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1、房屋建筑物评估技术说明一、资产概况 评估人员对列入本次评估范围内的房屋建筑物实施了账面审核、现场清查等清查程 序，根据有关会计政策规定，进行相应调整并与资产占有方取得了一致意见，清查结论 如下：房屋建筑物清查结论汇总表金额单位：元项目账面原值账面净值调整后账面原值调整后账面净值房屋建筑物6102831.933888807.655532039.673630951.15构筑物及其他辅助设施570142.92359073.830.000.00合计6672974.854247881.485532039.673630951.15二、评估方法及过程1. 评估过程(1) 资产清查见资产清查说明。(2) 市场
2、调查 评估人员通过市场调查,搜集评估基准日正在执行的建筑安装工程定额、综合费用 及其他费用标准等文件规定，人工、材料、机械台班单价等市场信息，为成本法的运用 提供基础资料。调研市场，选取与评估对象相近地区相同或近似的建筑物，了解其具体状况、交易 情况、区域与个别因素等信息。(3) 确定评估值 根据资产清查及市场调查结论，采用适用的评估方法确定评估值。(4) 撰写资产评估说明。2. 评估方法 根据本次评估目的、委评资产的属性特点及可搜集的资料，采用成本法及市场法进 行评估。成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评资产所需的全部成本 减去被评资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值
3、、经济性陈旧贬值得到的差 额作为被评资的评估值的一种资产评估方法。或首先估算被评资产与其全新状态相比有 几成新、即求出成新率，再用全部成本与成新率相乘所得乘积作为评估值。计算公式：评估价值二重置全价-实体性陈旧贬值-功能性陈旧贬值-经济性陈旧贬值评估价值二重置全价X成新率市场法是指在市场上选择若干相同或近似的资产作为参照物，针对各项价值影响因 素，将被评估资产分别与参照物逐个进行价格差异的比较调整，再综合分析各项调整结 果，确定被评估资产的评估值的一种资产评估方法。 成本法A. 重置全价的确定重置全价是指在现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评资产所需的全部 成本。包括综合造价、前期费用、
4、资金成本等。重置全价=综合造价+前期费用+资金成本a. 综合造价综合造价包含土建工程费、装饰装修工程费及公用设施安装费用等。主要采用预决算或类似工程调整法，即以待估建筑物决算中的工程量或调整后的类 似工程的工程量为基础,按现行工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑工程 造价。b. 前期费用前期费用是指为了工程建设而发生的各项应支付或应交纳的各项规费。具体费用 名称、计费基础、计算标准如下：序号费用名称计费基数计算标准1工程勘察设计费建安工程造价2.5%2建筑行业管理费建安工程造价0.4%3消防基金建筑面积4.00 元/M24城市规划管理费建安工程造价0.2%5人防基金建筑面积20.00
5、元/M26新型墙体改造基金建筑面积&00 元/M27发展散装水泥专项基金建筑面积1.50 元/M28白蚁防治费建筑面积2.00 元/M29工程质量监督费建安工程造价0.2%10工程监理费建安工程造价1.0%11工程招标管理费建安工程造价0.1%12建设单位管理费建安工程造价2.0%13市政基础设施配套费建筑面积70.00 元/M2前期费用合计造价X6.4%+面积X105.5c. 资金成本假设建设工期期间资金均匀投入，按正常建设工期的一半计算综合造价、前期费用 的资金成本。资金成本=（综合造价+前期费用）X工期/2X贷款利率/12B. 成新率的确定a. 综合评定法评估人员根据现场鉴定结论，参照建
6、设部颁布的房屋完损等级评定标准对委评 房屋的结构、装饰标准、公用设施标准三个组成部分的各个项目的完损程度进行现场鉴 定打分，得出打分法成新率，同时与年限法确定的成新率算术平均后得出综合成新率。b. 年限法评估人员根据建筑物已使用年限，参考该建筑物的设计使用年限，按该建筑物在评估 基准日的结构、装修、设备的维修保养情况、完好程度等确定该建筑物的尚可使用年限， 再根据建筑物的尚可使用年限占已使用年限和尚可使用年限的和的比重来确定成新率。计 算公式：成新率二尚可使用年限F （已使用年限+尚可使用年限）X 100%C. 评估价值的确定评估价值二重置全价X成新率 市场法对被评估资产进行现场勘察，了解其周
7、围环境状况，进行公开市场调查，收集相同 或相似资产的市场基本信息资料；分析整理资料并验证其准确性，判断选择三个可比参 照物；把被评估资产与参照物比较，分析调整修正因素差异；将被评估资产分别与参照 物逐个进行价格差异的比较调整，再综合分析各项调整结果，确定市场参照物因素修正 后的平均单价即为房地产评估单价。房地产评估价值二市场参照物修正后的平均单价X建筑面积市场参照物修正后的平均单价=（比准价格A+比准价格B+比准价格C）/3三、评估结论经评定估算，列入本次评估范围内的房屋建筑物在2005年10月31日及相关前提 下的评估结论如下：房屋建筑物评估结果汇总表金额单位：元项目调整后账面值评估价值增减
