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1、房地产企业的会会计核算 五岳盟主/编辑辑A：国税发（22006）31号文件国家税务务总局关于房房地产开发业业务征收企业业所得税问题题的通知 各省、自治区、直直辖市和计划划单列市国家家税务局、地地方税务局：为了加强和规范范房地产开发发企业的企业业所得税征收收管理，根据据中华人民民共和国企业业所得税暂行行条例及其其实施细则、中中华人民共和和国税收征收收管理法等等有关法律、法法规规定，结结合房地产开开发企业（以以下简称开发发企业）的经经营特点，现现就房地产开开发的有关企企业所得税问问题通知如下下： 一、关于未未完工开发产产品的税务处处理问题 开发企业开发、建建造的住宅、商商业用房以及及其他建筑物物、
2、附着物、配配套设施等开开发产品，在在其未完工前前采取预售方方式销售的，其其预售收入先先按预计计税税毛利率分季季(或月)计算出当期期毛利额，扣扣除相关的期期间费用、营营业税金及附附加后再计入入当期应纳税税所得额，待待开发产品结结算计税成本本后再行调整整。 （一）经济济适用房项目目必须符合建建设部、国家家发展改革委委员会、国土土资源部、中中国人民银行行关于印发发经济适用用房管理办法法的通知（建建住房200477号）等有关关法规的规定定,其预售收入的的计税毛利率率不得低于3%。开发企业业对经济适用用房项目的预预售收入进行行初始纳税申申报时,必须附送有有关部门的批批准文件以及及其他相关证证明材料。凡凡
3、不符合规定定或未附送有有关部门的批批准文件以及及其他相关证证明材料的，一一律按销售非非经济适用房房的规定计算算缴纳企业所所得税。 （二）非经经济适用房开开发项目预计计计税毛利率率按以下规定定确定：.开发项目位位于省、自治治区、直辖市市和计划单列列市人民政府府所在地城市市城区和郊区区的，不得低低于20。 开发项目位位于地及地级级市城区及郊郊区的，不得得低于15%。 开发项目位位于其他地区区的，不得低低于10。 二、关于完工开开发产品的税税务处理问题题 （一）符合下列列条件之一的的，应视为开开发产品已经经完工：1.竣工证明已已报房地产管管理部门备案案的开发产品品（成本对象象）； 2.已开始投入入使
4、用的开发发产品（成本本对象）； 3.已取得了初初始产权证明明的开发产品品（成本对象象）。（二）开发产品品完工后，开开发企业应根根据收入的性性质和销售方方式，按照收收入确认的原原则，合理地地将预售收入入确认为实际际销售收入，同同时按规定结结转其对应的的计税成本，计计算出该项开开发产品实际际销售收入的的毛利额。该该项开发产品品实际销售收收入毛利额与与其预售收入入毛利额之间间的差额，计计入完工年度度的应纳税所所得额。凡已已完工开发产产品在完工年年度未按规定定结算计税成成本，或未对对其实际销售售收入毛利额额和预售收入入毛利额之间间的差额进行行纳税调整的的，主管税务务机关有权确确定或核定其其计税成本，据
5、据此进行纳税税调整，并按按中华人民民共和国税收收征收管理法法的有关规规定对其进行行处理。 （三）开发产品品完工后，开开发企业应于于年度纳税申申报前将其完完工情况报告告主管税务机机关。在年度度纳税申报时时，开发企业业须出具有关关机构对该项项开发产品实实际销售收入入毛利额与预预售收入毛利利额之间差异异调整情况的的税务鉴定报报告以及税务务机关需要的的其他相关资资料。 上述差异调整情情况鉴定报告告的基本内容容包括：开发发项目的地理理位置及概况况、占地面积积、开发用途途、初始开发发时间、完工工时间、可售售面积及已售售面积、预售售收入及其毛毛利额、实际际销售收入及及其毛利额、开开发成本及其其实际销售成成本
6、等。 （四）开发产品品销售收入的的范围为销售售开发产品过过程中取得的的全部价款，包包括现金、现现金等价物及及其他经济利利益。开发企企业代有关部部门、单位和和企业收取的的各种基金、费费用和附加等等，凡纳入开开发产品价内内或由开发企企业开具发票票的，应按规规定全部确认认为销售收入入；凡未纳入入开发产品价价内并由开发发企业之外的的其他收取部部门、单位开开具发票的，可可作为代收代代缴款项进行行管理。（五）开发产品品销售收入应应按以下规定定确认：采取一一次性全额收收款方式销售售开发产品的的，应于实际际收讫价款或或取得索取价价款凭据（权权利）之日，确确认收入的实实现。采取分分期收款方式式销售开发产产品的，
