房地产市场调研报告范

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1、房地产市场调研报告范本 2004年至2005年是北京及至全国房地产最不平静的时期，房地产市场在这一时期经历了各种政策调控。从03年121文件的出台，到监察部和国土资源部日前发出的8.31大限，即 在 04 年 8 月 31 日 前今年各地必须将经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的历史遗留问题处理完毕；国务院关于项目资本金比例从 20%提高到 35 %以上的通知；银监会对房产信托监管力度的加强；央行出台并实行了再贷款浮息制度、实行差别存款准备金率制度和提高存款准备金率制度三项政策以 调整控制过热行业包括房地产行业在内的固定资产过快投资增长，控制通胀；05年3月，国务院办公厅下发的关于切实稳定住房价

2、格的通知（“老国八 条”）；05年月七部委下发关于稳定住房价格的八条意见（ “新国八条”）；预售制度的取消争议；以及二的二手房交易营业税征收的细则明确、个人所得税征征停停等等等等，将京城房市搅得沸沸扬扬，观望之声四起。 北京的东部一直是北京房地产界的一个议论之地、争论之地、也是争议之地，但更是希望之地。“两轴两带多中心”，“京津冀腹地、环渤海经济圈”、“三轴三带两绿 心”，“北京中心的东移”，“大七环的建设”，京东板块的现状与发展，成为一大热点，各大媒体、专家、学者、政府部门、企业、市民对此的关注，引发了众多 关于京东的话题。根据北京市统计局资料显示，2005年1-9月份北京市房地产的总体开发

3、量和成交量较上年同期都有不同程度的下降，根据北京市统计局统计 数据， 1-9月，北京市房地产开发投资完成908.5亿元，同比增长4.4%，低于上年同期15.9个百分点，占全社会固定资产投资的比重为 53.4，低于上年同期4.8个百分点。其中，商品住宅开发投资完成455.5亿元，同比下降3.4；1-9月，全市商品房买卖成交21万 套，2604.6万平方米，同比分别下降13.2、8.7：其中，商品现房买卖成交7.4万套，939.8万平方米，同比分别增长18.8和 27.8；商品期房预售成交13.6万套，1664.8万平方米，同比分别下降24.1、20.6；1-9月，全市商品期房买卖平均价格7372

4、元 /平方米，同比上涨了1460元/平方米，涨幅为24.7。2005年1-10月份北京市固定资产投资总额为1951亿元，较上年增长11.9%，消费 指数为101.5，房地产投资总体增长幅度低于固定资产投资增长幅度，成交价格增长幅度高于消费水平的增长幅度。而作为北京“编外郊县”的燕郊，从行政隶 属关系来看，燕郊属于河北省，但从区域发展脉络来看，燕郊已俨然同北京融为一体。目前在此置业的买家80%来自北京，北京市的经济发展状况对燕郊经济开发 区在很大程度上有着较强的影响和参考意义。 新华恒机构是以京东地区发展大势为依托，京东地区房地产成长为基础而发展起来 的房地产营销服务机构，基于此，新华恒机构一直

5、致力于京东地区的房地产的现状及其发展趋势研究。为深入调研京东地区房地产市场和消费状况，新华恒机构在经 过精心准备后，重点针对京东地区的通州和燕郊展开了大规模、较全面的房地产市场项目现状和消费行为的市场调研工作，并对市调结果进行了详细的分析。本次市 场调研共向燕郊和通州地区发放消费市场问卷3000份，收回2896份，占总问卷数的96.53%，其中有效问卷2633份占总问 卷数的87.77%；对近百个项目进行了调查，主要包括楼盘基本信息、价格、销售进程、周边生活便利程度等。 第一部份 北京东部地区宏观环境及规划分析 沿着东长安街向东，从天安门广场出发，经建国门、国贸，21公里处是通州，出通州上京哈

