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1、厦门市西坂村“金包银”模式的探析与借鉴思考2011-9-1 摘 要：本文介绍了厦门市探索的“金包银”模式的背景和含义，并着重论述了笔者亲历的西坂村“金包银”项目的模式体系，包括项目的概况、建设形式、产权分配、融资配售、经营管理和收益分配等内容，并分析了其实践意义和主要存在问题，最后提出村级类似开发项目借鉴该模式的几点思考建议，富有参考价值。 关键词：农村，失地农民，“金包银”模式，经验借鉴 一、引言 近几年来，随着我国经济的迅速发展，工业和城市建设日益扩大，对农村土地的征收利用也越来越多，农村城市化、城乡一体化建设已成为我国当今经济社会发展的主流和趋势。然而，在城市化的进程中，大量农民赖于生存
2、的生活、生产资料土地被征用，形成了众多的“城中村”、“无田村”，产生了大量的失地、失业农民。如何处理好被征地农民的后顾之忧，解决失地农民的生产、生活出路，是近年来摆在各级政府面前的重点和难点问题。为此，各地积极地做了各种各样有益的尝试和探索，其中也不乏富有借鉴意义的做法，如“金包银”模式。本文笔者亲历了最具代表性的西坂村“金包银”项目实施全过程，通过该项目实例的全面分析，总结其实践意义和存在问题，提出被征地村庄启动实施类似的开发项目，应如何有效借鉴“金包银”模式，扬长避短，以期实现预期的经济效益。 二、厦门市“金包银”模式的产生背景和含义 1、“金包银”模式的产生背景 厦门市作为海峡西岸经济区
3、建设的龙头地区，2005年明确提出了“坚持以发展工业为重点”的经济发展战略，确立了把工业集中区载体建设作为发展工业的重要策略，积极实施工业腹地向岛外拓展。同期，在新成立的翔安区规划了总面积25平方公里火炬(翔安)产业区，随着该开发区的迅速启动和推进，与大面积征地拆迁并存的失地农民转产、转业问题，成为当地政府需要积极应对、妥善解决的问题。“金包银”模式的代表性项目位于火炬(翔安)产业园区北侧周边的西坂村“金包银”试点，正是在这样的背景下催生出来的。 2、“金包银”模式的含义 “金包银”模式，主要是指政府在征用农村土地、规划设计工业集中区时，在项目所在村庄的外围按人均15m2的标准(不含拆迁安置和
4、其他既定集体用地)预留土地，作为该失地村庄的预留发展用地，同工业集中区(或新城开发区)用地一起规划建设；在不影响工业集中区生产功能的前提下，保留工业集中区范围内或紧邻的村庄，在村庄的外围进行统一规划，利用该预留发展用地建设“底层店面上部公寓”的出租用房(即“金边”建设)，既给工业集中区提供了配套生活服务设施，又分配给村民作为长期经营性收入的来源。与此同时，按照“路通、水畅、污治、有序”的社会主义新农村标准，同步对旧村内部进行规范化配套改造(即“银里”改造)，使村庄内部环境全面改善，就地实现城镇化。因此，“金包银”模式包含“金边”建设和“银里”改造两部分，“金边”建设指利用村庄预留发展用地规划建
5、设的用于出租经营的配套房产，“银里”改造指同步进行村庄内部的基础设施改造。 三、西坂村“金包银”模式的基本做法 1、项目概况 西坂村地处厦门火炬(翔安)产业区北侧，包括西亭和下坂两个自然村，人口2085人，耕地面积1136亩全部被工业区征用。该村“金包银”项目系全市首个“金包银”试点，于2005年9月开工，经历两年的建设，累计建设“金边”工程建筑面积10.7万m2，其中：6.26万m2的“金包银”房产(人均30m2)、2.46万m2的安置房(用于拆迁户安置用房)、其余1.98万m2作为统筹房产(所含1.2万m2由政府统筹用于平衡建设资金缺口；另0.78万m2归村集体统筹经营，收益用于本村公共事
