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1、目 录第一章总 论31.1项目名称31.2项目建设单位31.3项目单位概况31.4编制报告的依据61.5项目工作概况71.6项目概况及结论7第二章 市场预测142.1发展规划分析142.2产业政策分析1523行业准入分析16第三章资源条件评价203.1资源开发方案203.2资源利用分析203.3资源节约措施21第四章节能节水234.1节能措施234.2节水措施25第五章项目地址选择275.1项目选址及用地方案275.2土地利用合理性分析32第六章环境和生态影响评价336.1环境和生态现状336.2生态环境影响分析336.3生态环境保护措施346.4结论39第七章经济影响分析407.1经济费用效
2、益407.2行业影响分析407.3区域经济影响分析417.4宏观经济影响分析42第八章社会影响分析448.1社会影响效果分析448.2社会适应性分析468.3社会风险及对策分析46第九章项目招标方案529.1拟建项目招标方案529.2招标范围529.3招标方式529.4招标程序529.5评标方法54第十章项目实施进度及项目计算期55第十一章投资估算与资金筹措5611.1投资估算5611.2资金筹措60第十二章经济评价6112.1基本数据6112.2财务评价6212.3不确定性分析65124结论65第一章总 论1.1项目名称“嘉禾电影主题公园期”文化创意产业项目1.2项目建设单位项目单位：唐山宝
3、升昌房地产开发有限公司法人代表：户健1.3项目单位概况唐山宝升昌房地产开发有限公司成立于2006年4月3日，法定代表人户健，注册资本4000万元，房地产开发三级资质（编号：冀建房开唐字第319号）公司注册地址：唐山市路南区渤海东西街9号，营业执照注册号：130200000020593，组织机构代码：78701492-3。公司设立股东大会作为公司最高决策机构，股东即董事会成员，由董事会选聘高级经理层负责公司日常的经营管理。执行总经理负责制，下设一名常务副总经理、一名工程副总经理及一名财务总监。公司常设六部一室，分别为综合办公室、前期开发部、营销策划部、材料部、工程项目部、合同预算部、财务部。总经
4、理常务副总经理副总经理财务总监综合办公室主任人力资源文秘/档案管理后勤统计员总工办总工程师工程管理部经理项目经理合同预算部经理土建工程师暖通工程师电气工程师资料员合同管理员预算员财务部经理成本会计报账会计现金会计前期开发部经理市场调研开发手续拆迁主管拆迁专员助理工程师营销策划部经理企划总监销售总监销售主管营销内勤营销顾问物资采购部经理材料员公司领导审时度势，带领全体员工齐心协力，勇于开拓，与多方相关专业密切合作，共谋发展，建立了一支高素质、高效率的专业化房地产精英团队。公司现有员工65人，95%以上为大学专科以上学历，具有专业技术职称的在职员工45人，员工平均年龄36岁。公司法人代表户健，男，
5、1975年出生，1996年毕业于大连轻工业学院，学生时代选修工民建专业，为进入房地产行业打下了坚实的基础。1997年，受聘于唐山（中美合资）玛莉莎服装有限公司任总经理职务；2000年6月，投资成立唐山成功置业营销有限公司，任法人代表及董事长职务；2005年10月，投资成立唐山爱购物业服务有限公司并担任董事长职务；2006年4月，投资成立唐山宝升昌房地产开发有限公司，任法人代表及董事长职务；2008年9月，投资成立唐山文轩商贸有限公司，任法人代表及董事长职务；2009年5月，投资成立唐山文轩担保有限公司，任法人代表及董事长职务。户健现任“政协唐山市第十届委员会委员”、“路南区第十四届人大常委”、
