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1、租赁与抵押关系我国法律有买卖不破租的规定，但抵押与买卖不同。如果出租在前，抵押在后，则抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效，这时，抵押不破除租赁。反之，如果抵押在前，出租在后，则抵押可破除租赁，即抵押权人在实现抵押权后，有权解除租赁关系。抵押权是抵押权人直接对物享有的权利，可以对抗物的所有人及第三人，因此，抵押权是一种物权，而租赁关系中承租人的承租权是基于租赁合同而形成的一种债权。对此，最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”第六十六条规定：“抵押人将已抵
2、押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力;抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”另外，根据物权法第一百九十条也做了同样的规定，即订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响;抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押后承租人的优先购买权物权法第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已
3、登记的抵押权。”这里涉及到的在后租赁关系不得对抗已登记的抵押权，一般认为是指该租赁关系对抵押物的受让人不具有约束力。但是，在后承租人在实现抵押权时是否享有优先购买权却是个疑问。 试举一例说明：甲公司将已经抵押登记给乙公司的房屋出租于丙公司，后因乙公司行使抵押权，将房屋出售于丁公司。丙以其出售房屋未通知己方，侵犯了自己作为承租人的优先购买权为由主张房屋买卖合同无效。此时作为在后承租人的丙是否享有优先购买权就存在争议。 有意见认为，丙不享有优先购买权。原因在于，丙的承租权成立于乙的抵押权之后，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。丁系基于乙的抵押权而购得房屋，作为物权的抵押权优先于作为债权的租赁权，甲
4、、丙之间的租赁关系不对丁发生效力，故丙不享有优先购买权。 对这种意见笔者并不赞同，在后的承租人同样应当享有优先购买权。原因如下： 第一，物权优先于债权并不是物权在任何情况下都绝对排斥债权，只有在二者的权能不能并存之时物权方可以排除债权的效力。在二者分别针对不同方面产生效力时，并不存在物权优先于债权的效力。 在后租赁关系不得对抗已登记的抵押权，所指的是抵押物的最终买受人不当然地受到在后租赁合同的拘束，而是可以选择是继续履行还是解除抵押人与承租人之间的租赁合同，解决的是租赁合同在租赁物的所有权移转之后是否继续有效的问题。承租人的优先购买权针对的是出租人出卖租赁物之时承租人能否优先购买的问题，不得对
5、抗抵押权与承租人有没有优先购买权在效力时间和功能上均不相同，不存在相互排斥的情况。 第二，承租人的优先购买权是针对出租人享有的一项权利。不管租赁合同是在抵押之前成立还是抵押之后成立，对出租人和承租人来说都是有效的，依然有优先购买权适用的基础，受到影响的只是该租赁关系对抵押权的效力。合同法第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”法律在这里也并未区分租赁合同是成立于抵押权设立之前还是之后，应当认为在后租赁关系中的承租人依然享有优先购买权。 第三，从优先购买权和抵押权的设立目的看，优先购买权主要在于满足并保护承租人对租赁物
6、的正常使用，着眼于动产或者不动产的使用价值方面，以起到物尽其用的作用。抵押权则在于保护债权的实现，其权能在于优先于普通债权人受偿，着眼点在物的交换价值，而不是限制物的使用，与优先购买权二者并行不悖。赋予在后承租人享有优先购买权并不会影响到抵押权人的优先受偿权，却可以起到保护承租人对租赁物的长期使用的目的。 综上，应当认可在抵押权登记之后成立的租赁关系中，承租人依然在实现抵押权时享有优先购买权。上文提到的丙也应当享有优先购买权。此外，如果房屋不是出售给了丁，而是折价抵偿给了抵押权人乙，此时丙也应当享有优先购买权。因为折价抵偿在本质上仍是一种买卖，不同的只是买受人是抵押权人自己，法律没有赋予抵押权
7、人自己有优先购买的权利，此时承租人依然享有优先购买权。出租物在租赁前被抵押的，承租人没有优先购买权案情：徐某在某地有一条两居室房屋。2007年6月，徐因生意需要，将该套房屋向银行抵押贷款。2007年9月，徐将该套房屋出租给王某。2009年6月，由于徐某未偿还银行贷款，银行行使抵押权，将该套房屋拍卖，被当地居民李某以20万元的价格竞得。王某得知消息后，向徐某表示自己愿以相同价格购买该房屋。徐某则认为该套房屋用于抵偿银行债务，银行已将标的房屋公开拍卖，不能满足王某的要求。王某向人民法院提起诉讼，请求保护自己对承租房屋的优先购买权。法庭审理中，王某提出，自己是争议房屋的承租人。根据合同法，出租人在出
8、卖出租房屋时，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。请求法院判令徐、李之间房屋买卖合同无效，并确认自己与徐某以相同价款的房屋买卖法律关系成立。徐某提出，出租房屋在出租前已设定银行贷款抵押。因自己未清偿贷款，该房屋被用于抵债。银行将房屋房屋拍卖给他人，与自己无关。律师观点：本案中，承租人的优先购买权与银行作为抵押权人的优先受偿权之间发生了冲突。最高人民法院关于适用若干问题的解释第66条规定：“抵押人将已设定抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人