6、 高速，往东9公里便是燕郊，更得“天子脚下，御驾行宫”之美称。两地处在环渤海经济圈、京津冀腹地的核心位置，北京东扩计划的浮出水面，处在东扩线路上的关键地位，其发展前景不可限量。 燕 郊燕郊开发区依托信息产业部等国家部委，先后引进了信息产业部第45、39、53研究所及多家科研单位，而且已云集了来自美国、加拿大、日本、法国以及 港、澳、台等20多个国家和地区的490多家企业。目前，美国惠普、日本富士纷纷落户，石家庄神威药业、北京汉王制造有限公司、协和药业等知名企业以及有 国际背景的亚星数码科技燕郊开发区的国内生产总值、工业销售收入、出口创汇分别保持了年均45%、37%和75%的高速增长，步入了良性

7、发展的轨道。 2005年1-7月，燕郊开发区工业销售收入、出口创汇和财政收入分别完成16.63亿元、1776万美元和1.01亿元，同比分别增长了22.4%、 22.4%和60.3%。 根据燕郊开发区的总体规划，至2010年将发展成占地50万平方公里，人口20万，固定资产投资 年递增10%。八通线向东延至燕郊的方案已提上日程，目前正在审批阶段，如果审批成功，工程有望在2008年前后开工。这将为燕郊的发展和两地房地产市场 的融合创造出良好的条件。大七环的修建又将燕郊纳入了大北京城的范围之中。昔日皇苑行宫，今朝国际新城，燕郊的发展日新月异，正进入全面发展的快车道。 通州今年19月份，通州固定资产投资

8、69.4亿元，同比增长17.3%。房地产投资完成36.6亿元，同比下降 11.4%；北苑高架桥、北关高架桥、运河治理等重大工程投资力度较大。在2005年初，北京空间结构进行调整，北京城市总体规划赋予通州“首都城市发展 新区”功能。作为北京重点发展的新城之一，通州是一个面向区域的可持续发展的综合性服务新城。并确定通州新城的发展目标为：区域服务中心、文化产业基地、 滨水宜居新城。从北京中心东移及通州交通主干线的京通快速北苑环岛、北关环岛的扩改，两广路延长线兴建、北关地铁修建的提议，运河环境的整治，通州作为北 京的副中心，各种城市功能逐步完善，城市化的进程将加快步伐。 第二部份京东地区房地产市场概况

9、 从 2005年1-9月京东地区房地产市场国家宏观政策的影响，一向备受关注的房地产投资增幅继续回落。 房地产开发投资总量较上年有所下降，或增幅下降，由 于对房地产市场价格下跌的预期，持币观望仍是房地产消费市场反映的主角。市场在此次市调中，我们分别对通州房地产项目的物业类型、物业档次、现行价格、物 业管理情况、销售情况进行了分析。 2.1物业类型 从物业类型的市场情况来看，从普通住宅、公寓、别墅、假日酒店各种物业类型均有涉及。根据取样调研分析，物业类型分布大致如下表：2.1.1通州物业类型： 通州区域普通住宅所占比例较大，超过60%，如加上通州区域内各行政村自建的众多小产权房在内，这个比例还会有

10、增加对CBD区域人员的入有较大的吸引作 用。 2.1.2燕郊物业类型： 据市场调研，燕郊目前的在售物业，以普通住宅为主，占取样物业的49%，占住宅物业的78%，燕郊的别墅在占比较大。 2.2物业分布 在对京东地区物业分布的调研中，住宅分布大 多向交通干道集中的特点，新的现象是向新区发展。象燕郊地区，东部潮白河区域的发展以休闲宜居为主，以燕顺路为引导线，从京哈高速出口向北延伸。通州则沿 城铁沿线向东南及通州南部发展，向东则过东关大桥在运河东岸的南北方向呈向心状建设 2.2.1燕郊 2.2.2 通州 从上图来看，京东地区的通州和燕郊都是以普通住宅为主的生活居住区。高档的生活区在发展的过程当中逐渐在

