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1、蚌埠市龙湖春天4.2期项目可行性研究报告二一二年七月目 录第一章 总论41.1龙湖春天及4.2期项目建设背景41.2龙湖春天整体概况41.2.1龙湖春天简介41.2.2龙湖春天整体经济技术指标51.2.4龙湖春天4.2期简介61.3.1编制依据61.3.2编制说明6第二章 龙湖春天4.2期情况7龙湖春天4.2期概况74.2龙湖春天4.2期主要经济技术指标74.3龙湖春天4.2期建设方案84.3.3房屋建筑物84.3.4小区公共配套设施9第三章 效益分析1010.1销售收入、营业税金及附加估算1010.2.3税费1010.3利润与利润分配1110.4清偿能力分析1110.5资金平衡分析和资产负债
2、分析1110.6财务平衡表与贷款偿还分析1210.7风险分析1210.7.1 利润临界点(盈亏平衡)1210.7.2敏感性分析及概率分析1210.8主要经济指标1310.9财务评价的结论与建议1310.9.1结论1310.9.2有关建议13第四章 风险及防范措施1411.1房地产投资风险分析1411.2市场风险防范措施1511.2.1市场风险1511.2.2成本风险16第五章 结论及建议1612.1项目拥有较好的投资环境与机遇1612.2项目在经济上具有较强的可行性1612.3项目具有的突出优势1612.4项目开发经营风险较小1712.5项目实施的建议17蚌埠市龙湖春天4.2期项目可行性研究报
3、告第一章 总论1.1龙湖春天及4.2期项目建设背景蚌埠清越置业发展有限公司于2004年7月注册成立，是一家以房地产开发、投资管理及咨询为主营业务的公司，为安徽省首家建筑企业上市公司-安徽水利开发股份有限公司的全资子公司。公司注册资本人民币5000万元，性质为有限责任公司，实行独立核算，自主经营，自负盈亏。2004年8月公司通过公开招拍挂的方式取得大学城共享区即龙湖春天项目土地使用权。地块处于蚌埠经济开发区内，龙子湖东岸的大学园区中间位置。龙湖春天于2005年开工建设，计划分5期滚动开发，截至目前已完成一、二、三期及4.1期开发建设，正在筹划项目4.2期的开发工作。从项目一期商业、二期、三期住宅
4、开发经验来看，主要存在下述几方面特点：1、楼盘产品价格从开盘以来一直处于逐步上升状态；2、投资型客户来源越来越广，不再仅仅局限于蚌埠周边地区；3、项目商业、住宅产品需求越来越大，趋向热化。京沪高速铁路开工已有一周年，目前建设速度正在逐步加快，预计2010年5月将实现部分路段试运行，高铁新蚌埠站也将投入使用。蚌埠市政府和经济开发区政府已将高铁新蚌埠站以及车站广场周边配套基础工程列入重点建设范畴。现已对东、西芦山旅游景观进行规划建设，八条市政道路进行开工建设，高科技园区进行立项建设。上述背景因素，决定了龙湖春天4.2期建设必须坚持“产品多元化，规模扩大化”的基本思路。1.2龙湖春天整体概况1.2.
