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1、地产待开开发项目目可行性性报告内内容指导导大纲目 录第1章前前言5第2章项项目决策策背景及及摘要552.1 外部环环境52.2 内部因因素52.3 项目概概况62.3.1宗地地位置662.3.2宗地地现状662.3.3项目目周边的的社区配配套62.3.4大市市政配套套（都要要说明距距宗地距距离、成成本、接接入的可可能性）82.4 土地价价格82.4.1土地地价格计计算的方方法82.4.2合作作方式及及条件992.4.3土地地法律性性质评估估92.4.4取得得土地使使用权程程序评估估92.4.5政策策性风险险评估110第3章市市场分析析103.1 区域住住宅或商商业楼市市场成长长状况1103.1
2、.1区域域住宅或或商业楼楼市场简简述1003.1.2区域域住宅或或商业楼楼市场各各项指标标成长状状况（近近3-55年）1003.1.3区域域市场在在市内各各项指标标的排名名状况及及发展趋趋势1003.1.4区域域内表现现最好个个案状况况113.2 分析：本案在在区域市市场内的的机会点点113.2.1区域市市场在整整体市场场的地位位及发展展态势1113.2.2本案所所在位置置的价位位区间和和本案开开发产品品的价位位区间及及产品形形式1113.2.3本案在在区域内内开发市市场潜力力113.2.4本案在在开发中中的营销销焦点问问题1113.2.5区域域市场目目标客层层研究1113.2.6各档档次产品
3、品目标客客层特征征及辐射射商圈范范围1113.3 结论1123.3.1本案案目标人人群的区区域来源源、行业业特点、产产品力的的偏好、购购买方式式和主要要的关注注点、诉诉求点。123.3.2目标标市场定定位及产产品定位位123.3.3市场场定位1123.3.4目标标人群特特征/来源区区域/行业特特点1223.3.5产品品建议112第4章规规划设计计分析1124.1 初步规规划设计计思路1124.1.1设计计概念1124.2 规划设设计的可可行性分分析1224.3 土地升升值潜力力初步评评估。1144.3.1从地地理位置置、土地地供应、周周边环境境及配套套、市场场发展状状况、政政府规划划、城市市未
4、来发发展战略略等角度度对土地地升值潜潜力做出出初步评评估。1144.3.2立即即开发与与作为土土地储备备优缺点点分析1144.4 工程计计划1444.4.1工期期计划1144.4.2各期期开工面面积1444.4.3竣工工计划1144.4.4开竣竣工时占占当地城城市市场场和片区区市场的的占有率率。1444.5 销售计计划1444.5.1各期期销售时时间、价价格、面面积，预预计销售售各期的的市场占占有率，销销售计划划实现的的可行性性分析。144.6 投资收收益分析析和成本本预测114说明测算算假设和和主要运运用指标标，如产产品类型型假设，总总建筑面面积，住住宅和非非住宅面面积，容容积率，项项目总投
5、投资（直直接建造造成本加加期间费费用，不不包括营营业税和和所得税税）等1144.6.1税务务分析1154.7 经济效效益分析析154.8 敏感性性分析：164.9 项目资资金预测测：174.9.1资金金投入计计划：1174.9.2资金金回款计计划：1174.9.3资金金需求计计划：1174.9.4启动动资金及及启动时时占用资资金内容容、资金金占用峰峰值、实实现现金金正流入入时间、资资金占用用月平均均额1774.100 管理理资源配配置1774.100.1机机构设置置174.100.2人人力资源源需求1184.100.3人人力资源源缺口及及解决1184.111 综合合分析与与建议：184.111
6、.1优优势：1184.111.2劣劣势：1184.111.3机机会：1184.111.4威威胁：1184.111.5结结论和建建议188第5章竟竟拍和投投标方式式取得土土地需要要注意的的问题1185.1 主要指指标测算算185.2 竞争对对手分析析19第6章在在新城市市开发需需要补充充的内容容206.1 市场分分析部分分增加当当地商品品住宅市市场总体体状况220第7章附附件2117.1 有关宗宗地情况况的补充充证明资资料和法法律文件件，如各各种政府府批文、权权证等。217.2 按照新新恒基集集团成本本核算指指导设置置科目明明细，详详细列示示成本测测算过程程217.2.1成本本测算可可采用两两种
7、方法法：2117.2.2成本本估算表表217.3 说明223第1章 前言随着集团团房地产产业务不不断扩张张，土地地储备力力度逐渐渐加大，未未来发展展对新项项目的需需求越来来越强烈烈。为了了规范项项目前期期操作，提提高工作作效率，规规避签约约风险，提提升集团团竞争力力，特制制定可行行性报告告内容指指引。第2章 项目决策策背景及及摘要1.1 外部环境境1、城城市发展展规划与与宗地的的关系及及对项目目开发的的影响，如如：交通通捷运系系统的规规划与建建设、城城市功能能规划与与布局、局局部区域域开发重重点、政政府重大大政策即即将颁布布等；2、宗宗地所属属地域在在该城市市的历史史、经济济、文化化、战略略发
