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1、 财务控制节点一、 项目决策1、 宏观市场分析预测2、 投资计划草案3、 项目考察、 成立项目小组、 项目部主持人：副总经理、 项目成员：销售部经理、工程部经理、造价部经理、财务部经理 项目建议书 项目评审4、项目选址、 获取土地信息、内容：土地地址、面积、容积率、绿化率等论证土地周情况、项目市场情况、信息渠道、信息总结、 项目地址考察、 组织市场调研、 初步项目可研究性报告内容、 项目概况：项目地理位置、周围环境状况、项目性质及主要特点、 项目用地的现状调查、及动迁：土地调查、人口调查、开发项目用地范围的建筑种类、数量及面积以及拆迁,市政管线。其他地下、地上现状、 市场分析的建设规模：市场供
2、给分析及预测、市场需求现状分析及预测、市场交易数量与价格、服务对象分析，制订租售计划、拟订项目建设规模的确定5、详细项目可性研究报告二、 竞标土地1、 投标准备、 准备资料、 核实公告内容、 完成项目论证报告、 确定竞标，参加招标人答疑会、 项目小组上报董事会决定参标资料，发出参标决议2、 投标实施、 财务部根据董事会决议，准备资金、 项目小组参标准备资料：标书申请书营业执照副本法定代表人证明书法定代表人身份证复印件、招标公告或邀请书要求的其他文件、 项目注意投标程序的合法性3、 签订土地使用权合同4、 对项目进行对房产行业的宏观政策，全面了解并对政策进行预测趋势。对项目周围环境深入调查：地方
3、政策、市民收入、消费群体、消费习惯（户型、面积大小、风水、采光、绿化、外墙砖、物业服务、智能化要求）、项目地段（城市配套、空气质量、交通，休闲场所、教育设施）、潜在市场、目前市场状况、市场需求、目标客户。5、 项目决策之前，公司做一份可行性研究报告，财务人员要做一份经济上可靠性报告，一定在利润总额，利润率、投资回报率，综合税率、地方规费等各项指标进行比较。经济决策一定要考虑资金使用价值和投资回报率。6、 根据项目情况和地方税费制定一份项目全面预算，再做一份资金计划。以宏观政策最坏的情况进行经济预测。 三、 前期策划(一) 成立公司1、营业执照申请、 与融资计划要求、投资要求，策划注册资本、 根
4、据融资要求和关联公司关系社会公开程度，策划股东。法定代表人、董事、监事2、组织机构代码证、税务登记证3、组建公司各部门，人员招聘、各部门制度制定。4、建立公司目标体系、各阶段控制方法。、 成本控制目标体系、 制度控制目标体系、 签字审批控制体系、 各阶段成本控制体系(二) 项目前期手续1、办理建设用地规划许可证2、投资项目备案3、办理建设用地批准书4、办理土地证5、地下管线测绘6、办理规划设计方案7、完成建筑设计方案8、办理地质勘察报告9、办理施工图(三) 现场施工准备1、通电、通水、通路工程2、场地平整3、(四)1、 市场调查和项目调查2、 项目详细可行性研究报告3、 立项后，依据投资估算和
5、项目实施计划，财务部编制项目投资计划和筹资计划4、 提出成本控制目标，编制设计任务书5、 项目小组委托设计单位四、 设计管理控制一个工程成本在设计时，已经确定项目成本的70%,还有20在工程管理控制(一) 选择设计院A、 具备资质（人员、硬件）B、 成功案例C、 案例解析D、测算其对安全系数确定(二) 招标1、工程设计招标文件、工程招标的条件、 经过审定的可行性研究报告、 工程场地取得了批准文件、 具有开展工程设计必需的建设条件协议文件、 具备开展工程设计必需可靠的基础资料、 成立专门招标机构，并有专人开展工作、工程招标文件、工程投标文件、工程设计任务书2、评标、评标内容、定标条件(三) 合同
6、执行1、方案设计、方案设计准备：开展方案设计的必备条件A、工作部门：规划部门B、审核人：副总经理C、审批人：总经理D、准备内容、建设项目可行性研究报告经过审查、建设项目业主已办理征地手续、建设项目已取得规划局提供的规划设计条件通知书、环保部门批准的环境影响评价报告或环境影响书、建设项目主要办理各种各外协条件的取证工作和完成科研、勘察任务，并转交给设计单位，作为设计（工程设计和编制概算）依据、初步设计书A、编制人：规划部B、审查人：副总经理C、审批人：总经理D、主要内容、过程控制、进度控制A、勘察设计计划编制B、勘察设计工作进度检查C、工程设计进度的协调与管理、质量控制A、指定人员设计B、指定人
7、员审查C、过程查看、投资控制、外部协作接口管理、设计方案评审、初步设计评审3、扩初设计4、施工图设计、施工图纸准备工作A、部门：规划部门B、审查：副总经理C、准备工作内容、建设项目业主对初步设计或招标设计的审核文件、批准的工程建设计划和核发施工图纸设计条件、初步设计审查时提出的重大问题和初步设计问题，已经解决；施工图阶段勘察及地形测绘图已经完成。、外部协作条件，水、电、交通运输、征地、安置的各种协议已经签订或基本落实、主要设备订货基本落实、基础图纸资料已收集齐全、可满足施工图纸设计的要求、审查施工图纸大纲A、审查部门：规划部、工程部、造价部B、审核：副总经理C、审核内容、施工图纸设计控制、质量
