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1、- *省国营南田农场诉*一林土地纠纷案 *省*市中级人民法院民事判决书2003*民一终字第97号上诉人原审被告：*省国营南田农场，住。法定代表人：彭隆荣，该场场长。委托代理人：许广林，该场副场长。委托代理人：吴涛，*新东方律师事务所律师。被上诉人原审原告：*一林，男，民族，住。委托代理人：*一凡，*三和元律师事务所律师。上诉人*省国营南田农场以下简称“南田农场因与被上诉人*一林土地承包合同纠纷一案，不服*市城郊人民法院2002城民初字第285号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人之委托代理人许广林、吴涛，被上诉人*一林及其委托代理人*一凡到庭参加诉讼。本案现
2、已审理终结。原审查明：1995年1月1日，原、被告双方签订第一份?承包土地种植芒果、椰子合同?，合同约定原告承包22.6亩土地种植芒果，承包年限从1995年1月至2014年12月。其后，原告进展芒果种植。1999年，被告职工符传琼、周文雄、吴多克、黎庆书四人将其承包的45亩芒果转让给原告，包括原告其他家庭成员及原告父亲承包地共计151.75亩。2000年，原告与被告的响水分场就151.75亩土地的承包补签第二份?承包土地种植芒果、椰子合同?。该合同约定原告承包土地151.7亩种植芒果；承包期限为20年，即从1994年1月至2014年1月止；芒果非生产期为3年免缴土地费，当年6月30日前安排土地
3、的为当年苗，种植的第四年每亩年上缴10公斤，第五年至第六年20公斤，第七年至二十年40公斤；折价为现款上缴，芒果95年前种植的以小青皮优质果为代表，96年后种植的以吕宋品种优质果为代表，按当年产地平均市价降低5%上缴现款；每年6月1日至30日定为上缴地租月。双方将签订合同的时间倒签为1994年1月30日。2000年起至2001年，原告均按151.7亩承包土地缴纳地租。2002年4月1日，被告以其第九届职代会第五次会议通过的?关于加强芒果种植业管理的规定?确定：全场统一土地管理费收费标准，种植的第四年每亩上缴95元，第五年至第六年每亩上缴140元，第七年后包含第七年上缴230元；自营职工土地管理
4、费在上述标准的根底上增加20%，并通知原告按每亩每年276元缴纳151.7亩土地管理费39442元。原告以被告单方变更合同无效拒绝缴纳。原审认为：原告与被告的响水分场签订的承包151.7亩种植合同，其中包括原告受转让的45亩芒果园，虽然在转让时未报被告批准，但被告均按151.7亩承包面积通知原告缴纳地租，被告的职能部门自营经济办公室盖章确认，因此被告的响水分场和自营经济办公室的行为视为代表被告的行为，并且被告进展了追认。则，该合同应认定为合法有效，任何一方不得擅自变更依法成立的合同，被告以其职代会通过的?关于加强芒果种植业管理的规定?为依据，单方变更合同有关土地使用费的上缴方法，违反了法律规定
5、，被告以此作为抗辩的理由不成立。原、被告在合同中约定以小青皮、吕宋优质芒果为代表的当年产地平均市场价格为依据，在已确定总量的根底上折价上缴土地使用费，因不适应市场情势变更需要，已无法履行，原告请求按承包合同约定的方法继续履行合同的理由不成立。双方对土地使用费的上缴方法不能协商达成合意，故应遵循公平、等价有偿的原则，按照有利于实现合同目的的方式，对土地使用费的上缴方法予以变更。据此，原审法院依照?中华人民*国民法通则?第四条，第五十七条、第五十八条第一款第五项，?中华人民*国合同法?第六十二条第五项的规定，判决如下：一、被告南田农场单方变更土地使用费上缴方法的行为无效；二、将原告*一林与被告南田
