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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作江苏财富中心物业管理策划书目 录1. 物业概况 112. 承诺指标 113.1设备管理指标承诺 113.2保安服务指标承诺 123.3保洁服务指标承诺 123.4绿化管理指标承诺 134. 前期介入工作 144.1规划设计阶段 144.2建设施工阶段 154.3物业销售阶段 154.4施工验收阶段154.5前期物业规章制度制定 164.6创优达标 175. 业主服务175.1业主入户175.2装修管理 185.3日常服务与联系 205.4 业主档案 215.5 权籍管理 225.6投诉、保修处理 235.7 收费管理 236. 设备管理 2
2、36.1设备管理内容 246.2设备检查标准 266.3设备档案运行报告 287. 保安服务 297.1保安服务内容 297.2保安服务标准 307.3保安服务检查制度 308. 保洁服务 318.1 保洁内容及标准 319. 物业管理服务费用预算 729.1开办费预算 79.2 项目预算管理处组织架构 74 11 1 物业简介和管理理念 yuan大物业管理有限公司是具有企业二级资质的独立法人，为15万平方米的财富中心提供全方位的物业管理和前期物业咨询服务。公司根据财富中心MALL的经营理念和“购物、餐饮、娱乐、休闲、文化”的业态布局提供专业化、规范化、人性化的现代管理理念，为业主、经营户和广
3、大消费者提供周到、快捷的服务。2 物业概况l “财富中心”是由大阳房地产开发有限公司开发，位于江苏省。l 用地面积 平方米(亩)，分三期开发，总建筑面积 平方米。l 一期建筑面积为29400平方米。l 二期建筑面积为75000平方米。l 三期建筑面积为 平方米.l 建筑类型：多层框架结构.l 财富中心东临 l 西靠 l 南临 l 北至l 财富中心配套设施齐全，配套设备完备。3 承诺指标3.1 设备管理指标承诺l 设备完好率达98%以上；l 业主报修，接报后20分钟内到达现场。维修及时率达98%以上，维修合格率达100%，返修率不高于1%；l 无重大设备责任事故发生；l 确保设备安全正常运行；l
4、 提高设备的适用效率，降低运行成本；l 设备设施档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便；l 建立24小时值班制度，设立维修电话，接受业户对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录；l 制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行；l 设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求；l 配备所需专业技术人员，严格执行操作规程；l 设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。l 财富中心实行24小时值班及巡逻制度；l 保安人员熟悉财富中心的环境，文明值勤，训
5、练有素，言语规范，认真负责；l 结合财富中心特点，制订安全防范措施；l 进出财富中心各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行；l 财富中心停车场(包括地面和地下)有专人疏导，管理有序，排列整齐；l 地下停车场管理严格，出入登记；l 广场上非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁；l 危及人身安全处设有明显标志和防范措施。3.2 保洁服务指标承诺l 清洁管理无盲点；l 清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁；l 垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；l 公共部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；l 财富中心出入口、楼梯扶拦、
6、车库、公用玻璃窗等保持洁净；l 财富中心内公用场地无纸屑、烟头等废弃物；l 财富中心外墙无污染。3.3 绿化管理指标承诺l 盆花无纸屑、烟头等杂物；l 每周巡查一次，并做好相关记录；l 控制病虫害，盆花色泽正常，生长良好，无杂草。3.4 业户服务指标承诺l 服务满意率达100%；l 无服务安全事故发生；l 有效投诉处理率100%；l 服务人员岗前、岗中培训达到100%；4 前期介入工作要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用。我公司在正式接受委托后，将根据委托方物业施工进度的实际情况，对“财富中心”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各
7、项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。 财富中心前期介入组织架构图贵公司大阳物业管理有限公司（总经理）董事长项目财富中心物业管理处（经理）总经理顾问小组行政支持财务支持培训支持人事支持工程支持管理支持管理处支持督导支持营销支持4.1 规划设计阶段在规划设计阶段，规划设计人员、管理人员各自立场不同，规划人员仅从设计技术角度考虑问题，往往忽视了以后的管理问题，结果造成物业建成后管理上的矛盾和漏洞很多，整体布局上的缺陷以后往往难以弥补，因此在规划设计之初，作为前期介入的物业管理人员就需要参与规划设计方案的讨论，要从管理的角度看规划设计方案是否合理，力求使设计方便日后的物业管理工作。l
8、监控和消控中心的设置；l 人车分流的设计；l 公共照明开关设置位置；l 公共照明开关开闭形式；l 物业管理用房的位置设计；l 垃圾房的设置；l 公共洗手间的设置；l 信报箱的设立；l 公共告示栏的配置。l 户外及室内广告的合理配置。4.2 建设施工期间在“财富中心”建设施工阶段施工质量直接关系到投入使用后使用功能的正常发挥，抓好建设的施工质量是物业管理前期介入的重要内容。在建设过程中，物业管理前期介入人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，在参与过程中逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为物业管理工作奠定良好的基础。l 提出设备的设置和服务方面的改善意见及
9、设计遗漏工程项目的建议；l 分析物业建造选料及安装，降低隐患，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；l 审查有关工程（包括绿化.景观工程）的优劣，提供改善意见；l 提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；l 提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；l 帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；l 提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；l 检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）；l 检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；l 配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；l 提出遗漏工程项目的建议；l 对公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。4.3 物业销售阶段在物业销售期间，良好的物业管理形象、及物业管理品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于开发商树立物业品牌形象。物业管理前期介入人员将根据实际情况，参与开发商的物业销售宣传推广活动。l 制定合理的物业管理收费标准，为物业销售作好准备；l 售楼处及样板房的保安、保洁指导，以规范的服务和形象展示，建立良好的物业形象；l 委派物业专业人员现场解答客户对物业管理方面的疑问；l 对物业与销售人员进行物业管理基