8、值增值率原值净值B原值净值CD=C-BE=D/B*100房屋建筑物5532039.673630951.159398450.008483470.004852518.85133.64构筑物及辅助设施0.000.000.000.000.00合计5532039.673630951.159398450.008483470.004852518.85133.64四、有关事项说明1.列入本次评估范围内的房屋建筑物评估价值除房产证号为的濉溪路 21 号白水坝 办公楼、房产证号为 019451 的濉溪路21 号白水坝酒店和房产证号为 04903 的濉溪路 21 号郊区综合楼门面房外，不含其占用的土地使用权价值。2
9、.房产证号为 04903 的濉溪路 21 号郊区综合楼门面房已经出售，评估值为售后所 得额。3. 试验站宿舍、植保路种子站办公室和濉溪路 118 号门市部营业楼尚未办理房屋所 有权证，合肥市种子公司承诺所有委评房屋建筑物产权均归其所有，不存在产权争议事 项。4. 列入本次评估范围内的房屋建筑物评估增值的主要原因为：建筑人工、机械和材料均有大幅度上涨，前期费用也增加很多；门面房地价升值。五、案例案例1：种子公司办公楼（固定资产一房屋建筑物清查评估明细表序号3）1.资产概况该房屋账面原值3529703.18元，账面净值2776601.54元。房屋所有权证号为XX 市房权证产字第042693号，房产
10、证建筑面积为4320.79平方米，实际建筑面积约4004.69 平方米（拆除316. 1平方米），于1994年建成投入使用，基本情况如下：基本情况表项目名称建筑标准结构形式框架层数6层咼（檐咼）26.5m基础钢筋混凝土独立柱基、砖带基承重构件梁、板、柱非承重墙粘土砖墙屋面油毡防水地面水磨石地面、地板砖楼梯面门窗木门、铝合金窗内外粉饰内混合砂浆刷乳胶漆外贴面砖顶棚刷乳胶漆、木装修水卫齐全照明齐全2.评估方法及过程采用成本法评估。（1）重置单价的确定综合造价采用类似工程调整法计算如下-一一基础工程96622.00-二二墙体工程359718.00三柱、梁、板工程698108.00四楼地面屋面工程20
11、9836.00五门窗工程49884.00六脚手架及垂直运输费109390.00七金属结构八建筑工程材料差价187874.00九装饰工程866500.00十建筑装饰工程合计2577932.00十一水电安装工程费386690.00十二综合造价（十至十一合计）2964622.00前期费用前期费用二综合造价x 6.4%+建筑面积X 105.5= 2964622.00X6.4%+4004.69X105.5 = 612230.60 （元） 资金成本该房屋正常建设工期为10个月，现行12月贷款利率为5. 58，按一半计算，则 计算公式为：资金成本=（综合造价+前期费用）X工期/2X贷款利率/12=86440
12、.60 （元） 重置全价重置全价=综合造价+前期费用+资金成本=3663293.21（元） 取整为3663300.00元。（2）成新率的确定采用年限法。经现场勘察，确定其尚可使用年限为48年，已使用年限为12年。成新率二尚可使用年限F （已使用年限+尚可使用年限）X100%= 80.00%（3）评估价值的确定评估价值二重置全价X成新率=2930640.00（元）案例2：濉溪路21号XX办公楼（房屋建筑物清查评估明细表序号6）1.资产概况该房屋账面原值205688.00元，账面净值51825.00元。房屋所有权证号为XX市房权证产字第号，建筑面积为239.70平方米，于1989年建成投入使用，基
13、本情况如下：基本情况表项目名称建筑标准结构形式混合结构层数共四层，本房在一层层咼（檐咼）3.2m开间3.5进深6.80基础承重构件非承重墙屋面地面地板砖门窗铝合金地弹门内外粉饰内混合砂浆刷涂料，外面砖顶棚混合砂浆刷涂料水卫齐全照明齐全2.评估方法及过程采用市场法评估。本房屋系位于XX市濉溪路21号的沿巷门面房，遵循市场比较法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象结构、用途、楼层、档次相同或相似的近期交易实例作为可比实例，详见下表可比实例表序号位置用途楼层结构交易时间交易价格（元/M2）A白水坝附近门面房一层混合近期7500B南国花园附
14、近门面房一层混合近期6500C建材一厂附近门面房一层混合近期6000评估人员把被评估资产与参照物进行比较，分析调整修正因素差异，将被评估资产分别与参照物逐个进行价格差异的比较调整，再综合分析各项调整结果，确定市场参照 物因素修正后的平均单价。交易情况修正： 本次所选实例均为公开市场下的正常交易,故对交易情况修正不予考虑，其修正系 数均为 100/100。交易日期修正： 本次所选实例与估价对象交易时点很接近，故交易日期进行修正也不予考虑，其修 正系数均为 100/100。区域因素修正： 估价对象与可比实例商业繁华程度、交通便捷度等不同，以估价对象为 100，综合 确定可比实例A、B、C的区域因素修正系数分别为：100/110、100/105、100/95。个别因数修正：可比实例ABC较估价对象个别条件有差异，修正系数取100/105、100/95、100/95。 修正系数表如下：修正系数表修正系数A