6、业)。 2、建设模式 由于西坂村“金包银”项目属于试验性、探索性工程，项目由翔安区政府牵头组织和推动，村集体代表成立专门的工作小组充分参与研讨和决策，具体委托区属国有建发公司作为项目代建单位负责实施。代建单位按照“统一政策、统一标准、统一设计、统一实施”的原则，在人均15m2发展用地的基础上，结合拆迁安置用地和统筹需要用地，一并申请土地征收和农地转用手续，并按程序办理规划、建设手续，实施在村庄外围建设“底层店面上部公寓”的出租用房产，其中：人均15m2发展用地的建筑容积率按2.0控制，折合建成房产30m2：住宅部分为20m2、店面为10m2。 3、分配原则 “金包银”的房产分配，在坚持公平、公
7、正和村务公开的前提下，做到“一个基本，两个确保，三个统一”。一个基本：就是使每个村民在“金包银”项目的分配中享有同等的利益为基本原则。两个确保：确保失地农民住有所居(确保拆迁户妥善安置)，确保失地农民活有所依(确保失地农民有一份房产出租经营收入)。三个统一：“金包银”的房产采取统一的产权管理、统一的物业管理、统一的经营管理和收益分配。 4、分配方法 (1)分配对象。除国家机关、全民所有制企事业单位的在职或离退休干部(军官)、职工外，凡本村集体经济组织成员且常住户口地在本村的村民及其合法生育或收养的子女，均享有参与分配的资格，个别分配对象存在异议的，则由村民代表大会表决确定。 (2)分配份额。凡
8、通过资格认定并经公示无异议的分配对象，与每人15m2的预留发展用地指标对应，“金包银”房产量化配售给村民，每人等额分配30m2，其中：店面10m2、上部出租公寓20m2。 (3)产权管理。为便于“金包银”房产实现人均等额分配和利于统一经营管理，同时避免房产分配时常产生的择房纠纷等问题，产权全部办理给村集体经济组织(村经济合作社)，即不实际分配到各户，而以村集体出具的“金包银”房产分配股权证书形式，以户为单位界定“金包银”房产的股权份额。 (4)转让约束。为避免“金包银”房产被个人倒卖或控股，保护经济困难村民的长远利益，“金包银”房产的股权可以放弃、可以继承，但不能转让。任何人不得多占或多购房产
9、和股权，个别村民若主动放弃分配资格，则其份额由村集体统一收购作为集体统筹资产。 5、融资与配售 (1)建设投资。西坂村“金包银”项目的建设资金，先由项目代建单位区属国有建发公司向银行贷款融资，竣工交付使用，房产配售给村民后实现资金回收并偿还贷款。据2008年初的项目决算资料，该项目的竣工决算单位建筑面积建设成本为1825元/m2，其中包括建安工程及其配套费用1420元/m2、工程建设其他费用元230/m2、建设期利息费用175/m2，不包括征地拆迁相关费用(由工业区征地单位列入征地成本)。 (2)配售与出资办法。西坂村配售给村民的“金包银”房产综合单价为1200元/m2，则参与房产配售的村民每
10、人需出资3.6万元。该村人均征地补偿款约4.5万元，因此大部份农户有经济能力支付此项出资。至于小部分资金有困难的村民，经政府协调，可通过贷款来解决，即采取“五户联保”或“村集体担保”的方式，由农村信用合作社提供专项贷款。显然，“金包银”房产配售价格1200元/m2远低于建设成本1820元/m2，产生的620元/m2的资金缺口，则由政府统筹房产出售(出租)收入和区镇财政拨补来填补。 6、经营管理与收益分配 (1)经营方式。为实现“金边”工程为工业区提供品质优良、管理规范的生活配套设施，同时为了提高出租经营效益，西坂村“金包银”房产采取统一经营管理模式。由村集体委托区属国有物业管理公司进行统一经营
11、管理，委托经营管理所需的管理费用从村集体统筹房产的经营收入中列支，因此统一经营管理不会降低村民的收益分配。 (2)统一包租。西坂村“金包银”建成投入使用时，相邻的工业园区陆续投产，“金边”房产的出租市场日趋成熟，经营前景无庸置疑。然而，2008年的金融危机致使多数工业企业经营走下坡，直接导致“金边”房产的出租一时难以达到预期的效果(出租率仅50%左右)。为了兑现给村民长期、稳定的收益分配，经区政府协调，西坂村“金包银”委托给区某物业管理公司包租经营，并签订10年期限的包租协议。包租期间，不论出租率高低，物业公司给予村民每人每月500元的保底收益，并自主经营、自负盈亏。包租的基础单价结合当地出租
