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1、淮安市清浦区拆迁安置工程（南城小区）可行性研究报告：编制单位：北京中外建建筑设计有限公司江苏分公司证书字号：甲 级 A111008889编制日期：二八年八月十五日目 录 一、总论投资1二、投资估算与资金筹措 3三、建筑场地选择7四、环境影响评价21五、节能节水措施24六、建筑方案选择 33七、研究结论与建议 40八、附件一、总论投资 清浦区是江苏省淮安市市辖区。1983年建区，是淮安市的核心区，下辖四个街道、34个社区、5个乡镇、48个行政村.全区总面积276平方公里，总人口31.67万人，其中农业人口为14.68万人。2007年实现地区生产总值45.29亿元，其中第一产业增加值4。6亿元，第
2、二产业增加值19.46亿元,第三产业增加值21.23亿元,三次产业结构比例为10.1：43：46.9。城镇居民人均可支配收入12633.83元，农民人均纯收入6428元。经济高速发展，但社会事业设施严重滞后。目前还有城市低保户3912户,低保人口9509人,占城市人口的5。6%,区财政需每年安排城市低保金额1200多万元，城市住房困难户有3509户（人均住房面积低于16平米以下）。鉴于目前这种情况,为了更好的贯彻党的十七大精神，改善民生，改善居民居住条件，实现“住有所居”的目标任务，清浦区政府决定启动拆迁安置工程。（一)项目背景 1、项目名称：淮安清浦区保障性安居工程(南城小区）2、开发单位：
3、淮安市安居房地产开发有限公司3、可行性研究报告编制依据该项目的立项批文.淮安市安居房地产开发有限公司提供的设计委托书。淮安市规划局核准的用地规划红线及规划设计要点.国家与地方现行相关法律、法规、政策。工程建设方面的标准、规范、定额。其他有关依据资料。（二）项目概况1、拟建地点本地块位于清浦区锦绣路以东、柯山路以南、北京南路以西、明远路以北地块内，地块位于城南,地理位置优越,道路交通便捷,是理想的居住用地。CDE组团规划总用地面积120972.5，总建筑面积为147963.84，其中住宅建筑面积144290.03，物管用房建筑面积为1493.81，地下车库及非机动车库约2180.2、建设条件该项
4、目建设条件主要涉及用地平整、给水排污、电力管网改造、道路建设修整、燃气管道铺设、电视电话配送、生态环境建设等方面.土地为国有土地,权属清浦区.水源方面：城区日产自来水水量充足。水源水质良好，达到地面水二类标准.电力方面：淮安市年供电能力逐年提升，全市电网建设相当完善，完全能满足该项目建设及运营的需要。因此该项目用电利用城市电网接入即可。由此看来，该项目所需主要建设条件均已具备。3、项目总投入总资金及效益情况预计该项目总投资（不含基础配套设施)20315万元,主要投资渠道为自筹，资金使用分配大致如下：建安工程费用约17917万元，项目应交纳建设规费1090万元，项目建设基本预备费1090万元，项
5、目建设其它费用217万元。该项目拟安排于项目获得批准，规划设计招投标完成之日起两个月内，做好项目施工前的各项准备工作。拟定于2011年底竣工并投入使用.该项目建成后,将极大改善城乡居民的居住条件，对改善大运城市面貌有极大的作用。4、主要技术经济指标总占地面积：120972.5总建筑面积：147963。84 其中： 住宅建筑部分：144290.03 其余建筑部分:3673。81绿 化 率： 30。5容 积 率： 1.29安置总户数：1456户，均为拆迁安置房二、投资估算和资金筹措本项目地处城乡结合部，根据国家发给委的统筹发展的要求，尽快适应城乡一体化，大量居民由农民转为市民，在此安居乐业，本地块
