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1、 房地产开发经营与管理精讲班第41讲讲义一、大纲要求考试目的：本章是测试应考人员对物业治理、房地产资产治理等概念及工作内容，以及收益性物业租金确定和费用测算方法的把握程度。考试根本要求：把握：物业治理中的费用测算与财务报告的内容。熟识：房地产资产治理的概念与所包括的内容，写字楼和零售商业物业分类方法与影响因素，确定写字楼和零售商业物业租金的方法。了解：物业治理的内容。要点说明:1房地产资产治理物业治理是一种专业行业，它综合运用多学科的学问，通过人员、场所、流程和技术的整合来确保建筑环境的正常运行。物业治理的核心工作是对房地产资产进展日常的维护与修理，并向人住的客户或业主供应效劳，以保障其始终处
2、在正常的运行状态。设施治理是一种新型房地产效劳业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构制造一个良好的工作环境。设施治理是融合了企业治理、建筑学、行为科学和工程学的穿插学科。商业企业越来越剧烈地熟悉到，拥有一个治理有序、高效率的办公环境对企业的胜利特别重要；新技术、环境意识和对安康的日益关注，也导致了对设施治理专业效劳需求的日益增加。资产治理的主要工作包括：制订物业策略打算，持有或出售分析，检讨物业重新定位的时机、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，依据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，治理并评估物业治理公司的工作，帮助物业治理公司与租户的关系，定期进展资产的投资分析和运营状
3、况分析。房地产组合投资治理的主要工作包括：与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则，制订并执行组合投资策略，设计和调整房地产资产的资本构造，负责策略资产的配置和衍生工具的应用，监视物业购置、处置、资产治理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金治理。2物业治理的内容制定治理打算的内容包括：确立目标、检查物业质量状况、形成租金方案和出租策略、提出包括治理费在内的物业治理预算、签订物业治理托付合同、物业治理记录和掌握。3写字楼物业治理投资性物业中的写字楼是指公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关的场地。写字搂选择租户时应考虑的因素包括：潜在租户所经营业务的类型及其声誉、财
4、务稳定性和长期盈利的力量、所需的面积大小及其需要供应的特别物业治理效劳的内容。4零售商业物业治理零售商业物业的分类，主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围等三个方面。零售商业物业通常有市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里效劳性商店和特色商店五种类型。商业辐射区域是指某一零售商业物业的主要消费者的分布范围。商业辐射区域分为主要区域、次要区域和边界区域三个局部。商业辐射区域分析包括可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购置力量分析。零售商业物业的租金以每一个独立出租单元的总出租面积（GRA）为根底计算租约中载明的租金通常为根底租金，租户可能还要按营业额的肯定比例支付百分比
5、租金。根底租金又称最低租金，通常以每月每平方米为根底计算。根底租金是业主猎取的、与租户经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入。5物业治理费用的测算与财务报告潜在毛租金收入：物业可以猎取的租金收入，等于物业内全部可出租面积与可能租金水平的乘积。空置和收租损失：空置的面积不能产生租金收入或租出的面积没有收到租金所导致的收入损失。有效毛收入：潜在毛租金收入扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入。经营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的全部费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的本钱（建筑物及相关场地的维护、修理费）、为租户供应效劳的费用（公共设施的维护修理、清洁、保安
6、等），保险费、房产税和法律费用等也属于经营费用的范畴。跟踪经营费用的目的主要是为了制定本钱支出预算，掌握经营费用支出的数量。净经营收入：有效毛收入扣除经营费用后的收入。预备金：定期存人的用于支付将来费用的资金。预备金通常用于支付物业经营过程中的资本性支出（例如设备或屋面的更新），而日常的经营费用则在每月的经营收入中支出。保证金基金：为保证租户在租约有效期间内能够很好地履行租赁合约（按期缴纳租金、履行对物业爱护的责任），而由租户缴纳的基金。假如租户在租赁期间内完全履行了租约中所规定的责任，则该项保证金在租约到期时要如数退还租户。否则就要扣除局部甚至全部保证金，用于支付物业损毁或由于拖欠租金给业主带来的损失。人工费：物业治理的人工费包括工资、补贴、福利和国家或地方政府要求缴纳的社会保险费（如医疗、养老、失业保险）、统筹费、公积金（如住房公积金）等。公共设施设备日常运行、修理及保养费：该项费用在物业经营费用中占较大比例，且分项较多。主要包括：修理与保养费。室内装修费；生活用水和污水排放；能源费；康乐设施费；杂项费用。
