第八部分--物业管理剖析

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1、第八部分 物业管理一、物业管理的有关概念1、物业“物业”一词是由香港传入大陆的。 物业管理中的 “物业”其意义接近的英文词为“ Real Property ”它与房地产的英文词Real Estate存在涵义上的差别。“ Real Estate指土地及其附着于土地上的建筑物和构筑物，“ Real Property则指“ Real Estate及其附带的各种权益。物业的内涵包括以下三个方面：（1）已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住的房 屋；（2）与这些房屋相配套的设备和市政及公用设施；（3）与建筑物和构筑物相联系的场地、庭院、停车场及区内道路等。包括：住宅、办公楼、商铺、饭店、娱乐

2、场所、厂房、车站、码头、仓库、文化设施、体育设施、学校、医院等。2、业主房屋的拥有者，即房屋的产权人。3、业主委员会业主委员会是由业主代表组成， 代表业主利益， 向社会各方反映业主意愿和 要求并监督物业管理公司行为的一个民间组织。4、业主公约业主公约是指由业主代表大会授权制定的有关物业使用、 维修和其他管理服务 活动的行为规范，对全体业主具有约束力。5、物业管理物业管理是指业主通过选聘物业管理企业， 由业主和物业管理企业按照物业服务合 同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、 养护、管理，维护相关区域内 的环境卫生和秩序的活动。6、前期物业管理 前期物业管理是指某种房屋（一般是住宅）

3、出售后至业主委员会成立前的物业管理。7、物业（住宅）的自用部位和自用设备自用部位是指一套住宅内部，由业主或使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生 间、阳台、天井、庭院等部位。自用设备是指一套住宅内部由业主或使用人自用的门窗、 卫生洁具以及通向总 管的供水、排水、燃气管道、电线等设备。8、物业（住宅）的共用部位、共用设备和公共设施 共用部位是反映一栋住宅内部，由整栋住宅业主或使用人使用的门厅、楼梯间、 水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房 屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。共用设备是指一栋住宅内部由整栋住宅的业主或使用人共用的供水管道、 排水管 道、照明灯具、垃

4、圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置和消 防器具等设备。公共设施是指物业管理区域内由业主或使用人共同使用的道路、 绿地、停车场库、 照明路灯、排水管道、垃圾箱房等设施。二、物业管理的基本内容 物业管理的主要内容包括以下几项：1、物业维护和更新 包括对关系到物业稳定与安全的结构体系和构件的维护与加固、 对建筑设备系 统（包括电气、暖通空调、给排水、通讯、运输、消防等设备）的维护与管理。2、场地与环境管理 包括环境的清洁、保安、噪音等污染控制几绿化、停车场和其他区域的管理、 控制与协调。居住环境、生产环境、商业环境和办公环境等存在差异。3、物业经营管理 主要包括对物业进行买卖、租

5、赁、或修缮等，以及与上述经营活动有关的收益 和支出的管理。4、用户管理 包括拥护的登记注册、用户的需求调查和分析、公共关系、社区服务和文化建 设。三、物业管理费1、物业管理费物业管理费是指物业管理公司接受物业产权人、使用人委托对城市住宅小区的建 筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境面貌等项目开展日常维护及修 缮，并为居民提供委托服务所收取的费用。2、物业管理费的确定 根据建设部印发的城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法的通知，物业管 理服务收费应当根据所提供服务的性质、 特点等不同情况， 分别实行政府定价、 政府指 导价和经营者定价。 为物业产权人和使用人提供的公共卫生清洁、 公

6、用设施的维修保养 和保安、 绿化等具有公共性的服务以及代收缴水电费、 煤气费、 有线电视费等公众代办 性质的服务收费， 实行政府定价或政府指导价。 凡是为产权人和使用人个别需求提供的 特约服务，出政府部门规定有统一收费标准的外，收费实行经营者定价。3、物业管理费构成（ 1）行政办公费：（ 2）公共设施维护费：（3） 环境卫生清洁费：（4）绿化费：（5）保安费：（6）更新储备金：（7）电梯费：（8）空调费：（9）管理者酬金（利润） ：（ 10） 税项四、物业管理的组织模式1、组织模式物业管理一般有自行管理和委托管理两种。 在目前的物业管理市场中， 由于业主本 身没有物业管理方面的专业技术力量，

7、缺乏物业管理的基本知识和经验， 普遍采用委托 管理模式。2、物业管理公司组建的主体（ 1） 房地产开发商直接组建的物业管理公司 在住房制度改革过程中，房地产市场逐渐发展起来，商品房进入消费领域，商品化住宅小区的管理和服务问题立即凸现出来。在房地产市场发育的初期，政府没有出台物业管理的相关措施和规定，普遍都采取谁开发谁管理的模式。开发商在开发过程中就根据自己的实力和对物业管理的理解，直接组建物业管理公司，在实践 中摸索和积累经验。这种模式是现行物业管理市场中采用最多的。这种模式的特点是：从项目立项开始到选址、规划设计、施工都充分考虑了物 业管理的便利，与开发商的沟通、衔接比较容易，随时可以得到开

8、发商的支持。不 足的是物业管理公司可能会成为开发商的利益代言人，而忘记了其本身的服务职 责。（ 2） 房产管理部门通过改制组建的物业管理公司 随着市场经济和房地产市场的迅速发展， 原有的房产管理部门的管理体制已经不 适应实际需要，按照政企分开的原则，房产管理处（所）改制成物业管理实体。这种 模式的特点是： 原房产管理处（所） 对管辖区域的产权、 房屋结构和住户情况比较熟 悉，并且拥有丰富的物业维修和管理经验。缺点是习惯于以行政管理方式处理事情， 管理多服务少。（ 3） 专业人士组建的物业管理公司 由房地产行业专业人士以有限责任公司或股份有限公司形式组建的物业管理 公司，通过提供较高水平的专业化