5、1龙湖春天简介蚌埠龙湖春天位于国家级水利风景区蚌埠经济开发区龙湖风景区大学园区内，为大学园区共享区。地块西临龙子湖，南接东、西芦山，东望锥子山森林公园，三山一湖，风光无限。在大学城规划中项目建设用地的性质为综合用地，属四所大学的配套用地。建设内容有商业、金融、文化娱乐、住宅、中小学等。蚌埠龙湖春天地处6500亩蚌埠大学城正中央，被安徽财经大学、蚌埠医学院、安徽电子信息技术学院、蚌埠学院等多所高校环绕，翰林风骨，气质自华。地块东部为正在建设中的高铁新蚌埠站，北面隔安徽财经大学和蚌埠医学院即为蚌埠市东西向主干道东海大道，交通便利，目前有115、117、122、207四路公共交通线。龙湖春天占地78
6、2亩，（其中621亩土地使用权已由公司通过招拍挂形式取得，剩余161亩土地证件正在办理过程中）总建筑面积62.6万平方米，融入了商业购物中心、多层、小高层、花园洋房、独立别墅、联拼别墅等多种规划形态。整个社区容积率为1.2，建筑密度25%，绿化率达43.56%，是蚌埠唯一的低密度生态复合人文社区。1.2.2龙湖春天整体经济技术指标序号项目数值1总用地面积52.19公顷2建筑占地面积40.39公顷3总建筑面积62.60万平方米4住宅建筑面积41.10万平方米其中：多层住宅面积20.70万平方米高层住宅面积17.20万平方米低层住宅面积3.20万平方米5公共建筑面积21.50万平方米4其中：商业街
7、面积5.1万平方米5预留公建面积13.440万平方米6区内配套面积3.000万平方米7容积率1.208建筑密度23.80%9绿地率43.65%10总户数3082户11地下车位数3000个1.2.4龙湖春天4.2期简介京沪高铁蚌埠站已于2010年7月投入使用，车站广场经济的中心正是龙湖春天项目。4.1期项目总占地75亩，总建筑面积134000平米，其中多层12栋39000平米，小高层14栋71000平米，商业3栋9600平米，地下室及其它14800。1.3.1编制依据房地产开发项目经济评价方法 中华人民共和国建设部发布；中华人民共和国土地管理法；中华人民共和国城市房地产管理法；城市房地产开发经营
8、管理条例 中华人民共和国国务院令第248号；建设项目经济评价方法与参数（2000）国家计委、建设部颁布中华人民共和国营业税暂行条例；中华人民共和国土地增值税暂行条例；中华人民共和国企业所得税暂行条例；蚌埠市人民政府关于龙湖春天建设用地的批复；蚌埠市计划委员会关于龙湖春天商品房项目的批复；建设工程设计方案通知书；蚌埠市国有土地使用权有偿出让合同书及补充协议；蚌埠市年鉴经济发展规划和人口发展规划等1.3.2编制说明建设用地以蚌埠市土地使用权证蚌用（出让）第05008号为准，建筑面积、户数、容积率、绿地率等以蚌埠经济开发区国土规划局关于大学城共享区规划意见书为准。本报告中各种价格、费用等取值均以蚌埠
9、市近年房地产开发市场一般水平为参考，未考虑其他非正常条件下的取值。第二章 龙湖春天4.2期情况龙湖春天4.2期概况项目名称：龙湖春天4.2期项目建设地点：龙湖春天小区的东南区域建设单位：蚌埠清越置业发展有限公司项目用地情况：1、龙湖春天项目宗地通过公开招拍挂出让的方式获得，于2005年取得蚌埠市土地使用权证，并于同年取得建设用地规划许可证。用途为综合用地，使用年限70年（从2004年至2074年止）。宗地四至为：南至文化路，北至学府路，西至汤和路，东至学海路。该4.2期项目用地为龙湖春天住宅小区的一部分用地。2、4.1期项目整体容积率为1.4。3、4.1期项目红线外基础设施情况：四周均有市政道