9、的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”本案中，抵押人徐某发争议房屋为银行借款设定抵押后，又办理了相应的抵押登记手续，其抵押依法成立，作为抵押权人的银行享有对抵押物的优先受偿权。后因徐某不能清偿到期借款，以抵押物抵偿债务。至此，抵押权人已依法取得抵押物的所有权，亦即实现了其优先受偿权，后于此权设立的优先购买权因受偿权的实现而告消灭。银行在取得抵押物的所有权后拍卖，属依法行使所有权的行为，与债务人（即房屋出租人）无关，李某在拍卖中竞拍成功，其行为合法。综上，法院驳回了王某的诉讼请求。承租人优先购买权与抵押权的竞合及处理方式作者
10、：www.sz64 来源：深圳律师网 时间：2010-9-1 21:36:59 RSS订阅 联系我们我国物权法第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”由于在已出租财产上设定抵押权，租赁权不受抵押权的影响，因此，在实现抵押权时，如果抵押权人想通过抵押权取得抵押物时，就产生了抵押权与承租人优先购买权的冲突。那么在抵押权和租赁权竞存时，如何协调两者的冲突?从表面上看，抵押权是担保物权，而承租人优先购买权是主要依附于债权的租赁权，因此，抵押权具有顺序优先。不可否认，优先购买权来源于租赁权，没有租赁
11、权就没有优先购买权，但优先购买权有其独立的功能和保护目的，法律设定优先购买权是在于保护承租人获得租赁物所有权的一种机会，如果抵押权人想取得抵押物，也只有在承租人放弃优先购买权的情况下才能取得，所以，优先购买权优先于抵押权人的抵押权。而且从另一方面而言，抵押权只是优先受偿的权利，优先的内容在于抵押物的价值，而非取得抵押物的所有权，而优先购买权只有在符合“同等条件”时方可行使，承租人行使优先购买权并不影响所抵押房产价值的实现，即承租人行使优先购买权，并不妨碍抵押权人实现其被该房屋所担保的债权。上面的情况是先出租后设定抵押。那么在先设定抵押而后出租的场合又如何处理两权冲突?依据物权法的相关规定，我国
12、在不动产抵押方面采取登记成立主义，而且只有登记才能产生对抗善意第三人之效力。据此，已登记的抵押权，可以对抗后成立的租赁权;未登记的抵押权，则不能对抗后成立的租赁权。具体而言：一、已登记的抵押权可以对抗该租赁关系。以已登记的抵押房产出租的，不适用“买卖不破租赁”之规则，即“该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”因为，在实现抵押权时，买受人可能因标的物上负担租赁权而不愿高价购买，致使其卖得价款不足以清偿担保债权的，抵押权人甚至有权要求解除租赁关系。所以，除非抵押权人同意租赁权的存在，否则租赁权将不能存在，因此自然无法产生优先购买权，也就不存在抵押权与优先购买权之间的冲突了。二、未登记的抵押权则不得对
13、抗承租人的优先购买权。因为我国对不动产及不动产物权抵押采取登记成立主义，未经登记，不生效力。抵押权的生效必须以登记为必要条件，而不能认为抵押合同生效后就必然发生抵押权的生效。所以，抵押物未经登记的，此时抵押权并不存在，只有承租人的优先购买权存在，这种情况下不存在竞合问题。租赁抵押物的承租人是否享有优先购买权 作者： 李文祥、薛专、陈璇 中国法院法网案情 1996年6月16日，中国农业银行江苏省如皋市支行葛市办事处（以下简称葛市办事处）与工贸合营如皋螺帽厂（以下简称如皋螺帽厂）、如皋市葛市多种经营服务公司（以下简称多服公司）签订“抵押担保借款合同”一份，约定：自1996年6月17日起，农行葛市办
14、事处向如皋螺帽厂提供最高额贷款108万元用于购置生产资料，还款期限至1998年6月16日止，该借款的抵押人为如皋螺帽厂及多服公司，多服公司愿以加油罐、厂房等作抵押，优先偿还贷款本息，并负连带责任。6月18日，如皋螺帽厂、多服公司分别办理了抵押物登记手续。1997年3月，开元公司与如皋市原葛市乡人民政府签订租赁协议一份，由开元公司租赁如皋螺帽厂、多服公司的财产开展经营，租赁期限至1999年9月止。1998年1月15日，农行葛市办事处与如皋螺帽厂、多服公司及开元公司签订协议一份，载明：开元公司承租时，偿还螺帽厂在农行葛市办事处的借款，原设定抵押物继续作为开元公司偿还债务、抵押权人实现债权的抵押担保
15、。1998年5月11日，如皋螺帽厂被注销，其清算单位为如皋市原葛市乡人民政府。2000年3月，经有关部门批准，如皋市原葛市乡人民政府并入如皋市江安镇人民政府。2000年8月，多服公司变更名称为“如皋市欣欣物资经营部”（以下简称物资经营部）。 2001年4月30日，物资经营部与原告杨根南签订租赁协议书一份，约定：物资经营部将818加油站出租给杨根南经营，并向其提供合法经营手续和证件，租赁期暂定为二年，至2003年4月30日止，租赁费一年为2万元。 2001年12月，因开元公司未能归还借款本息，农行葛市办事处以开元公司、如皋市江安镇人民政府、物资经营部为被告，向如皋市人民法院提起诉讼。审理过程中，
16、双方当事人达成调解协议，明确农行葛市办事处对物资经营部设定抵押的财产（包括818加油站的房屋及其他机械设备）享有优先受偿权。2002年4月，因主债务人开元公司未能按协议确定的期限履行还款义务，农行葛市办事处遂向法院申请强制执行，在执行过程中，农行葛市办事处与物资经营部达成协议，将抵押物折价抵偿债务，并办理了有关执行款物交接手续，法院民事裁定书确认了双方的抵偿行为。 2002年6月15日，农行葛市办事处委托南通通宝拍卖有限公司对抵押物品进行公开拍卖，该公司依照法定程序在如皋日报上刊登拍卖公告，并于6月22日举行了拍卖会，被告环明皋以29万元的价格竞拍成功，取得了拍卖物品的所有权。 2003年4月28日，原告向法院提起诉讼，诉称：