8、展等等方面的的地位。例例如，项项目处在在沈阳，要要说明沈沈阳在东北的地地位和情况。3、项项目渊源源，特殊殊的政治治或文化化背景，如如：危房房改造、高高新技术术区生活活住宅配配套、文文化园、政政府重点点工程等等；1.2 内部因素素1、项项目启动动对公司司未来几几年发展展战略、发发展规划划的意义义（一般般355年），在在公司发发展中的的地位（是是否核心心项目）；2、公公司进入入重点区区域市场场、项目目合理布布局，对对公司提提高市场场覆盖率率、提升升品牌形形象、降降低经营营风险、扩扩大社会会影响力力的作用用；3、从从公司未未来的利利润需求求、可持持续经营营等角度度描述立立项的意意义；1.3 项目概况
9、况2.3.1 宗地位置置宗地所处处城市、行行政区域域、非行行政区域域（经济济开发区区、商贸贸金融区区等）的的地理位位置。附图：项目在该该城市的的区位图图，标记记出宗地地区域位位置，与与标志性性市政设设施、建建筑物（如如市中心心商圈、机机场等）的的相对位位置和距距离、地地段的定定性描述述（与主主要中心心区域办办公/商商务/政政府的关关系）。2.3.2 宗地现状状1、四四至范围围；2、地地势平坦坦状况，自自然标高高，与周周边地势势比较；3、地地面现状状，包括括宗地内内是否有有水渠、较较深的沟沟壑（小小峡谷）、池池塘及高高压线等等对开发发有较大大影响的的因素，并并计算因因此而损损失的实实际用地地面积
10、；4、地地面现有有居民情情况，包包括具体体居住人人数、户户数，工工厂数量量、规模模、产品品性质、开开工状况况等，并并说明对对拆迁及及项目开开发进度度的影响响；5、地地下情况况，包括括管线、地地下电缆缆、暗渠渠、地上上建筑物物原有桩桩基及地地下建筑筑/结构构等，地地上地下下都要注注意有没没有受保保护的历历史文物物古迹、可可利用的的构建；6、土土地的完完整性，有有否市政政代征地地、市政政绿化带带、市政政道路、名名胜古迹迹、江河河湖泊等等因素分分割土地地；7、地地质情况况，包括括土地结结构、承承载力、地地下水位位和抗震震性要求求。附图：平平面地形形图，标标记四至至范围及及相关数数据；地形地貌貌图，主
11、主要反映映宗地地地面建筑筑、河流流、沟壑壑、高压压线等内内容；地下状况况图，包包括地下下管线、暗暗渠、电电缆等。2.3.3 项目周周边的社社区配套套周边30000米米范围内内的社区区配套1、交交通状况况（1）公交系系统情况况，包括括主要线线路、行行车区间间等；（2）宗地出出行主要要依靠的的交通方方式，是是否需要要发展商商自己解解决；（3）现有交交通捷运运系统，近近期或规规划中是是否有地地铁、轻轻轨等对对交通状状况有重重大影响响的工程程。附图：交交通状况况示意图图，包括括现有和和未来规规划的城城市公共共交通和和快速捷捷运系统统；2、教教育：大大中小学学及教育育质量情情况。3、医医院等级级和医疗疗
12、水平4、大大型购物物中心、主主要商业业和菜市市场5、文文化、体体育、娱娱乐设施施6、公公园7、银银行8、邮邮局9、其其他附图：生生活设施施分布图图，具体体位置、距距离。宗地周边边30000米外外但可辐辐射范围围内主要要社区配配套现状状项目周边边环境（根根据个案案特性描描述，没没有的可可以不写写）1、治治安情况况2、空空气状况况3、噪噪声情况况4、污污染情况况（化工工厂、河河流湖泊泊污染等等）5、危危险源情情况（如如高压线线、放射射性、易易燃易爆爆物品生生产或仓仓储基地地等）6、周周边景观观7、风风水情况况8、近近期或规规划中周周边环境境的主要要变化，如如道路的的拓宽、工工厂的搬搬迁、大大型医院
13、院、学校校、购物物中心/超市的的建设等等。9、其其他2.3.4 大市政政配套（都都要说明明距宗地地距离、成成本、接接入的可可能性）1、道道路现状状及规划划发展包括现有有路幅、规规划路幅幅，规划划实施的的时间，与与宗地的的关系（影影响）。2、供供水状况况：现有有管线、管管径及未未来规划划和实施施时间。3、污污水、雨雨水排放放：现有有管线、管管径及未未来规划划和实施施时间。4、通通讯（有有线电视视、电话话、网络络）：现现有管线线、上源源位置、距距宗地距距离、涉涉及线路路成本等等。5、永永久性供供电和临临时施工工用电：现有管管线、上上源位置置、距宗宗地距离离、涉及及线路成成本等。6、燃燃气：现现有管
14、线线、管径径、上源源位置、距距宗地距距离、接接口位置置。7、供供热及生生活热水水：现有有管线、管管径、上上源位置置、距宗宗地距离离、接口口位置。附图：说说明上述述配套设设施的管管线走向向、容量量和接口口位置，及及未来规规划扩容容和增加加的情况况。规划控控制要点点1、总总占地面面积、代代征地面面积、净净用地面面积、绿绿化面积积、道路路面积2、住住宅建筑筑面积、公公建建筑筑面积，公公建的内内容，并并区分经经营性和和非经营营性公建建的面积积3、综综合容积积率、住住宅容积积率4、建建筑密度度5、控控高6、绿绿化率7、其其他1.4 土地价格格2.4.1 土地价格格计算的的方法若有代征征地要说说明代征征地价格格。根据据购买价价格计算算总地价价、楼面面地价。2.4.2 合作方方式及条条件1、合合作方基基本情况况：名称称，主要要股东投投资情况况，注册册资本，成成立时间间、特殊殊背景等等2、合合作方式式：例如如：一次次性买断断土地、建建后分房房（面积积）、建建后分销销售收入入、建后后分利润润、共同同设立公公司等。除除直接从从政府批批租土地地外，都都要明确确对方
