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1、机场大道5411号房地产估价技术报告一、个别因素分析估价对象土地使用权类型为国有出让，土地使用权终止日期2043年5月31日。总建筑面积为1918.640，证载于1998年建造。估价对象位于机场大道5411号，其四至为：东至汤车路、南至民宅、西至振东路、北至机场大道。待估对象目前一层的使用功能为商用店铺，第二至第七层目前使用功能为办公楼。二、区域状况因素分析估价对象位于机场大道5411号，其四至为：东至汤车路、南至民宅、西至振东路、北至机场大道，距温州火车站8分钟车程，距温州机场20分钟车程，地理位置极佳。周边环境良好，医疗、餐饮配套完善，临近新城大道，与广播电视中心、公共卫生中心等单位很近。
2、交通便利，生活快捷方便。临近新城金融中心，有中国银行、中国农业银行、中信银行、广东发展银行等银行周边道路发达，有多路公交车从中经过；边上有易初莲花大型超市，周边商业繁荣。三、最高最佳使用分析最高最佳使用原则是说明房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是估价对象是一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。四、估价方法选用由于可比实例较多，故采用市场比较法进行评估。五、估价测算过程评估思路：由于待估对象目前一层的使用功能为商用店铺，第二至第七层目前使用功能为办公楼，因此本次评估使用市场比较法分
3、别将一层商用店铺和第二至第七层目前使用功能为办公楼分别计算，最后加总求得估价对象总价值。（一）一层商用店铺1. 市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2. 计算过程：根据市场调查该区域一层店铺的市场公开价值，收集了近期若干交易实例，从中选择部分可比实例作参照，对影响估价对象价值的有关因素进行修正，运用科学合理的计算方法，评估其现行市场价值，选取了近期三个类似可比交易案例，作为可比实例，经实地勘察，做出交易情况、交易日期、房地产的状况进行修正。比较项目实例一实例二实例三坐落机场大道侨
4、盛花园A幢一层1-4号机场大道5389号机场大道5385号建筑面积（）2439870交易日期2007年4月2007年12月2008年1月成交价格（元/）160001680016600区域因素修正100/100100/100100/100个别因素修正100/101100/101100/101交易情况修正100/100100/100100/100交易日期修正100/10098/10099/100修正后单价15842元/16301元/16271元/采用算术平均数综合出估价对象单价：V=（15842元/16301元/16271元/）3=16138元/该单价作为一层商用店铺的均价。根据委托方提供的房屋所
5、有权证显示该幢一层店铺的建筑面积大概为整幢1918.640的1/7，因此一层店铺大概建筑面积为274。3. 计算结果：则：估价对象一层店铺在估价时点市场房地产的总价值为：16138元/274442万元（二）二层至第七层办公楼1. 市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2. 计算过程：根据市场调查该区域二层至第七层办公楼的市场公开价值，收集了近期若干交易实例，从中选择部分可比实例作参照，对影响估价对象价值的有关因素进行修正，运用科学合理的计算方法，评估其现行市场价值，选取了近期三个类
6、似可比交易案例，作为可比实例，经实地勘察，做出交易情况、交易日期、房地产的状况进行修正。比较项目实例一实例二实例三坐落云翔大厦301室机场大道5477号（国大广场）803室机场大道5477号（国大广场）501室建筑面积（）1361032.231031.25交易日期2007年6月2008年1月2007年11月成交价格（元/）900093009350区域因素修正100/100100/100100/100个别因素修正100/103100/104100/104交易情况修正100/100100/100100/100交易日期修正99/10099/10097/100修正后单价8651元/8852元/8720
7、元/采用算术平均数综合出估价对象单价：V=（8651元/8852元/8720元/）3=8741元/该单价作为二层至第七层办公楼的均价。根据委托方提供的房屋所有权证显示该幢二层至第七层办公楼的建筑面积大概为整幢1918.640的6/7，因此二层至第七层办公楼大概建筑面积为1644.64。3. 计算结果：则：估价对象二层至第七层办公楼在估价时点市场房地产的总价值为：8741元/1644.641438万元六、估价结果确定通过对估价对象的用途、位置、等可能影响其价值的因素进行通盘考虑，根据市场调研资料进行修正，现评估温州市机场大道5411号的总价值（包含土地使用权价值）为18800000.00元，大写金额壹仟捌佰捌拾万元整。其中：一层商用店铺评估价值4420000.00元整（￥肆佰肆拾贰万元），二层至第七层办公楼价值14380000.00元整（￥壹仟肆佰叁拾捌万元）。温州市国正房地产估价事务所有限公司二00八年三月七日第六部分 附 件1、 房屋所有权证复印件；2、 土地使用权证复印件；3、 企业法人营业执照复印件；4、 估价对象现状照片复印件；5、 估价机构的资质证书复印件；6、 估价机构营业执照复印件；7、 估价师注册证复印件。
