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1、房地产企业各环节涉及税种流程大纲纲要大纲图修改公司开发经营各环节涉税流程图取得土地环节设计施工环节契税印花税土地使用税印花税 (设计加工类合同 )印花税 (建安购销类合同 )印花税 (借钱类合同 )契税的纳税义务发生时间，为纳税人签署土地、房子权属转移合同的当日，或许纳税人获得其余拥有土地、房子权属转移合同性质凭证的当日；计税依照为国有土地使用权出让合同、土地使用权销售合同的成交价钱，税率为3%。对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，计税依照按合同所载金额的 万分之五 挨次申报缴纳。以出让或转让方式有偿获得土地使用权的，应由受让方从合同商定交托土地时间的次月起缴纳城
2、镇土地使用税；合同未商定交托土地时间的，由受让方从合同签署的次月起缴纳城镇土地使用税。 土地使用税以纳税人实质占用的土地面积为计税依照，依照规定按土地等级审定税率，按季度向土地座落地主管税务机关申报缴纳。建设工程勘探设计合同，包含勘探设计测绘类合同、广告制作类合同，按合同金额的万分之五挨次申报缴纳。建筑安装工程承包合同，包含建筑安装工程承包类合同、供给采买类合同，按合同金额的万分之三挨次申报缴纳。银行及其余金融组织和借钱人（不包含银行同业拆借）所签署的借钱合同，按合同金额的万分之零点五挨次申报缴纳。房产销售环节纳税人供给给税劳务、转让无形财产或许销售不动产，依照营业额和规定的税率计算应纳税额，
3、销售不动产税率为 5%。纳税人的营业额为纳税人供给给税劳务、营业税（销售不动转让无形财产或许销售不动产收取的所有价款和价外花费。营业税纳税义务发生时间为纳税人供给给税劳务、转让无形财产或许销售不动产并收讫营业收进款项产）或许获得讨取营业收进款项凭证的当日。纳税人转让土地使用权或许销售不动产，采纳预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当日。城市保护建设税营业税附征，按营业税额的7%申报缴纳。教育费附带营业税附征，按营业税额的3%申报缴纳。地方教育费附带营业税附征，按营业税额的2%申报缴纳。土地增值税预征的计税依照为纳税人转让房地产所获得的收入；预征土地增值税一般标准住所项目预征率为2%,
4、非一般标准住所及其余各种经营用房产项目预征率为 3%。公司销售未完工开发产品获得的收入,应先按当期预售收入估计15%计税毛利率预征公司所得税分季计算出估计毛利额，计入当期应纳税所得额；按当期应纳税所得额 25%的税率计算当期应纳所得税额。对商品房销售合同依照产权转移书据征收印花税，按合同所载金额的万分之五申印花税（商品房销报缴纳。售合同）房产租赁（自用）环节营业税（出租）纳税人出租不动产应该向不动产所在地的主管税务机关申报纳税，依照租金收入的 5%申报缴纳。城市保护建设税营业税附征，按营业税额的7%申报缴纳。教育费附带营业税附征，按营业税额的3%申报缴纳。地方教育费附带营业税附征，按营业税额的
5、2%申报缴纳。印花税 （ 租借合按租借合同金额 1申报缴纳。同）房产税（出租）依照租金收入的 12%按季度申报缴纳。房产税（自用）依照房产余值 (房产原值扣除 30%)的%按季度申报缴纳。房地产项目清算环节公司所得税（完工开发产品）土地增值税（清算）所得税汇算清缴：开发产品完工后，公司应实时结算其计税成本并计算此前销售收入的实质毛利额，进行汇算清缴，与预缴税款比较，多退少补。纳税人建筑一般标准住所销售，增值额未超出扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税；增值额超出扣除项目金额之和百分之二十的， 应就其所有增值额按规定计税。 纳税人切合以下条件之一的，应进行土地增值税的清理。（一）房地产开
6、发项目所有完工、达成销售的；（二）整体转让未完工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。对切合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清理。（一）已完工查收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比率在 85%以上，或该比率虽未超出85%，但节余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）获得销售（预售）允许证满三年仍未销售完成的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清理手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其余状况。对前款所列第（三）项情况，应在办理注销登记行进行土地增值税清理（一）增值额未超出扣除项目金额50，土地增值税税额增值额30（二）增值额超出扣除项目金额50，未超出 100，土地增值税税额增值额40扣除项目金额 5（三）增值额超出扣除项目金额 100，未超出 200，土地增值税税额增值额 50扣除项目金额 15（四）增值额超出扣除项目金额 200，土地增值税税额增值额 60扣除项目金额35
