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1、房地产开发企业土地使用税计算办法 2010-04-10 15:35:24| 分类： 税法 | 标签： |字号大中小 订阅 鉴于房地产开发企业土地使用的特殊性，对房地产开发行业应征的城镇土地使用税应采取“按月计算”的办法，现就具体计算方法明确如下一、取得土地尚未开发或已开发但项目未开始销售 从合同约定交付土地时间的次月起（合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起），按实际拥有的土地面积和适用税额计算应缴纳的城镇土地使用税。二、项目建成并开始销售1、如果公共设施（会所、泳池、道路、小区绿化用地等，下同）在项目销售结束后归业主所有的，则按项目总可售建筑面积占可售单元总占地面积（含公共设施占地面积
2、）的比例计算每个可售单元应分摊的土地面积。以可售单元总占地面积减除上月末累计已售单元分摊的土地面积计算当月应税土地面积。计算公式如下：月度计税土地面积=未开发土地面积+已开发未开始销售项目占地面积+可 售单元总占地面积（含公共设施占地面积）（1-上月末累计已售单元建筑面积之和/项目总可售建筑面积）122、如果公共设施在项目销售结束后归房地产开发企业所有的，则按项目总可售建筑面积占可售单元总占地面积（不含公共设施占地面积）的比例计算每个可售单元应分摊的土地面积。以可售单元总占地面积减除上月末累计已售单元分摊的土地面积计算当月应税土地面积。计算公式如下：月度计税土地面积=未开发土地面积+已开发未开
3、始销售项目占地面积+公共设施占地面积+可售单元占地面积（1-上月末累计已售单元建筑面积之和/项目总可售建筑面积） 123、年度应纳土地使用税=（各月应税土地面积税率）三、房地产开发企业中途转让土地的处理中途转让土地、在建或建成未售项目或建成在售项目的，应在办理产权转移时一并申报缴纳（缴纳当年应税月份起至产权转让当月应缴纳的土地使用税），产权转移的次月至当年12月的土地使用税由受让方缴纳。四、其他事项说明1、已售单元的确定“已售单元”按照房地产开发企业与购房方签订的并经建设部门备案登记的商品房购买合同所约定的交付时间确定。超过该合同约定的交付时间的商品房（或其他类型的房产）即为已售单位。也就是说
4、，房地产开发企业土地使用税的纳税义务截止至合同约定的房产交付的当月（含当月）。2、计算口径“按月计算”是从当月的第一天至最后一天计算应纳税的土地面积。 3、申报时间城镇土地使用税“按月计算”的基础上，纳税人可采用“按月申报”或者“按年申报”的方式，具体申报时间由各镇（街）的主管税务分局确定。房地产企业拆迁还房的账务与税务处理 2010-10-25 17:51:30| 分类： 默认分类 | 标签： |字号大中小 订阅 中国财税培训师 肖太寿房地产企业在经营过程中,往往会发生“拆一还一”即拆迁还房的行为。所谓的“拆一还一”是指拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续
5、保持其对房屋的所有权的一种实物补偿形式。本文主要就拆迁还房行为的会计和税务处理进行详细的介绍，并给予案例分析。一、房地产企业拆迁还房的账务处理一般来讲，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本。而房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。以非货
6、币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用企业会计准则第7号非货币资产交换的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。（一）在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理：借：开发成本拆迁补偿费贷：应付账款拆迁补偿费借：应付账款拆迁补偿费贷：主营业务收入（二）房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理：借：主营业务成本土地征用费及拆迁补偿费贷：开发产品二、房地产企业拆迁还房的税务处理房地产企业发生的拆迁还房的行为主要涉及到营业税、土地增值税和企业所得
7、税的处理。（一）营业税的处理国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复（国税函2007768号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益。1、纳税义务发生时间房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。2、计税依据根据营业税暂行条例、国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复（国税函发1995549号）、
8、国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复（国税函1998771号）及国税函2007768号的规定，纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，不论其以何种方式结算价款，以及拆迁人取得房屋作何用途，均应属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。基于拆迁房屋行为的特殊性，在营业税的计税依据上，应区分以下两种情形。（1）根据国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复（国税函发1995549号）和营业税暂行条例的有关规定规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区
9、配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。（2）对超出拆迁建筑面积的部分，则应按营业税暂行条例实施细则第二十条规定的顺序确定计税营业额，一是可以按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；二是可以按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；三是按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本（1成本利润率）（1营业税税率）。（二）土地增值税的处理国家税务总局关于土地增值税清算管理有关问题的通知（国税函2010220号）规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产
10、开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入。即房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（三）企业所得税的处理企业所得税法实施条例第六十六条第三款规定，通过捐赠、投资、非货币性资
11、产交换、债务重组等方式取得的无形资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。2、由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。3、按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具
12、体比例由主管税务机关确定。关于计税成本的确定，该房地产公司用自建商品房抵偿应付拆迁补偿款的行为，根据企业债务重组业务所得税处理办法（国家税务总局令第6号）第四条规定，该房地产开发公司以非现金资产清偿债务，应当分解为按公允价值转让非现金资产，再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理。也就是说，该房地产公司“拆一还一”行为要按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。三、拆迁还房的案例分析案例1江西省南昌市某房地产开发公司2009年度采取拆迁安置方式对某小区进行住宅开发建设，在安置方式上，公司采取“拆一还一，就地安置
13、，差价核算，自行过渡”的产权调换方式对拆除被拆迁人房屋进行安置补偿。2010年6月该公司用已完工1000平方米的自建商品房偿还被拆迁人（其中等面积还原部分800平方米），同类住宅房屋建造成本2200元/平方米，销售价格3500元/平方米。请进行有关的税务处理分析。税务处理分析（一）营业税处理(按实际的营业额）该房地产开发公司应就其还原面积与拆迁面积相等部分，按同类住宅房屋的成本价（即本例中的商品房建安造价）缴纳销售不动产营业税88000元（80022005%）。而对超出部分则按同类商品房市场价格缴纳销售不动产营业税35000元（20035005%）。（二）土地增值税的处理房地产企业用建造的本项
14、目房地产安置回迁户的，安置用房应视同销售处理，上述“拆一还一”行为，在按市场价格确认收入的同时，还应将此收入确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。本例中由于不存在补差价问题，“拆一还一”等面积部分土地增值税的计税收入为2800000元（8003500），同时，计入房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费也是2800000元，假如江西省规定普通住宅的土地增值税预征率为2%，则应按规定预缴土地增值税56000元（2800000元2%）。（三）企业所得税的处理根据企业所得税法实施条例第二十五
15、条及国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）第七条及此前的国家税务总局关于房地产开发企业以房屋抵顶地价计算缴纳企业所得税问题的批复（国税函2002172号）规定，企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。同时根据企业债务重组业务所得税处理办法（国家税务总局令第6号）第四条规定，该房地产开发公司以非现金资产清偿债务，应当分解为按公允价值转让非现金资产，再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理。也就是说，该房地产公司“拆一还一”行为要按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。为简化计算，假设本例中同类住宅房屋成本价等同于开发产品的计税成本。由此可以看出，“拆一还一”行为土地增值税与企业所得税处理原则是一致的，视同销售收入及作为开发产品计税成本的拆迁补偿支出均为2800000元。但在企业所得税预缴申报时，应确认视同销售所得1040000元（35002200）800。案例2A公司2008年5月开发某项目（属于城中村改造），该项目用地面积21000平方米，住宅建筑面积为319