6、地理环境非常优越，交通便捷，有极大的发展前景，但目前水电路等基础设施严重滞后，急需建设改造,费用需求主要方面为以下内容：（一）.基础设施建设费用1、道路建设，包含用地四周道路,锦绣路约1200米（24米宽）,文化路约2300米(30米宽).估计道路建设费用约为2934万元。 2、电力管网建设及改造费用约为436万元。3、给排水消防设施约为1090万元.4、区域周围道路环境绿化带及河道治理约为1090万元。5、场地拆迁整理等其它配套约1090万。外围基础设施大约需要11334万元人民币。(二）.小区建设费用（1）建安工程费 17917万元(2）基本预备费 1090万元（3）建设规费 1090万元
7、(4）建设其他费用 217万元总计20315万元。以上两项合计需要约31649万元。（三）。资金筹措经投资估算分析，该项目总投入大约需31649万元，资金来源淮安市清浦区区政府自筹31649万元，能够尽快解决和完成拆迁安置工程的建设。三、建筑场地选择（一）场址现状1、地点与地理位置地块位于清浦区城南乡，地理位置优越，道路交通便捷，是理想的居住用地。（二）场址条件1、地形、地貌条件地块地势平坦，原有地面障碍物将全部拆除。拟建场地在地貌上属黄泛冲积平原.根据区域地质资料，淮安地处苏北平原中心位置,位于华北断块区鲁苏隆起与扬子断块区的苏北坳陷两大构造单元的交接部位，两大构造单元以淮阴响水断裂为界。苏
8、北坳陷属扬子准地台的级构造单元,由淮安断陷、洪泽湖断陷、涟阜断陷构成扬子准地台的级构造单元洪泽湖-涟阜凹陷带.对本区可能产生影响的构造断裂为距本区约80km的郯庐断裂带。据历史地震记载，本区历史上未记载到破坏性地震,表明该区历史地震活动水平很弱，其现代地震活动水平亦不高，地震稀少且强度低。2、工程地质、水文地质条件拟建场地上部土层为黄泛冲积土层，层土为古河道沉积的土层。土层分布如下：层素填土：以粉土为主，杂色，松散。层粘土:灰黄色,软塑可塑,。层粉土：黄色，稍密，湿。层淤泥质粘土：灰色，流塑.层粉土：黄色，中密，湿。层淤泥质粘土：灰黄色，流塑。层粉土：黄色,中密密实，湿.层中砂：黄色，中密，饱
9、和,夹粘土.层粘土：灰色，可塑,为古河道沉积的土层。拟建场地位于抗震设防7度区,设计地震分组为第一组，设计基本地震加速度值为0。1g,建筑场地类别为类，特征周期为0。45s。、层粉土为液化土层，液化等级为轻微液化。该场地地下水类型为上部孔隙潜水及下部承压水,含水层主要岩性为上部粉土及下部砂土，对本工程有影响的主要是上部孔隙潜水。勘察期间潜水水位埋深约1。4米，一般标高约12.4米,地下水补给源主要为大气降水及居民生活排水，排泄以蒸发为主，地下水位随季节不同有升降变化，常年最高水位在自然地面下约0。70米,常年最低水位约在自然地面下1。5米左右,水位变化幅度约0。8米。根据邻近场地水分析资料，本
10、场地环境类型为类，据水分析资料,地下水对砼结构和钢筋混凝土结构中的钢筋无侵蚀性，对钢结构腐蚀等级为弱。3、城市规划或区域性规划要求根据“淮安市中心片区控制性详细规划”,该地块规划为住宅建设用地。4、交通条件本地块位于淮安市城南乡,属于城乡结合部，周围住宅机能配套齐全，地理位置优越，道路交通便捷,5、公共设施条件给水条件：自来水每天供水能力达14 万立方米,人均生活用水量达134 升；取水水源水质良好，达到地面水二类标准。排水条件：区域内已经实现雨、污分流制排水，市政排水管网通畅，污水处理能力明显提高。生活污水处理率达80 。电力供应条件：淮安市年供电能力50多亿千瓦时，该项目用电可直接在城市电
