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1、二手房交易流程及留意事项二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段： （1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方供应合法的证件，包括房屋全部权证书、身份证件及其它证件。 （2）、如卖方供应的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一样看法后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 （3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门
2、要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的状况拒绝申请，禁止上市交易。 （4）、立契。房地产交易管理部门依据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。（5）、缴纳税费。税费的构成比较困难，要依据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 （6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋全部权证通知单到发证部门申领新的产权证。 （7）、对贷款的买受人
3、来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋全部权证后，银行将贷款一次性发放。 （8）、买方领取房屋全部权证、付清全部房款，卖方交付房屋并结清全部物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。买方拿到属于自己的新产权证后进行房屋交割，包括修理基金、水、电、煤、有线电视、宽带、电话的过户和费用结算二手房交易十项留意 （1）房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有全部权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能
4、有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 （2）房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。假如只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的状况下一般是无效的。 （3.）交易房屋是否在租 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。假如买受人只看房产证，只留意过户手续，而不留意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能刚好入住的或运用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房
5、屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被很多出卖人利用从而引起较多纠纷。 （4）土地状况是否清晰 二手房中买受人应留意土地的运用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿运用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应留意土地的运用年限，假如一个房屋的土地运用权仅有40年，房主已运用十来年，对于买受人来说是否还应当按同地段土地运用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 （5）市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋旁边要建高层住宅，可能影响采光、价格等市
6、政规划状况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解具体状况。 （6）福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有肯定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋全部权范围上有肯定的国家规定，买受人购买时要避开买卖合同与国家法律冲突。 （7）单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地运用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人假如没有留意这些可能会和房主一起侵扰单位的合法权益。 （8）物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以
7、及三气（自然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，全部费用买受人有可能要全部担当。 （9）中介公司是否违规 有些中介公司违规供应中介服务，如在二手房贷款时，为买受人供应零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知假如被银行发觉，全部的责任有可能自己都要担当。 （10）合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细微环节问题还应约定清晰，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。买房者看房留意的问题 一、是否有私搭私建部分。
8、如占用屋顶平台、走廊的状况，或者屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧房或厨房、将一间分隔成两间等，阳台是否是业主自己封闭的，这涉及到面积如何计算的问题。 二、确认房屋的精确面积。包括建筑面积、运用面积和房内的实际面积，产权证上一般标明的是建筑面积，最保险的方法是测验量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积。 三、视察房屋的内部结构。户型是否合理，有没有特殊不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹；墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。 四、考核房屋的市政配套设施。打开水龙头视察水的质量、水压；打开电视看一看图像是否清晰，能收视多少台