6、“唐山青年商会副会长”、“唐山青年联合会常委”、“唐山房地产业协会理事”等职务；曾荣获“全国商品房交易市场优秀管理者”、“唐山市十大杰出青年企业家”、“2009年度唐山市政协十佳委员”“唐山市青年创业之星”、“唐山市消防工作先进个人”、“路南区青年五四奖章”、“路南区安全生产先进工作者”等荣誉称号。唐山宝升昌房地产开发有限公司是一家年轻但极具发展潜力的专业性房地产开发企业，资产总额过10亿元。公司自成立以来，先后在唐山市路南区、开平区、丰南区、滦县、迁西县、芦台经济开发区等区县，通过土地招拍挂、企业转让、合作开发等多种方式，取得待开发土地上千亩。公司主要开发业绩有，建筑面积为10万平米的唐山市
7、首个“小城镇开发示范小区”及“节能示范小区”迁西县“景忠新城”小区已竣工，预计2010年5月31日竣工交付使用；设计风格为花园洋房的滦县2万平米“苹果家园”小区已交付使用。2009年年8月28日开工的“渤海新世界”项目已取得土地证及用地规划许可证,目前基坑挖掘基本完成，预计2010年年底主体封顶，2011年底交付使用。该项目西至渤海南北街、东至协和医院、南至新华西道小学、北至新华西道，总占地面积28000平方米，规划建筑密度55%，容积率6.0，绿化率35%，总建筑面积8.5万平方米。建筑为高层，框架剪力墙结构，层高约100米。拟规划地上主楼一至五层为购物中心；地上主楼六层以上为一个25层5A
8、及写字楼及24层高档住宅；地下三层为库房及停车场、设备用房。该项目总投资近3.7亿元人民币。预计实现销售额为5亿元，预计实现利润1亿多元。该项目计划建成唐山市融居住、商务、购物一体的大型城市广场，成为唐山市又一个对外开放的亮点。项目将引入最新的城市设计理念，注重整体效果与周边环境的协调，是唐山市最具活力、最时尚和最新的商业形态。预计2010年6月开工的迁西县“清泉里（六小区）平改项目”占地127亩，规划容积率2.3，总建筑面积20万平方米。该项目由5万平方米商业及15万平方米高档住宅组成，已委托北京标准设计研究院（鸟巢设计单位）规划设计，预计2012年一期10万平方米交付使用。该项目将建成迁西
9、县一流的集百货商场、商业步行街、高档住宅三位一体的大型景观式花园建筑群落，并由爱购物业提供五星级的物业管理，倾力打造迁西魅力山城。未来五年内，宝升昌房地产预计总开工量达到150万平方米，营业额预计超过45亿元。提供安居乐业的建筑作品和舒适安全的生活方式，是“宝升昌”遵循的标准。城市先行者是“宝升昌”努力倡导的目标。“宝升昌”认为，恪守商业道德，拒绝粗制滥造，坚持以诚信为基石，获取合理企业利润，是“宝升昌”发展的信念。公司致力通过规范、标准、透明和稳健、专业的发展模式，成为客户、投资者、员工、政府、社会信任和欢迎的企业。1.4编制报告的依据 国家计委关于技改项目进行可行性研究的实行管理办法计资（
10、1983）116号文件；国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数计投资（1993）530号文件；项目建设单位提供的基础资料；建设单位委托书。1.5项目工作概况受项目建设单位的委托，对该项目的基本概况进行调查了解、实地考察，并根据唐山市发展总体规划要求，结合该项目具体情况，对相关情况进行了分析。在此基础上，对该项目建设的必要性、建设规模、建设条件、技术方案、投资估算、资金筹措、项目销售情况进行了分析，并据此编制本报告。1.6项目概况及结论1.6.1项目概况（1）建设理由刚刚召开的市委八届五次全会确定了以“抢抓新机遇，建设新唐山，实现新跨越”为主题，以科学发展示范区建设为总揽，坚持保增