11、区域当中增加， 特别是燕郊区域，高档物业如东方夏威夷、美丽乡村的入市，对拉动燕郊高档物业的发展起到了一定的作用。从普通住宅当中的分析来看,高层物业是今后东部地区 的一个发展趋势,生活观念的改变以及日益稀缺的土地资源,特是中心城区土地资源的日益减少,高容积率、优质物业管理、高收入阶层入住的物业必将是北京东部 地区发展的一场重头戏。 2.3物业价格 自2004年8.31大限之后，土地严格按照“招、拍、挂”的 方式土地作用权，开发商取得开发用地进一步受到严格限制，土地成本提高，部份建材价格涨幅较大，市场新盘放量下降，虽然在1-9月期间有阶段性的交易下 降，但京东地区购房需求持续旺盛，房价也一直稳步攀

12、升，。据统计，京东地区房地产售价同比上涨 物业的销售价格是体现物业水 平和区域发展程度的一个重要标志，从这次市场调研当中可粗略看出，通州的物业单价大都在3500元/m以上，物业均价在3800元/m的物业占据了通 州大部份房地产市场，通州的多层住宅越来越成为一种稀缺产品，板楼的青睐度一直高于塔楼，多层的青睐度一直大于高层。而燕郊物业的整体均价相对于通州的物 业价格低1000元/m左右，多层物业的价格在2800元/ m左右。北京消费群体对燕郊的青睐，来源于价格的敏感占有较大因素，其次就是燕郊物业居 住密度较低，低密度的居住空间，对于在北京CBD或泛CBD区域工作的群体来说，在心理上有一定的空间释放

13、感。 2.4物业管理水平及收费情况分析 部份在售物业情况一览表 物业名称 物业类别 物业单价 物业体量 物业费 开发商 物业公司 星河皓月 多层 2950 40 08 住达房地产开发有限公司 燕达物业管理人限公司 美林新东城 多层高 层 2880 14 未定 美林房地产开发集团有限公司 未定世纪名苑 普宅 2850 7 05 三河市龙太房地产开发有限公司上瑞物业 天子庄园 别墅/普宅 2300-2500 13 0.7-1.1 京郊房地产开发公司 三河市天子物业管理有限公司 北欧小镇 多层/高层 2700 17 05-11 中建华远房地产开发有限公司 中建华远物业 意华田园都市 普 宅 2600

14、 14 0.69-1.28 燕郊意华房地产开发公司 意华物业管理公司 东方夏威夷 别 墅 7000 29 2.38-3.98 三河兴达房地产开发有限公司 第一太平戴维斯 新圣得花园 别墅 7100 6.4 2.5 三尖市 鼎盛投资集团有限公司 圣得物业管理公司 欧陆豪庭 多层 1750 18 0.26 香河县城镇房地产综合开发有限公司 香河尚新物业管理有 限公司 育龙香苑 高层 2700 10 09 北京育龙房地产开发有限责任公司香河育龙物业管理有限公司 BOBO自由城 多层 高层 4280 18 0.98-1.68 北京永泰宠基房地产开发公司 香港中原物业管理有限公司 本岸 高 层 3700

15、 28 1.76 伯雅集团 北京久居雅园物业管理公司 世纪星城 高层 4580 86 1.75 北京顺华 房地产开发有限公司 北京东光物业管理公司 苏荷雅居 高层 4600 11 1.84 北京顺开房地产开发公司 北京顺开物业管理公司 时尚街区 多高层 4300 30 0.98-1.72 北京住总集团、北京景新世纪房地产开发有限公司 园景时尚物业管理公司 瑞都公园世家 高层多层 3900 80 1.6 北京东杰房地产开发有限公司 瑞都物业管理公司 瑞都国际 高层 4500 26.4 1.85 北京瑞景房地产开发有限公司 北京瑞景物业管理有限公司 当代名筑 多层/高层 4100 12 1.1-1.58 北京筑高房地产开发有限公司 北京名筑物业管理有限公司 武夷时代 多层/高层 3550 8.1 1.28 北京武夷房地产开发有限公司 北京武夷物业管理有限公司 水岸长桥 高 层 4380 11 1.7 北京中博房地产开发有限公司 均豪物业管理有限责任公司 桃花岛 多 层 3850 21 0.98 欣达园房地产开发有限公司 北京悦豪物业管理有限公司 柳岸芳园 高层 4300 未定 北 京贵源房地