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1、售楼小姐姐透露的的销售潜潜规则1)大家家购房所所付的保保险费其其实是可可以打八八五折的的，不要要在售楼楼处买保保单，外外面的保保险公司司都可以以为你打打折。 2)开盘盘绝对没没有好房房子，好好的房子子全部被被保留，然然后每个个月推出出几套，但但单价升升得很快快，要么么就是你你有关系系， 我我们才给给你好的的房子。 3)广告告没有一一个是真真的，千千万别相相信其中中的外立立面颜色色，很多多造出来来比画的的难看多多了。 4)售楼楼员会用用许多方方法来逼逼你买房房，让你你无时无无刻感到到紧张，这这时你千千万要冷冷静。要要自己看看中才买买。 5)别以以为高层层中的九九到十一一楼不错错，那你你大错了了，
2、这些些楼层正正好是扬扬灰层，脏脏空气到到这个高高度就会会停顿，我我们是不不会告诉诉你们的的。 8)别以以为实测测面积是是对的，其其实测绘绘局都被被我们买买通的，少少你一个个平米你你也看不不出来，但但是国家家就只承承认他的的测绘报报告. 9)绿化化率、容容积率大大多都是是与实际际不相符符的，千千万别相相信我们们，我们们只是听听工程部部随便说说说的，能能对八成成就不错错了。 10)漏漏水和外外立面的的材料根根本没关关系，你你们要关关心的是是桩有多多深，因因为新房房漏水大大多是因因为房屋屋沉降过过大，造造成外墙墙裂缝才才漏水的的。 11)开开盘的时时候售楼楼处会有有许多四四五十岁岁的人在在模型边边上
3、说这这个房子子好，千千万别信信，这些些人大多多是公司司的领导导来捧场场的。 12)注注意，有有人代理理公司来来代理的的楼盘他他们通常常花样最最多，比比如排队队买号等等，但是是开发商商直接销销售就不不会搞很很多花头头，那是是因为代代理商想想赚开发发商更多多的代理理费。 13)为为何上海海的所有有凸窗看看上去很很大，但但是能通通风的只只有很小小一扇，我我们说是是为了安安全，其其实是整整个上海海的开发发商都是是为了省省钱而内内部统一一那么做做的。 14)如如果报纸纸广告上上的哪个个楼盘单单独印了了一个房房型，那那你千万万不要去去买这个个房型，不不是卖不不掉的就就是位置置有问题题，我们们叫最后后冲刺，
4、你你想啊，他他干嘛不不印其他他的呢？ 16)一一个好的的施工单单位关键键是看他他的工地地是否干干净，建建材堆放放是否井井井有条条。 17)不不要相信信物业管管理会是是广告上上的外资资单位来来管理，通通常只买买他们的的一个名名字，然然后叫物物业顾问问，这些些外资物物业公司司通常只只为单价价在一万万以上的的楼盘来来服务，别别的其实实都由本本地公司司来管理理。 18)不不要相信信建筑设设计是什什么美国国或加拿拿大的公公司，这这也是假假的，国国家规定定外资设设计单位位不能单单独参与与一个楼楼盘的建建筑设计计，而必必须是外外加一个个国内设设计公司司来共同同设计，但但是真正正做出房房型的就就是国内内公司，
5、弄弄个外国国名字只只是满足足你们的的崇洋媚媚外的心心理。购房须知知在现在房房价不断断攀升，楼楼市监管管不严的的情况下下，如何何才能有有效合理理的规划划自己的的购买现现房计划划，以下下将从不不同情况况进行分分析：1 购买商品品房的一一般步骤骤(1)确认开开发商是是否是有有合法手手续的房房地产公公司房地地产公司司销售现现房，按按照中中华人民民共和国国城市房房地产管管理法和和城市市房地产产开发经经营管理理条例的的规定，应应当具备备“五证证”和“两两书”。“五五证”即即：国国有土地地使用权权证、建建设用地地规划许许可证、建建设工程程规划许许可证、建建设工程程施工许许可证和和商品品房销售售(预售售)许可
