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1、市政中心广场建设项目可行性研究报告市政中心广场建设项目可行性研究报告此文档word版本下载后可任意编辑修改目 录第一章总论61.1项目名称、业主与编制单位 61.2编制依据及范围81.3项目概况91.4项目结论及建议13第二章项目开发经营环境分析 142.2 房地产市场发展方向162.3房地产市场若干影响因素分析 182.4 *当地经济分析及长远规划 21第三章市场调查分析233.1 市场现状243.2 市场变化趋势253.3营销方案263.4 地理环境分析 283.5区域分析30第四章 项目开发经营优势点与机会点分析 314.1房地产投资项目开发经营机会形成模式 314.2项目开发经营优势点
2、314.3项目开发经营机会点324.4 项目开发经营威胁点 32第五章 项目定位335.1目标市场定位 335.2产品定位34第六章项目开发建设建议 346.1 项目总体规划建议 346.2 住宅建筑设计建议 356.3 小区配套设施建议 356.4 环境艺术设计建议 36第七章场址及建设条件377.1建设场址377.2建设条件37第八章建设方案398.1项目概况398.2设计指导思想和主要原则398.3总平面设计398.4建筑设计408.5环境景观与绿化设计 418.6结构设计4 18.7 电气设计438.8 给水排水设计 468.9消防设计50第九章环境保护529.1设计遵循的环境保护标准
3、 529.2主要污染源，污染物及治理措施 529.3噪音处理539.4生活污水防污问题 539.5建筑和装饰材料53第十章建筑节能5310.1设计依据5310.2建筑节能5310.3设备节能54第一章劳动安全与卫生5411.1 总图5411.2 建筑5411.3电气安全54第十二章 项目开发经营策略及投资估算 5512.1 项目开发经营策略5512.2项目资金估算5612.3项目实施进度安排6112.4 资金筹措6112.5收支情况预测 62第十三章经济效益与社会效益分析 6713.1经济效益分析 6713.2不确定性分析7113.3资金来源与运用的贷款偿还能力分析 7313.4社会效益分析
4、7413.5综合评价75第十四章 项目开发经营风险分析7514.1 市场风险7514.2 项目的资本风险7614.3 企业风险76第十五章 结论与建议7715.1项目拥有较好的投资环境与机遇 7715.2 项目在经济上具有较强的可行性 7715.3项目具有的突出优势 7715.4 项目开发经营风险较小 7715.5 项目实施的难点78#第一章总论1.1项目名称、业主与编制单位1.1.1项目名称市政中心广场（南区）1.1.2项目业主某某1.1.3可研报告编制单位某某咨询资格证书由国家发展与改革委员会颁发，工咨丙：某 某。1.1.4业主简介某某*位于*通川区西外阳平路罗浮阳光花园会所三 楼，注册资
5、本金2180万元，具有国家二级房地产开发资质，集团 董事长（法人代表）向荣。公司设有项目部、工程部、采购部、财 务部、办公室、销售部等内部机构。成功开发了罗浮阳光、罗浮知 天下、罗浮道城项目，建筑面积 35万平方米，现正开发人民广场、 南山美庐项目，建筑面积近 60万平方米。1.1.5公司法人简介董事长兼总经理：XX，男，生于1970年，大学文化，1992 年毕业于四川师范大学经济专业，1992年在XX国土局工作，1993 年在*国土局下属*汇丰实业公司任法定代表人，1994年下海经 商，并注册：*大昌贸易有限公司，经营钢材、铁矿石、生铁、弹 簧钢板钢材加工等。1999年涉足建筑和房地产业，开
6、发大昌综合 楼（*南外陆军医院对面），2002年投资开发*西外蒲家嘴“罗 浮阳光” 花园小区，并于2002年5月20日将*大昌贸易公司更 名为某某* ，2006年开发*西外达一中旁“罗浮2知天下” 项目，2007年开发*火车站旁、西客相邻的“罗浮2道城”项目，2006年开发*西外四大班子对面“人民广场”和湿地公园，现正 开发“人民广场”项目商住楼，任法定代表人至今，具有较强的投 资开发和管理能力。于 2005年1月当选为*工商联执委，又于 2006年2月当选为*政协委员会委员。1.1.6建设工程项目概况“*人民广场商住楼”位于西外新区，北边与市四大班子办 公楼、市政办公大楼隔永兴路相望；左邻
7、*广电中心，广电花园； 右邻金兰大道，金兰小区；西南边与天恒花园相邻；南边中央一条 宽88米的景观大道直到大寨子公园。整个广场区域跨越度东西约 630米，南北约270米，规划面积约109707.10平方米，根据场地 道路结构划分为三大块不同功能的区域：（1）、人民广场用地：内部功能包含市政广场，文化广场，群 众活动广场，会展中心，音乐喷泉，万家河改造，万兴路打造，生 态湿地公园以及绿化公园和室内外停车场。（2）、商业金融用地：内部功能包含五星酒店，高档办公、商 业卖场，高档公寓以及相应配套的商业广场和绿化。（3）、休闲娱乐用地：将开发酒吧，餐饮，文化设施为主的特 色商业风情步行街区。1.1.7