11、网上增容接入。6、征地拆迁条件该地块为清浦区城南乡用地,场址权属不变，需政府拆迁建设。7、施工条件淮安市也是一个建筑之乡，当地建筑原材料充足,钢筋、水泥、砖等主要原材料,均在本市或附近市县有生产基地，材料供给上有一定优势。另一方面，市内施工队伍也较多，其从业人员技术力量、施工设备配置都较强,施工条件完全满足项目的需要。该项目拟通过项目招投标的办法，从社会上择优选择施工队伍，以保证项目的顺利实施.四、建筑方案选择（一）建筑设计指导思想与原则1、指导思想建筑形式应新颖别致，体现现代社会住宅建筑特色，满足农民康居用房的居住要求规划建设高标准“示范工程、优质工程的住宅小区建筑。2、设计原则根据对该项目
12、现有场地及现有建筑设施的研究分析，结合淮安地区住宅事业的发展。设计确定以下原则作为设计基本出发点并在各个设计层面上体现这些原则。第一,以人为本的原则:以人为本的观念是现代社会文明进步的标志和社会发展的人文基础。第二，可持续发展的原则：根据住宅建筑自身的特点，立足于住宅建筑的连续利用.第三,经典加创新的原则：住宅建筑的设计长久以来已经摸索出一套成熟可靠的设计方案，体现了住宅建筑便捷、高效等诸多共性。同时建筑艺术活动的特有规律反映在住宅建筑上，又有灵活变化的个性方面,体现住宅建筑的创新取向。（二）建筑方案一、建筑方案描述（1）交通规划方案布置道路交通是居住的重要组成，是住宅结构的骨架，并由此规定居
13、住行为的轨迹,编排空间型态的秩序,铺设小区生活的生动场景，进而塑造场所空间的鲜明性格。（a)出入口设置：根据当地规划部门规划设计条件书进行设计.（b）机动车停车：小区机动车停车考虑地面及地下停车，地面停车采用植草网格结合小区道路合绿化来布置。(c）非机动车停车：利用住宅半地下室做停车库。（2）建筑艺术与风格立面造型是体现整个小区设计风格的精随所在.现代简约风格的建筑立面造型，使得整个小区建筑群体处处洋溢着异国浪漫情调，充分显现建筑高贵而不失内敛,优雅而不失质朴的建筑气质。小区希望向优秀的经典建筑致敬，传承经典建筑特有的历史感。(3）节能环保设计(a）、本小区住宅和商业的外墙采用聚苯保温颗粒,满
14、足国家和淮安市有关住宅和公共建筑节能设计标准.（b）、本小区高层住宅地下室均设置水泵房,水泵设置在建筑凹槽部分地下室，在水泵房的位置采用减噪、防噪、吸声措施，减少对地上住宅部份的噪声影响。(c)、所有电梯做隔声、减震处理。（d)、本小区住宅均采用双层中空玻璃，在小区四周设设计绿化隔离带,与邻房相邻处种植高大的乔木植物，减少噪声对小区居民的影响.三、配套设施给排水该项目采用城南乡自来水；拟建建筑给水水源分别来自淮海路和北京路主干网，管径为100毫米。1、 生活用水:、 用水量标准及用量，冷水50升/人.日。 、 设计日最大用水量为50立方米/日。、 自来水系统：系统直接供水.2、 排水：排水分两部分，一部分为雨水、一部分为生活污水，生活污水经化粪池处理后排入城市下水管网,雨水直接排入城市管网。电气1、 电源进线采用YJV电缆从变压器引至控制室控制配电柜内，引下线到各配电箱，采用BV500V塑料铜芯线穿扣接式薄壁钢管，沿顶板、墙和地坪暗敷.2、照明照明采用三相四线220伏供电方式，电源由控制室控制柜提供到各个照明配电箱.其中包括建筑亮化照明.3、用电负荷分配统计 空调 600KW 照明 200KW4、接地系统 本低压系统接地保护型式为TN-S系统,设专用PE管线，电器的设备外露可导电部分，插座的保护接地桩头及穿线的金属管壁均应与PE线可靠连接
