以CCRC（连续型退休社区）为基本，进一步引入教育科研、文化创意、银发农业、咨询顾问、休闲度假等工作机会，用规模降低养老成本，为入住的老年人搭建发挥才智、服务社会、享乐养老的平台。江苏中江国际房地产公司成立于一九九二年，是中国江苏国际经济技术合作公司旗下的全资子公司，九十年代主要在国际市场开
12、发建设，二零零零年后逐步转入国内市场，先后开发了高层、小高层、多层、经济适用房、商铺、别墅等多种商住房近100万平方米，现具有国家二级房地产开发资质，已通过ISO9000认证。公司注册资金五千万元人民币，现有员工五十多人。企业的发展宗旨是“优先理念、优质工程、优美环境、优良服务”。中国扬州“邵伯湖天伦乐园”项目是新时期中江国际重点打造的品牌项目，以国际化的视野、国际化的管理，服务于国际化的目标客户群。项目开拓银发朝阳产业，以CCRC（连续型退休社区）为基本，进一步引入教育科研、文化创意、银发农业、咨询顾问、休闲度假等工作机会，用规模降低养老成本，为入住的老年人搭建发挥才智、服务社会、享乐养老的
13、平台。第三节 可行性研究工作概况一、可行性研究报告编制依据1、中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；2、中国老龄事业发展“十一五”规划；3、江苏省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；4、江苏省老龄事业发展“十一五”规划；5、中共江苏省委、江苏省人民政府关于加快我省老龄事业发展的意见(苏发20095号)；6、国家发展计划委员会办公厅计办投资200215号投资项目可行性研究指南(试用版)；7、国家计委和建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；8、扬州市城市总体规划(20022020)；9、扬州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；10、项目单位提供的有关资料。二、
14、可行性研究内容本报告根据对扬州邵伯湖天伦乐园进行可行性研究，研究工作力求切合实际，本着“经济合理、技术可行”的原则，以当前实际需求、资金筹措能力及规划发展等为基础，对项目的市场及建设方案的技术、功能、经济等方面进行分析，根据国家有关规定确定合理的建设规划和投资。本可行性研究的主要内容如下：1、项目建设的背景和必要性2、发展与需求前景分析3、建设方案及建设条件4、工程方案及环境评价5、项目实施进度计划及招标6、组织、经营与管理7、投资估算及资金筹措8、借款偿还方案的确定和分析9、社会效益分析10、风险分析第四节 研究结论一、主要研究结论1、项目建设具有充分的必要性扬州市的区位条件优越，地处长江下
15、游北岸，位于南京都市经济圈和上海都市经济圈的交汇地带，南接南京、镇江，西连宿迁、安徽，北与淮安、盐城接壤，东邻泰州。是国务院首批公布的二十四个历史文化名城之一，是获得“中国人居环境奖”、“联合国人居奖”的城市。本项目符合扬州有关国民经济和社会发展总体规划、专项规划、区域规划等要求，项目目标与规划内容衔接和协调。公道镇区域内建立本项目，具备发展老年服务产业的基础条件。同时对扬州经济的快速发挥，具有较为明显的吸聚功能、增值功能、优化功能和可持续功能，对周边地区的发展具有影响、辐射和示范功能。本项目建设是十分必要的。 2、项目建设符合总体规划项目总体建设方案符合扬州市总体规划以及扬州市邗江区公道镇概念规划的要求，道路布局合理，各项工程技术指标恰当，配套设施