6、可证，“两两书”即即：住住宅质量量保证书书和住住宅使用用说明书书，关关键是检检查有无无商品品房销售售证。预预售时应应具备“五五证”，关关键是检检查有无无商品品房预售售许可证证。发发展商应应当明示示的事项项：一是是开发资资质和营营业执照照；二是是商品房房预售许许可证及及经批准准销售的的平面图图、立面面图；三三是项目目开发进进度和竣竣工交付付使用时时间；四四是项目目及其配配套设施施的平面面示意图图；五是是商品房房的结构构类型、户户型、装装修标准准，公共共和公用用建筑面面积的分分摊方法法；六是是预售商商品房的的价格和和付款方方法；七七是商品品房预售售的专用用账户；八是物物业管理理事项；九是法法律、法
7、法规规定定的；其其他事项项。(22)签订订认购书书在和开开发商沟沟通洽谈谈满意之之后，购购房者会会到售楼楼处签订订认购书书，并交交纳定金金。在签签订认购购书前，作作为销售售方的开开发商应应将签签约须知知及相相关的宣宣传资料料和相关关文件交交给购房房者，并并应实事事求是地地介绍项项目的进进展情况况。购房房者一定定要认真真阅读签签约须知知及有有关的宣宣传资料料和相关关文件。认认购书中中应约定定签订正正式购房房合同时时，因条条款达不不成一致致意见，卖卖方应退退回定金金。(33)签订订合同购购房者在在售楼处处签订认认购书后后，应在在规定的的时间内内到售楼楼处签订订正式买买卖契约约。买卖卖契约规规定买卖
8、卖双方的的权利和和义务。每每个购房房人花巨巨资购买买房产，都都要对契契约的每每一条进进行审查查、询问问。在订订立商品品房买卖卖合同之之前，房房地产开开发企业业还应当当向买受受人明示示商品品房销售售管理办办法和和商品品房买卖卖合同示示范文本本；对对示范文文本的补补充部分分要格外外重视。(4)办理预售登记及转让登记：办理预售登记对保护房屋买卖双方权益十分重要，对履约有所保障。只有办理完预售、预购登记后协议才生效。签订契约30日内，买卖双方应到房屋土地管理部门办理预售预购登记手续。一般由开发商统一办理，买卖双方也可以共同委托律师办理上述手续。转让：买方如转让其预购的商品房，买方与转受人在预售契约上做
9、背书。在背书签字之日后，双方持有关证件到房地产管理部门办理登记，在转让登记上签字。(5)办理人住在购房人入住前，发展商要统一审查其付款情况，确认无误后再签收房屋交接验收单。同时安排签订物业管理合同。合同中有接受物业管理公司管理的条款，所以人住前，必须安排买方与物业管理公司签订物业管理合同，交纳物业管理费用。需特别强调的是，签收房屋后，视为购房人接受房屋，在开发商未取得竣工验收或房屋质量有问题时，均可拒绝签收。(6)产权过户、领取产权证发展商最后要为业主办理房产过户手续，最终办理房地产权证。2 2看开开发商是是否“五五证”俱俱全近年年来，房房地产项项目不合合法的投投诉是一一大热点点，核实实开发商
10、商提供的的资料，保保证五证证俱全，是是挑选房房屋时要要特别关关注的。这这“五证证”包括括：(11)规划划部门的的建设设工程规规划许可可证；(2)国土部部门的国国有土地地使用权权证；(3)建设设用地规规划许可可证(证明开开发商已已交纳了了土地出出让金，拥拥有产权权保障)；(44)建设设部门的的建设设工程许许可证；(5)国土部部门的商商品房销销售(预预售)许许可证。在这“五证”中，最重要的是国有土地使用权证和商品房销售(预售)许可证，它表明所售房屋是合法项目，同时，购买期房时还要考查开发商投入开发建设的资金是否已达到工程建设总投资的25%以上，其施工进度和竣工交付时间是否已确定。根据我国有关土地法
11、律、法规，开发商依法取得国有土地使用权，是其从事商品房开发的根本条件。对于国有土地来说，取得的方式无非是两种，其一是通过政府划拨方式取得国有土地使用权，其二是通过出让或转让方式依法取得国有土地使用权，为了明确开发商的用地是否是出让土地，购房者应重点审查下列文件：(1)国有土地使用权出让合同或国有土地使用权转让合同；(2)国有土地使用权证；(3)缴纳地价款的有关凭证。需要明确的主要内容有：位置、面积，土地用途，出让地价款(包括土地出让金和市政基础设施配套建设费)的数额及缴纳情况，投资开发的期限，土地使用和规划条件。应特别注意的是：(1)正式的国有土地使用权证应同时加盖人民政府公章，和房屋土地行政