6、农场签订的?承包土地种植芒果、椰子合同?中芒果土地使用费的上缴方法变更为以当地当年最优质芒果品种为代表，按当年产地平均市场价格降低5%上缴现款。除此之外，合同其他规定继续履行。案件受理费5660元，由原告负担2830元，被告负担2830元。南田农场不服上述判决上诉称：一、我农场与被上诉人*一林之间不是平等主体之间的法律关系，是行政管理与被管理者之间的关系；二、绝大多数农场职工承包人都能正确对待和理解合同所表达的行政管理关系，服众农场管理，自觉执行合同规定；三、我农场是*农垦系统率先对国有土地采取承包的形式进展改革，在承包形式、利益分配、管理手段等诸多方面没有借鉴模式，暴露出一些问题，因此我农场
7、职代会针对问题，进展*决策，及时改良，符合中央有关精神；四、我农场职代会从实际出发，按照?中华人民*国工会法?的有关条款，组织召开职代会表决，通过并下达?关于加强芒果种植业管理的规定?是合法有效的；五、由于种植合同中约定上缴的品种不复存在，现种植的芒果收获期从2月份开场，至5月15日根本完毕，故土地使用费的收缴如按原合同期限收缴已不实际，应从2月30日起至5月30日止，该条款应予变更；六、原审判决第二条确实难以执行，将引发农场与承包户之间更多的矛盾产生，不利于团结稳定的大局。据此，上诉请求二审法院：1、撤销原判，改判双方合同均按2001年8月我农场职代会通过的?关于加强芒果种植业管理的规定?执
8、行；2、依法判决*一林付清2002年、2003年拖欠的土地使用费73482元；3、诉讼费由被上诉人承担。*一林在法定期限内未作书面辩论，庭审中辩称：一、一审判决有偏差，但我方考虑多方面并未上诉，现上诉人上诉要求按其职代会通过的?关于加强芒果种植业管理的规定?执行不符合法律程序；二、当事人中有待业青年，与农场无关，签不签合同不是一方说了算；三、工会法没有规定职代会有撤销合同的权利；四、一审判决主文第二项应依法改判，因为我方起诉时没有这个诉求，程序上不合法；五、诉讼费应由上诉人承担。本院查明：一审法院查明事实的局部根本属实。同时还查明，自1999年开场，被上诉人经上诉人许可进展芒果品种改良，小青皮
9、、吕宋芒果品种根本上已不复存在，纠纷发生之前地租上缴由上诉人定价收取。本院认为：上诉人与被上诉人之间签订的?承包土地种植芒果、椰子合同?乃双方真实意思表示，未违反国家法律法规之规定，应为有效合同。而从合同之目的及内容看，确有上诉人作为管理方扶持被上诉人致富的性质，上诉人亦把土地承包作为改革的一项措施，使该合同具有一定的特殊性。对有效合同，当事人双方应按照诚信原则遵守履行。在履行该合同的过程中，由于出现了情势变更，包括当地地租猛增，并且合同约定的上缴方法因小青皮、吕宋芒果已被改良不复存在，使原本已具有特殊性的合同双方的对价关系严重失衡，履行原合同显失公平，而且地租价款的上缴方法因失去依托无法实际
10、履行。故被上诉人关于按原合同约定的标准和方法继续履行的诉求依法不应支持。而上诉人基于合同履行中出现情势变更，通过其第九届职代会第五次会议就地租价款进展协商，达成一致意见并做出?关于加强芒果种植业管理的规定?，该职代会代表来源于基层，包括承包户，并且规定上缴地租的价款符合当地实际，使原合同双方的权利义务趋向公平合理。事实上98%以上的种植户亦已认可并按新规定的标准交纳地租，由此可见，该规定不属单方变更合同行为，被上诉人关于确认上诉人单方变更合同行为无效的诉求没有事实根据和法律依据，同样不能得到支持。上诉人上诉提出撤销原审判决的主*，合理合法，本院依法予以支持。但其上诉请求判定被上诉人付清2002
11、年、2003年拖欠的土地使用费73482元，根据“不诉不理的原则，本院不予审理。综上所述，依照?中华人民*国民事诉讼法?第一百五十三条第一款第三项之规定，判决如下：一、撤销*市城郊人民法院2002城民初字第285号民事判决；二、驳回被上诉人*一林的诉讼请求。一、二审案件受理费各5660元，由被上诉人*一林承担。本判决为终审判决。审判长 吴开平审判员 雷俐审判员 马强二三年九月三日书记员 林芸*省*市滨海娱乐*与*华信物业公司房屋买卖合同纠纷上诉案上诉人原审被告：*市滨海娱乐*，*省*市滨海大道滨海公园。法定代表人：冯九，董事长。委托代理人：赵启君，*天泽律师事务所律师。委托代理人：彭国兴，该公