9、的节目；确认房子的供电容量，避开出现夏天开不了空调的尴尬；视察户内外电线是否有老化的现象；煤气的接通状况，是否已经换用了自然气；小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器五、了解装修的状况。原房屋是否已装修，装修水平和程度如何，是不是须要全部打掉；了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。 六、物业管理的水平。水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去交；三表是否出户；视察电梯的品牌、速度及管理方式；视察公共楼道的整齐程度及布局；小区是否封闭；保安水平怎样，视察一下保安人员的数量和责任心；小区绿化工作如何；物业管理公司供应哪些服务。 七、了解往后居住的费用。
10、水、电、煤、暖的价格；物业管理费的收取标准；车位的费用。 八、旧房的历史。哪一年盖的，还有多长时间的土地运用期限；哪些人住过，什么背景，是何种用途；是否发生过不好的事情，如是否欠人钱或者发生过盗窃案； 九、邻居的组合。好邻居会让你生活开心。在不同的时间去社区内看人来人往，通过衣着和生活规律推断人的社会层次；探望上、下、左、右的邻居，了解他们在此居住是否顺心；与居委会或者传达室的值班人员闲聊，了解状况。 重要关注1、产权原单位是否允许转卖；确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；一般说来，
11、军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让；留意产权证上的房主与卖房人是否是同一人；搞清晰是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房；产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；肯定要验看产权证的正本，而且要到房管局查询此产权证的真实性；确认产权的完整性，有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等。 2、买房刚好了解手续、费用、程序上的改变。公房上市是一个簇新事物，因此要做好心理打算，随时了解政策的改变；媒体报道非常关注公房上市，要留意报纸的新消息；向律师及中介代理行询问；最牢靠的还是向有关房管部门询问，刚好了解最新的信息。 3、房屋值不值这个价通过对高层上的公房的反复比较推断房
12、屋的价值；托付信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；银行供应按揭时会做保值评估，这个价格可以看成房屋的最低保值价。 4、能否做二手房按揭二手房按揭的条件是：满18周岁，有城镇户口；能供应稳定的收入，支付本息的证明；情愿将所买的房子作为抵押，或者能够供应其他符合条件的抵押；所购房屋产权所属真实牢靠；支付有关手续费。 5、应不应当请律师二手房买卖的状况比商品房更为困难，因此有律师供应建议更牢靠；公房上市的时间不长，能供应这一类服务的律师并不多，收费标准也无肯定之规；建议请一位尽可能熟识业务的律师做全面顾问。 6、房款和产权的交接不要随意信任对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要的问题
13、；可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理行处，等过户完成后，再将房款转入卖主的帐户。 7、产权的过户必须要经过当地房屋土地管理局办理才算完成过户手续，有代理行、律师、公证的保证等都不算是完成交易过程；从买房的角度来说，肯定要产权过完户以后这套房子才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。 购二手房应留意的问题1、留意房屋全部权是否真实、完整、牢靠。房屋全部权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其债权、债务纠纷。最要紧的是，肯定要由卖方供应合法的“房屋全部权证”。 2、留意所购二手房是否属于允许出售的房屋。因为共有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。在
14、这种状况下，肯定要征询原产权单位同意所购房屋转让的书面看法，并签章。 3、留意所购二手房的精确面积。核实“房屋全部权证”标明的面积数与实际面积是否一样，考虑地段、环境、价位与房屋结构、格局、采光条件以及物业等问题，清晰办理购买二手房的规定程序。 4、要谨慎签合同，拿不准时不要贸然落笔。因为二手房买卖同样受合同法爱护，一落笔就产生法律效力，要担当法律责任。 关于二手房过户手续：签订房屋买卖合同后，应到市房产交易中心办理私房转移登记，办事程序为： （一）需提交的资料 房屋全部权证书买卖合同双方当事人身份证原件及复印件房屋全部权登记申请书（收件窗口领取）。 注：1、若单位购买私房，还需提交单位法人或
15、其它组织资格证明（营业执照或机构代码）原件及复印件（盖章），单位法定代表人办证托付书（收件窗口领取），受托人身份证原件及复印件； 2、若非住宅转移，还需提交土地运用权证书； 3、当事人不能亲自办理，需出具托付书或公证书，受托人需出具身份证； 4、房屋若已出租，且承购人非承租人的，需提交承租人放弃优先购买权证明； 5、若有共有权人需出具共有权人同意出售证明和共有权证书； 6、若经法院判决的，需出具法院判决和帮助执行通知书。 （二）办事程序流程示意图：收件窗口领表收件窗口交件契税、收费窗口交税费发证窗口验件、领证 （三）收费标准 1、交易手续费：交易双方各50 ，住宅：存量住房6元/平方米； 2、登记费：由购房人交纳 ，住宅：80元/套； 3、房屋全部权证书工本费：一本免费，每增加一本收10元。 4、印花税：5元/本（由购房人交纳）。 5、契税：由购房人交纳。住宅：个人购买按房产交易额的1.5交纳，单位购买按房产交易额的3交纳； （四）领取房产证需携带证件 1、已交税费的发票； 2、个人购房需持产权人身份证原件，单位购房需持受托付人身份证原件； 3、收件