12、主管部门的公章；(2)土地证上应加盖“有偿土地使用证专用章”；如果土地证上加盖了“临时土地使用证专用章”，则表明土地使用者未缴足地价款。(3)土地证不得擅自涂改。(4)土地证上载明的土地使用者应当和开发商的名称相一致。3 怎样细看看商品品房销售售(预售售)许可可证商商品房的的形象进进度达到到一定程程度时，方方可办理理预售许许可证：七层以以下的达达到主体体工程封封顶；七七层以上上的，主主体工程程须建到到工程预预算投资资总额的的三分之之二以上上层数。商品房销售(预售)许可证包括下列内容：预售许可证编号；发展商名称；项目名称；项目坐落地点；土地使用权出让合同号、地块编号；房地产证编号、栋数；批准预售
13、的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数；发证机关、有效期；销售范围；用途；附注内容等。开发商拿出该证时要仔细看清每个栏目和内容是否确实无误。(1)看发展商名称(售房单位)这个栏目时，主要是摸清现在接触的售楼机构是否是合法的销售主体。一般售楼机构有两类：一类是开发商自身的一个下属部门，另一类是开发商委托的房地产中介公司，如果是后者最好能提供开发商的委托书以证明；其合法身份。(2)看项目名称这个栏目时，也挺麻烦，因为一些项目在开发的过程中会有很多名字，置业者就有必要搞清楚几个名词说的是不是一回事。(3)用途这个栏目实际决定了物业类型，从开发商角度看，决定了项目土地出让金按哪类物业交，土地使
14、用年限，从消费者角度看，直接影响了将来物业的收费标准的允许范围。一般为商业、住宅、公寓等。(4)销售范围是最核心的问题，一个项目的销售许可证既可以按楼座发，也可以根据物业的具体情况按楼层发。同一项目的不同楼座办证虽有先后之别，但有些发展商因为急于收回楼款，往往会用一期的预售证冒充二期的预售证。有些项目申报时有发展商自用房或合作方分成房，只能另行办理补地价等手续后才能进入市场，而不能以商品房预售。因此，要搞清项目的建筑面积与预售批准的销售面积是否一致。此外，发证机关及其公章必须清楚，必须是有权机构。而且许可证本身的年限也是个需要留心的地方。4商品品房预售售需要具具备哪些些条件商商品房预预售需具具
15、备以下下条件：预售人人已取得得房地产产开发资资质证书书、营业业执照；按照土土地管理理部门的的有关规规定交付付土地使使用权出出让金，已已取得土土地使用用权证书书；持有建建设工程程规划许许可证和和建设工工程施工工许可证证，并已已办理建建设工程程质量和和安全监监督手续续；已确定定施工进进度和竣竣工交付付使用时时间；七层以以下的达达到主体体工程封封顶；七七层以上上的，主主体工程程须建到到工程预预算投资资总额的的三分之之二以上上层数；已在项项目所在在地商业业银行开开设商品品房预售售款专用用账户；法律、法法规规定定的其他他条件。另外，凡是在以市场地价取得的土地上兴建的商品房地产，在建筑竣工验收合格，并办理
16、房地产登记和领取了房地产证后，都可以直接公开发售。5怎样样签订认认购书买买房前先先签认购购书并交交纳定金金是现在在售楼过过程中的的习惯性性做法。认认购书约约定购房房者在限限定时间间内签订订正式合合同，否否则视为为购房者者违约，定定金将被被扣除。搞搞清认购购书及其其定金的的法律作作用是避避免纠纷纷的第一一步。我我国相关关法律和和法规并并未明确确规定购购房者在在签订正正式合同同前，必必须签认认购书。一一般来说说买卖双双方所签签订的认认购书的的主要内内容包括括以下几几个方面面：(11)卖方方，即发发展商名名称、地地址、电电话；销销售代理理方名称称、地址址、电话话；认购购方名称称或姓名名、地址址、电话话、身份份证件种种类、代代理人名