12、司职员。被上诉人原审原告：*华信物业公司，住所地*省*市滨海大道288号花园小区19栋701室。法定代表人：*树本，总经理。委托代理人：*庆玉，该公司职员。上诉人*市滨海娱乐*以下简称滨海公司为与被上诉人*华信物业公司以下简称华信公司房屋买卖合同纠纷一案，不服*省高级人民法院2000琼高法民再初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，滨海公司的委托代理人赵启君、彭国兴，华信公司的法定代表人*树本、委托代理人*庆玉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。经审理查明，1993年4月13日滨海公司与华信公司签订?房屋买卖合同书?，就买卖银信大厦房产及双方权利义务，订立如下合同
13、条款：一、房屋所在位置、构造和建筑面积。银信大厦位于*市滨海大道滨海公园内填海区，是滨海公司开发的滨海公园酒店建筑群内的西南侧副楼，楼高39层。银信大厦5层裙楼与整体建筑群共连。银信大厦包括裙楼、塔楼和地下室总建筑面积基数为60.000平方米，以政府有关部门批准的报建数为准。最终交付给华信公司使用的60，000平方米房屋包括34层塔楼及在同一垂直轴线下等面积的5层裙楼、地下层及按总面积比例分摊的公用面积，由双方根据工程竣工图和?*省建筑工程预算定额?中建筑面积计算规则据实计算。二、报建及建立周期。滨海公司办妥银信大厦工程的征地、勘探、设计，在合同约定的时间内完成报建手续，并承担截止规划报建批准
14、下来为止的全部前期费用。滨海公司最迟应于1993年10月30日前申领到政府有关部门的规划报建批准通知书及施工许可证。滨海公司和华信公司保证在申领到施工许可证后的一个月内桩根底工程开工，从地下根底到裙楼土建工程双方配合进展；银信大厦从桩根底工程到裙楼土建工程意向在20个月内完工，完成后交付华信公司继续完成以上楼层的土建工程。三、银信大厦的建筑设计及修改。现行设计见报建方案，假设设计需要修改，由双方协商配合处理。四、房产单价及总金额。房产单价每平方米6，000元，总金额为3.6亿元。五、银信大厦工程由华信公司实行工程总承包。承包单价为每平方米4，000元，一次包死。因本钱增加和提高装修标准而超出的
15、价格由华信公司自付，工程承包款由华信公司支付滨海公司的购房款中扣除。承包*围包括银信大厦从桩根底到上部全部建筑工程，详细工程内容由工程承包合同约定。六、付款方式。华信公司将购房款扣除每平方米4，000元的工程承包费后，余下的1.2亿元按以下方式支付给滨海公司：在合同正式签订时，华信公司与滨海公司3，000万元往来款转为购房资金；如滨海公司违约则双倍返还，如华信公司违约，滨海公司不退还已收取的3，000万元。在1993年10月30日前规划、施工报建被批准后，华信公司向滨海公司支付第二期购房款1，000万元。以后款项按形象进度支付。七、产权关系。滨海公司须具备本工程单项房地产开发经营资格，否则应由滨海公司承担房地产开发企业售房税率标准以外的税金。八、双方责任。滨海公司负责办理工程征地、勘探、规划、设计、报建等手续并缴纳全部费用，提供平整的工程建立用地。滨海公司向华信公司提供整体建筑群、银信大厦的符合国家规*的设计图、施工图、预算方案、建筑安装标准、地质勘探资料、地下构造和裙楼进度方案；滨海公司保证整体建筑群和银信大厦的桩根底如期开工和完工。如桩根底工程不能按期开工和按期完工，滨海公司应承担违约责任。华信公司不按滨海公司提供的图纸、方案组织工程施工，视为违约。华信公司对银信有独立所有权、房产销售权和售价决策权。合