8、控制：A、检查设计文件的完备性B、从宏观到微观、分析设计思想、设计工作内容、设计成果的正确性、全面性、安全性、识别系统错误和薄弱环节。分析工程设计付诸实施，是否适用、美观、能否与环境协调一致C、设计应符合国家或行业标准的规范要求，特别是必须符合强制性标准要求的防火、安全、环保、抗震标准，以及某些质量标准，卫生标准。D、检查：设计中可能存在的问题技术没有考虑到施工的可能性、便捷性、安全性设计基本资料不详实或深度不够。、5、设计变更(四) 合同结算(五) 对设计各项目指标进行分析(六) 对材料选择标准进行规定：、钢筋的规格、钢筋的密度、混凝土的规格、用量、水泥的标号、用量五、 工程管理控制六、 工
9、程造价控制 选择咨询公司1、咨询单位资质：2、咨询单位要求：、提供真实的在编造价人员名单及职称、业绩、编制造价人员不允许外聘或外设、提定编标人员必须为本公司编制标书3、组织商务谈判、编制要求文件、按业主提供的统一的编制，统一的子目套用顺序、根据业主已提供的编标要求承诺准确率99.5%、编制单位资质要求、人员要求符合，不符合同，不得编标费用、编制费用确定办法、两家编制公司依据各自出具的正式标底，进行核对，准确率达99.5%以上可得基本费用，准确率达99.7%以上，业主给予1万奖励，如果低于99.5%，每低于0.5%扣1万元，若低于98%，编制单位赔偿业主5万元。、编标单位对设计图纸有明细不合理的
10、，又可以降低造价的，得到业主和设计单位认可，业主将给予节约造价的3%作为工程造价咨询单位。、准备高与施工单位之间工程标底核对，误差在1.5%内编制费用加，7、 签订合同、 拟订合同由造价部根据谈判记录、咨询单位要求等文件资料拟订、 合同审查造价部：对咨询单位资质、咨询单位要求、取费方式、交标时间和交标程序财务经理：对合同价款、合同支付方式、支付审批资料工程副总经理：合同全面内容进行审查总经理：审批、 合同签订由工程副总经理签订合同 编制标底1、编标标底、编制公司在编制过程中应积极对图纸设计、图纸说明不合理处提出质疑，以便业主及时修正、对每个分部分项工程了项目特征描述，编标人员必须做到详细、准确
11、、对能降低费用，与参与设计单位核对并能得到认可，给予奖励、对编标人员进行核实2、业主核对、编制公司出具编制成果，业主初次接受，并进行核对，对不合理处提出修改，编标公司及时修改、编制公司对标底进行整改后并出具编标成果，业主进行二次标底核对，对不合理处理提出修改，编制公司应及时修改。、编标公司出具正式编标成果，形成相对正式标底，3、两家编标公司核对、造价部组织对两家编标公司各自出具的正式标底进行核对。、出具标底核对文件并计算准确率4、与施工单位核对、造价部组织准确率较高咨询单位与施工单位标底核对。、出具标底核对文件并计算准确率。5、编制标底报告正式完成。6、编标工作总结 选择招标施工单位（不少三家
12、）、应具备的符合发包工程要求的施工资质、营业执照、异地施工的企业必须提供发包工程所在的注册证明文件、近两年的合同（包括内容）履行情况，权威部门认定的施工质量情况、近两年的年终财务报表及流动资金状况。、现有施工任务（含在建及未开工工程）、企业自有设备一览表，企业人力及物力资源情况。 组织招标、编制招标文书、编制人：造价工程师、审订人：工程副总经理、内容：A、工程概况：工程项目、位置、面积B、投标人完成招标内容的要求C、标书须知及有关日程安排：编制工程量清单、工程材料清单 施工单位根据房产单位要求编制主体工程施工进度表。施工单位根据工程进度表编制钢筋、水泥、混凝土等材料用量计划表 D、施工单位资质
13、：营业执照、资质证书、工程业绩 、组织议标、 主持招标会议：总经理主持、 评标委员会成员：工程部经理 工程副总经理 监管部经理 财务部经理 造价工程师、 确定评标原则：采用非价格法、 评标内容及评审人员项目经理部：承包人资质、资信、相关工程经验、标书符合性、材料质量、组织运输方式、主要人员组织工程部：技术、施工方案、设备规格、性能、数量财务部：财务能力、 评价方法及说明：工程采用预算综合报价招标的评标方法为综合评估打分法，评标时应先评技术标后评商务标,对有效投标人投标书的技术、商务部分分别按照百分制打分方法打分后，再按下列公式计算出投标人的最后得分：Z= aS +（1- a）J其中：Z：指投标
14、人的最后得分；S：指投标人的商务部分得分；J：指投标人的技术部分得分；a：指权重数，该权重数按下列原则由招标人根据实际情况确定，并在招标文件中明确：（1）工程技术相对复杂、施工技术要求相对较高的权重数一般为0.8，招标人可根据实际情况选择0.85或0.75； （2）工程技术相对简单、施工技术要求一般的权重数为0.90。、 出具评标报告、 决定中标文件，由工程副总经理签署 组织商务谈判、由工程副总经理、工程部、造价部组成商务谈判。、谈判准备：工程部：工程技术方便及技术参数造价部：造价、付款审核资料、结算手续及资料财务部：代垫款扣款、支付手续、支付方式、谈判记录：谈判时间、议题、谈判内容、谈判结果、谈判记录签字：工程部经理、造价部、财务经理 拟订施工合同1、起草人：工程部、造价部2、拟订依据：招标文件、招标标底、招标谈判记录3、拟订期限：3天内4、合同内容、 工程