12、市场行情确定：公寓部分为每月10元/m2、店面部分为每月30元/m2，合计每人每月500元收益。同时，物业公司与村建立财务共管专户，若实际租金收入超过包租价格，则按合同约定分配超额盈余部分，相应追加村民的分红。 (3)分红状况。目前，西坂村“金包银”的出租率约为85%，实际出租收入与包租价格基本持平，物业公司基本实现了收支平衡。从2008年初起，村民从缴足每人3.6万元的入股资金、领到“金包银”房产股权证书的次日起，便开始享有“金包银”房产股权并参与收益分配，兑现每人每月500元的股权收益。相对于村民3.6万元的股权投资，其年静态投资收益率为16.67%(静态投资回收期为6年)，这即使在现今高
13、通胀的时代，也不能不说是一项高收益投资。 四、“金包银”模式的实践意义和存在问题 1、实践意义 西坂村“金包银”模式的实践业已证明：“金包银”工程是有效解决工业集中区周边农村失地农民的生产和生活出路，实现农民非农化转移的一项创举工程，也是有效引导农民利用征地补偿款建设或购置经营性资产，发展农村股份化项目，确保失地农民拥有长期、稳定收入来源的一项惠民工程；更是有效探索工业集中区周边农村主动融入工业化、城市化发展进程，推进城乡经济社会一体化建设的一项多赢工程。 (1)“金包银”模式是解决失地农民的长期生活出路问题的有益探索。实施“金包银”工程可以保证被征地农民每家每户有一套自住房，有一份房产经营收
14、入，为农民提供了长期稳定的收入来源，维护被征地农民切身利益，基本保证农民失地不失收，有效解除被征地农民生活的后顾之忧。 (2)“金包银”模式是尝试社会主义新农村建设新模式的有益探索。“金边”工程建设，按照“金”、“银”兼顾的原则，村庄内部“银里”改造同步推进，全面改善了村民的居住生活环境，提高了工业区的配套设施质量。这种模式既统筹了城乡发展，在让被征地农民离土不离乡、就地城市化的同时，通过政府引导和推动、农民参与投资和直接受益的固定资产投资，使被征地农民生活有保障，创业有基础，致富有奔头。 (3)“金包银”模式是破解“征地拆迁难”的有益探索。当今征地拆迁问题一直是制约建设发展的头等难事，与工业
15、集中区同步规划建设的“金包银”工程，由于其在征地拆迁之前就事先考虑好失地农民的利益保障问题，使失地农民在失去土地这一唯一的“生产资料”后，很快获得“出租房产”这一新的生产资料，有效解除了被征地农民生活的后顾之忧，顺利实现了农民生产方式的转型。这样，实施“金包银”工程既保护了农民的眼前利益，又保障了农民的长远利益，让农民自觉融入开发区建设发展的利益共同体，征地问题便迎刃而解。 2、存在问题 (1)“金包银”房产的经营管理机制和收益分配机制有待完善。实施“金包银”项目，施工建设易、经营管理难，原有的农村集体经济形式及其管理方式已远不能适应“金包银”股份合作制的经营管理要求，同时，村委会在观念和管理
16、能力上，一时难以适应和跟上现代企业管理制度建设的要求。如何加强“金包银”房产的经营管理，建立科学高效、监管有力的收益分配机制，确保参股村民的长期稳定收益问题，是摆在村集体组织和有关部门面前的一个新课题。 (2)“金包银”村的软硬件设施有待持续完善。一方面，“金包银”村庄的村内基础设施薄弱，“银里”改造一时无法全面到位，需要持续的、长期的投入和推进，才能逐步完善硬件设施建设，最终实现“就地社区化”；另一方面，随着大量产业工人入住“金包银”，村内的商业氛围日益提升，村民违章建房、违法经营和治安管理等问题接踵而至，如何加强管理，提升村庄的软件设施建设水平也成了日益突出的问题。 (3)“金包银”工程存在政府介入过深，行政干预过多的问题。当地政府深入主导了项目实施的全过程