10、路，并有电力、上下水及电讯等市政接口。4、项目用地无他项权利。5、地质情况：本项目所在区域北高南低，东高西低，高差约1米，地势较平坦。原地块多为农田用地。龙湖春天项目，是一个集商场、餐饮、娱乐、住宅、商务办公等功能为一体的配套齐全的标志性建筑，平面布置合理，功能分区明确清晰，建筑整体外观设计简洁明快、富有现代感。4.2龙湖春天4.2期主要经济技术指标序号项目数值1总用地面积4.9万平方米2建筑占地面积1.7万平方米3总建筑面积13.4万平方米其中：地上建筑面积11.95万平方米地下一层建筑面积1.45万平方米地下二层建筑面积4容积率1.45建筑密度16%6绿地率45%7总户数1069户8机动车
11、停车位数500个其中地面位数420个地下机动车位数80个4.3龙湖春天4.2期建设方案本期产品主要为住宅，多层住宅约2.9万平方米，小高层7.72万平米，商业2.43万平米，共13.4万平方米。产品类型建筑面积(m2)说明多层住宅39000DZ2738共11栋小高层住宅71000DZ1/11/13/15共14栋商业9600DZ2/3/12/14共4栋地下车库14800小计134000合计26栋4.3.3房屋建筑物（1）建筑状况概述本项目多层住宅为6层或61层，小高层为11层或11+1层，高层为18或18+1层，层高2.9米，结构体系为异型框架结构，独立基础或筏板基础。建筑设计等级均为二级，抗震
12、设防烈度为七度。（2）内外装修及配套设施设备外墙面装修：外墙涂料（立邦或嘉宝丽）、真石漆、外墙砖，颜色参照3期项目外立面，墙体保温采用外墙聚苯颗粒砂浆层。内墙面装修：住宅室内：混合砂浆面层，批腻子。厨房、卫生间：墙面为毛面水泥砂浆面层。公共通道：混合砂浆面层，批腻子，面刷水泥漆。顶棚装修：住宅室内、住宅厨房、卫生间：水泥砂浆粉刷，批腻子一道。物业用房卫生间：水泥砂浆粉刷，批腻子一道。楼梯间、设备房、公共配套用房、公共通道：水泥砂浆粉刷，面刷水泥漆。楼地面装修（踢脚线材料同楼地面材料）：住宅室内：毛面水泥砂浆面层。住宅厨房、住宅卫生间：地面为毛面水泥砂浆面层，涂膜防水。物业用房卫生间：地面为毛面
13、水泥砂浆面层，涂膜防水。楼梯间：水泥砂浆面层，楼梯踏面加金刚砂防滑条。室外台阶、无障碍坡道水泥砂浆面层。门窗：钢质品牌入户门、节能保温型彩塑中空玻璃外窗；预留内门门洞。阳台：不封闭。楼梯间：平台及踏步为防滑地板砖面层、铁艺栏杆、木扶手、墙面为水泥砂浆底层白色乳胶漆面层。电梯间：地面为防滑地板砖面层、墙面为水泥砂浆底层白色乳胶漆面层面层。室内楼梯：业主自理屋面装修：沥青油毡瓦面层供电：按图施工，装开关及白炽灯泡给水：自来水管按图施工，每户厨房和卫生间各安装一处水龙头，小高层六层及以上采用无负压供水燃气：天然气管道配备到户电梯：小高层配备品牌电梯排水：雨污水分离采暖：无集中采暖消防：按设计实施区内
14、道路：主干道为混凝土基层，沥青面层；入户道路采用高压水泥砖面层公共场所照明：配备景观路灯等有线电视：线路穿管预埋，客厅、主卧各留一个端口，开通手续及费用用户自理电话：线路穿管预埋，开通手续及费用用户自理宽带：预留管路门禁系统：住宅区黑白可视对讲，商业、公寓、办公区待定4.3.4小区公共配套设施（1）供配电工程本项目自建开闭所，按照蚌埠市电力规划，就近引入高压电源变压器，组建低压配电系统。（2）弱电工程本项目弱电线路有有线电视、宽带网、电话、电视监控等，与一、二期项目连接。（3）给排水工程给水、消防与一、二期项目连接，排水采用雨污水分流：雨水收集后就近接入市政雨水管网外排；区内自建中水系统，处理部分生活污水，用于绿化养护、景观水系用水，超出处理能力的生活污水，通过污水收集系统排入市政污水管网。（4）交通与停车本项目车辆停放考虑地上与地下停放相结合的方式。地下车库可停放车辆80辆；地面停车主要包括住宅前停车坪，共计可停放车辆约420辆。第三章 效益分析本报告对项目经济效益进行分析过程中，所使用的基础数据和基本条件是根据蚌埠市同类开发项目的实