8、专业精英组合大昌实业*实力投资背景重庆建筑工程设计院 *全案设计四川三鑫* 一级建筑企业联合承建施工1.1.8经营理念准确的市场分析，详尽的营销策略以保证销售快速化；合理的价格制定和精简的成本控制以保证利润最大化 ；项目的个性贴合和 品质的提升体现形象系统化；最终实现项目、企业良性发展。1.2编制依据及范围1.2.1编制依据1、国家建设部及*颁布的房地产相关法规与政策；2、现场勘测和实地调研所得资料；3、*建设局建设项目选址意见书（2005字第36号）；4、*建设局建设用地规划许可证（2005-37）;5、*规划和建设局建筑工程施工许可证 （513001201006010101）；6、企业投资
9、项目备案通知书 （川投资备【5117000708153】 7208 号）7、*国土资源局宗地图（*国用2008第01736号）；5、 重庆市建筑工程设计院有限责任公司成都分公司设计的* “人民广场”商住楼工程总平图；6、国有土地使用权出让合同。7、某某*提供的资料& *城市总体规划及规划修编。1.2.2编制范围根据*人民广场商住楼项目总平图，本报告着重对项目建 设的背景和必要性、建设需求和条件、建设内容及规模、工程建设 方案、环境保护、项目组织管理、实施进度等进行可行性研究。并 在对项目开发经营环境进行详细分析基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。对项目的可行性与开
10、发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、 环境艺术设计提出相应的建议。结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式；按照国家现行的设计规范、规程、定 额估算项目投资，根据国家的财税制度和有关政策、建设项目经济评价方法与参数对项目进行财务效益分析、评价。并提出结论性意见，供建设业主和有关部门决策。1.3项目概况1.3.1项目建设的背景及必要性*位于西部大开发的三大重点省级城市成都和西安之间，是 重要的商贸和物资走廊。同时处于成都、重庆新特区辐射范围之内， 想像空间巨大。作为四川东部最大的地级市，达州以其强大的资源优势和交通优势，成为连接三省一市的中转站， 川东地区可非
11、议的 中心。达州是投资开发的沃土，具有雄奇秀美的山川风光，灿烂辉煌 的巴山文化；也具有富饶密集的自然资源，成熟齐全的产业体系； 具有四通八达的便捷交通， 得天独厚的区位优势。具有16600平方 公里的广袤土地，640万人民。随着中国规模最大丰度最高的特大 型整装海相气田一一宣汉普光气田的开采利用，达州经济必将驶入发展快车道，达州也必将建成中国西部天然气能源化工基地。其主城区格局如下：达州概况西夕卜人口（万人）用地（平方公里）主要职能1519.18政务商贸金融教育 科研交通仓储物流市区147.62行政办公 商贸金融 教育科研 对外交通 仓储物流北外84.12行政办公 教育科研 居住南夕卜2511
12、.87行政办公 商贸金融 居住城市人口： 2010年65万2020年90万城市空间结构：单中心f多中心发展战略：北抑、南拓、西移、东调组团布局：“一城五片区”1.3.2*经济发展现状趋分析：1、整体经济发展处于加速期，经济总量跃居四川第四位；2、 能源化工产业将出现高速发展，2005年2009年，中石油、 中石化将为达州的天然气能源化工产业群投资500亿元以上，用于建设完善中国西部天然气能源化工基地，这势必推动达州经济进入一个新的快速发展阶段。3、*经济社会呈现出经济增长加快、结构协调优化、质量效益提高和群众实惠增多的良好发展态势。13季度，*各主要指标齐创历史同期新高，国民经济实现又好又快发
13、展。4、达州从城市的空间格局上，具备了自然的城市聚合要素， 构成了旺盛的人气的聚集，是典型的区域性中心城市，后势强劲。5、达州的天然资源，又形成了超越一般城市的工业凝聚力， 中石油和中石化基地的建设，又使达州在自然城市集聚的基础上， 又有了工业城市的典型特点。6、达州势必在四川经济的总体份额和城市价值中，占有越来 越重要的价值。1.3.3 *房地产现状及发展趋势分析：1、随着城市建设进程加快，城市发展开始扩张，房地产业出 现突飞猛进的局面，全市房地产开发项目202个，完成投资26.42 亿元，增长73%，增幅同比提高52.1个百分点。2、*房地产市场目前处于快速升温阶段，大盘、高品质楼盘 不断
14、涌现，外地开发商也纷纷进驻， 良好的市场环境也促成消费者 更加关注房产置业。3、房地产价值从05年的不到1000元/m2，跃升到现在的突破 4000元/m2，呈出飞速上涨，除受宏观经济因素影响外，也证明了 达州本地市场的快速发展。4、板块开发上，主要形成了老城区、南外和西外三大板块， 西外由于政府搬迁的缘故将成为未来开发建设的重点。5、达州具有山地城市的特点，使达州的城市用地更具备了明 显的稀缺性。拥有的土地和住宅，都有着极大的增值价值。在达州 的房地产开发，有着极大的战略价值。6、达州的自然城市态势和工业集聚的合力，使达州的住宅的 供求进入量和价值全面提升的临界点。7、达州的房地产需求，已逐渐由求价廉，向着求品质的方向 转变，高端盘将建立更大的影响，得到更大的需求。达州的住宅开 发已进入比规模、树品牌阶段。8 2009年达州房地产的价值将稳中有升，鉴于其后发优势， 受宏观调控的影响将远远小于一级城市。1.3.4西外板块现状及发展趋势分析：1、相对与老城区和南城板块，西外板块还是一个城市新兴区， 目前正处于开黄金阶段，周边商业、学校、医院等城市公共设施配 套陆续完善。2、政府职能部门大规模西迁将导致达州目前的城市发展格局 改变，使西外板块成为新的城