9、服务来赢得市场。这种模式的特点是专业化程度 较高，服务意识较强。缺点是在目前市场环境中竞争能力较弱，生存能力不强。3、物业管理企业的资质管理 政府为了规范物业管理公司的行为，加强对物业管理市场的管理和监督，对 物业管理公司实行资质管理。物业管理企业资质的划分标准主要依据有注册资金数额、主要管理和技术人 员数量、管理物业的规模和类型等。 建设部将物业管理企业划分为一级、二级、三级 三个资质等级和临时资质。一级、二级、三级企业的资质标准如下：（ 1） 一级资质1）注册资本 500 万元以上；2）具有中级以上职称的管理人员、 工程技术人员不少于 30 人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位

10、证书，80%以上的部门经理、管理人员取得从业人员岗位证书；3）管理两种类型以上的物业；4）管理各类物业的建筑面积分别占下列相应基数的百分比之和不低于 100% 。计算基数是：a、多层住宅200万平方米；b、高层住宅100万平方米；c、 独立式住宅（别墅）15万平方米；d、 办公楼、工业区及其他物业50万平方米。5）20%以上的管理项目获得建设部授予的 “全国城市物业管理 优秀住宅小区（大厦、工业区） ”称号， 20%以上的管理项目获得省级 城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区） ；6）具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；7）建立了维修基金管理与使用制度。（ 2） 二级资质1）

11、注册资本 300 万元以上；2）具有中级以上职称的管理人员、 工程技术人员不少于 20 人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，60%以上的部门经理、管理人员取得从业人员岗位证书；3）管理两种类型以上的物业；4）管理各类物业的建筑面积分别占下列相应基数的百分比之 和不低于 100% 。计算基数是：a、多层住宅80万平方米；b、高层住宅40万平方米；c、 独立式住宅（别墅）6万平方米；d、 办公楼、工业区及其他物业20万平方米。5）1 0%以上的管理项目获得建设部授予的 “全国城市物业管理 优秀住宅小区（大厦、工业区） ”称号， 1 0%以上的管理项目获得省级 城市物业管理优秀住宅

12、小区（大厦、工业区） ；6）具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；7）建立了维修基金管理与使用制度。（ 3） 三级资质1）注册资本 50 万元以上；2）具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于 8 人， 企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，50%以上的部门经理、管理人员取得从业人员岗位证书；3）有委托的物业管理项目；4）具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；5）建立了维修基金管理与使用制度。（ 4） 临时资质新设立的物业管理企业应按有关规定到当地县级以上人民政府物业管理行 政主管部门申请领取临时资质证书。在领取临时资质证书后，方可从事物业管 理业

13、务。临时资质证书有效期为一年。有效期满后，物业管理企业向物业管理 行政主管部门申请三级资质的评定。物业管理企业的资质管理实行分级审批制度。 一级由省、 自治区建委 （建设 厅）、直辖市建设局初审，初审合格后报建设部审批；二、三级经省、自治区建 委（建设厅） 、直辖市建设局审批；三级经省、自治区建委（建设厅）同意，可 由地级以上城市物业管理主管部门审批。一级企业可参加全国范围内物业管理项目的投标；二级 企业只限参加全国 范围内 30 万平方米以下物业管理项目的投标； 三级企业只限参加本省 （自治区、 直辖市）区域内 15 万平方米以下物业管理项目的投标。物业管理企业资质等级实行动态管理，每两年核

14、定一次。五、物业分类管理 物业根据用途一般可分为居住、办公、商业、宾馆、工业厂房和仓库等，不同类型 的物业虽然存在差异， 但在管理方面具有共性。 下面以居住物业为例介绍物业管理内容。（一）空间管理1、空间管理1）公共走道和楼梯的管理2）建筑小品3）小区内的违章搭建（4）装修的管理2、装修审核制度为保证建筑物结构安全和小区环境优美宁静， 居住小区一般都建立了住户 装修审核制度。3、业主公约的规定业主公约的内容，不仅可以对空间管理制定规范性条款，还可以对环境、 业主自行物业经营等方面进行规范。关于业主公约的内容和形式，各地可能会 略有差异。有的由物业管理公司制定，有的由业主委员会指定，有的由物业橄

15、 榄协会或政府部门制订示范文本。 下面介绍深圳市住宅局制订的住宅区业主公 约。业主公约为加强 （以下简称“本物业” ）的物业管理，维护全体业主的合法权益，保障物业的安全与合理使用， 维护公共秩序， 创造优良环境， 同意签订本公约， 并共同遵守。一、业主的权利、义务业主是指房地产所有权人。（一）权利1、依法享有所拥有物业的各项权利；2、依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和公共场所（地）的权利；3、有权按有关规定进行室内装饰装修；4、有权自己或聘请他人对物业自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法修缮，但法规政策规定必须由专业部门或机构施工的除外；5、有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和属物业管理范围的市政公用设施的状 况，建议物业管理公司及时组织修缮；6、有权参加业主大会，并拥有对本物业重大管理决策的表决权；7、有权就物业管理的有关事项向业主管理委员会、物业管理公司提出质询，并得到答复；8、有权要求业主管理委员会和物业管理公司依照规定的期限定期公布物业管理收支帐目；