11、长、扩内需、调结构，发出了“朝着建设科学发展示范区、建设人民群众幸福之都”的宏伟目标加速前进的号召。贯彻落实市委全会精神，元月5日闭幕的区委八届四次全会确立了“小区域、大发展、多贡献”的理念，提出了“大力发展第三产业，调优做强第二产业，巩固提升第一产业，三年再造一个新路南”的阶段性目标，特别提出了打造“激情路南、实力路南、魅力路南、幸福路南”的奋斗目标，宏伟蓝图鼓舞人心，催人奋进。唐山宝升昌房地产开发有限公司置身于当前全区上下,大干快上科学发展的实践洪流，倍感机遇难得、时不我待，决心把对党和社会浓浓感激之情，转化为积极投身“四个路南”建设的巨大动力，努力为“三年再造一个新路南”做出最大贡献。通
12、过大量的市场调研，我公司发现，虽然我市经济总量不断发展壮大、综合实力不断跃上新台阶，在环京津、环渤海地区影响力和战略地位不断增强，但与之相配套的现代房地产业，特别是文化软实力与建设现代化发达城市的要求存在较大差距，提升唐山市文化基础设施建设水平，加快与之相配套的文化房地产产业发展应成为当务之急。随着全市大规模城市建设改造工程的推进，我市城区西部原有的渤海影剧院及其西侧建筑已经全部拆除。根据当前全市文化产业发展的实际情况，特别是贯彻区委、区政府“小区域、大发展、多贡献”的理念，我们认为整合原渤海电影院及其周边土地资源，提升剧院及其承载的群众性文体活动中心的功能，打造唐山市大型综合性文化场所、标志
13、性城市景观已经势在必行。这一项目是我市建设科学发展示范区的迫切要求，是我区大力发展第三产业、打造实力路南的具体实践，是应对当前经济形势、有效拉动内需的具体措施，必将成为造福全市人民、打造幸福路南的德政工程。（2）项目建设规模本项目总占地面积15813平方米（23.72亩），容积率1.8，总建筑面积28500平方米。建筑密度60%，绿化率30%。主要建设露天汽车电影院3500，汽车及电影文化展厅、餐饮、娱乐、休闲、汽车装具等设施25000。（3）项目选址及建设条件该项目坐落在唐山市路南区南湖生态城内，地理条件十分优越。该项目选址于南湖生态创意文化园内，东临唐柏路，西临南湖生态创意文化园，南临南湖
14、入水渠（护城河），北邻岳各庄大街。该址用地形状不规则，地势较为平坦，交通便捷，周边环境良好，地理位置优越，给水、排水、供暖、供气、供电、电信等城市基础设施完善，可满足本项目建设及运营的需要。项目所在地块规划用地性质为商住用地。上述各项规划指标和用地性质均符合该区域控制性规划要求。（4）项目特点嘉禾电影主题公园期是以影视文化为主题的娱乐公园，同时配套商业街等附属设施。嘉禾电影主题公园期是橙天娱乐集团继影视、音乐、娱乐之后发展的新战略，未来十年内将在东南亚区域成为最著名的电影主题公园之一，代表了中国文化。唐山作为中国发展环渤海区域的核心城市，同样是世界瞩目的焦点，在这里嘉禾电影主题公园期可以与中华
15、文化结合，营造出具有中国风情的独特项目。唐山嘉禾电影主题公园期可以让更多的唐山人了解中国，了解电影文化。如果说嘉禾出品呈现给中国人的是一个个美丽的故事，那么嘉禾电影主题公园期带来的是更多元的文化要素。嘉禾电影主题公园期内的一个个电影主题既独立成章,又相互关联，随着新电影的不断放映会有新的游艺项目更新，内容的延展性将更加丰富。 电影主题公园，即不以影视拍摄功能为主，而是以影视拍摄场景、场地、道具、服饰、片段等为资源，以影视文化为主题的娱乐公园。国外最著名的电影主题公园是好莱坞环球影城，环球影城是世界上规模最大的围绕电影拍摄场景建立的主题娱乐公园，是一个能够让游客走入电影，亲身体验电影拍摄的神奇世界。按照娱乐方式划分，影视主题公园有观光型、体验型以及兼具观光和体验功能的类型。 电影主题公园最初用于拍摄，其市场主要面向影视拍摄剧组，而旅游化之后，电影主题公园的目标市场则逐渐转向了旅游者。同时，那些仍保留拍摄功能的电