7、应按按销售合同或或协议约定的的价款和付款款日确认收入入的实现。付付款方提前付付款的，在实实际付款日确确认收入的实实现。 采采取银行按揭揭方式销售开开发产品的，应应按销售合同同或协议约定定的价款确定定收入额，其其首付款应于于实际收到日日确认收入的的实现，余款款在银行按揭揭贷款办理转转账之日确认认收入的实现现。 采采取委托方式式销售开发产产品的，应按按以下原则确确认收入的实实现： （1）采采取支付手续续费方式委托托销售开发产产品的，应按按销售合同或或协议中约定定的价款于收收到受托方已已销开发产品品清单之日确确认收入的实实现。（2）采取取视同买断方方式委托销售售开发产品的的，属于开发发企业与购买买方
8、签订销售售合同或协议议，或开发企企业、受托方方、购买方三三方共同签订订销售合同或或协议的，如如果销售合同同或协议中约约定的价格高高于买断价格格，则应按销销售合同或协协议中约定的的价格计算的的价款于收到到受托方已销销开发产品清清单之日确认认收入的实现现；如果属于于前两种情况况中销售合同同或协议中约约定的价格低低于买断价格格，以及属于于受托方与购购买方签订销销售合同或协协议的，则应应按买断价格格计算的价款款于收到受托托方已销开发发产品清单之之日确认收入入的实现。 （3）采取取基价（保底底价）并实行行超基价双方方分成方式委委托销售开发发产品的，属属于由开发企企业与购买方方签订销售合合同或协议，或或开
9、发企业、受受托方、购买买方三方共同同签订销售合合同或协议的的，如果销售售合同或协议议中约定的价价格高于基价价，则应按销销售合同或协协议中约定的的价格计算的的价款于收到到受托方已销销开发产品清清单之日确认认收入的实现现，开发企业业按规定支付付受托方的分分成额，不得得直接从销售售收入中减除除；如果销售售合同或协议议约定的价格格低于基价的的，则应按基基价计算的价价款于收到受受托方已销开开发产品清单单之日确认收收入的实现。属属于由受托方方与购买方直直接签订销售售合同的，则则应按基价加加上按规定取取得的分成额额于收到受托托方已销开发发产品清单之之日确认收入入的实现。 （4）采采取包销方式式委托销售开开发
10、产品的，包包销期内可根根据包销合同同的有关约定定，参照上述述（1）至（3）项规定确确认收入的实实现；包销期期满后尚未出出售的开发产产品，开发企企业应根据包包销合同或协协议约定的价价款和付款方方式确认收入入的实现。 已销开发产产品清单应载载明售出开发发产品的名称称、地理位置置、编号、数数量、单价、金金额、手续费费等项内容，以以月或季为结结算期，定期期进行结算，并并在规定期限限内向税务机机关进行纳税税申报、预缴缴税款。对不不按规定定期期结算、纳税税申报和预缴缴税款的，按按中华人民民共和国税收收征收管理法法的有关规规定进行处理理。 开开发企业将开开发产品先出出租再出售的的，凡将开发发产品转作固固定资
11、产的，其其租赁期间取取得的价款应应按租金确认认收入的实现现，出售时再再按销售固定定资产确认收收入的实现；凡未将开发发产品转作固固定资产的，其其租赁期间取取得的价款应应按租金确认认收入的实现现，出售时再再按销售开发发产品确认收收入的实现。 三、关于开发产产品预租收入入的确认问题题 开发企业新建的的开发产品在在尚未完工或或办理房地产产初始登记、取取得产权证前前，与承租人人签订租赁预预约协议的，自自开发产品交交付承租人使使用之日起，出出租方取得的的预租价款按按租金确认收收入的实现，承承租方支付的的预租费用同同时按租金支支出进行税前前扣除。 四、关于合作建建造开发产品品的税务处理理问题 开发企业以本企
12、企业为主体联联合其他企业业、单位、个个人合作或合合资开发房地地产项目，且且该项目未成成立独立法人人公司的，按按下列规定进进行处理： （一）凡凡开发合同或或协议中约定定向投资各方方分配开发产产品的，开发发企业在首次次分配开发产产品时，如该该项目已经结结算计税成本本，其应分配配给投资方（即即合作、合资资方，下同）开开发产品的计计税成本与其其投资额之间间的差额计入入当期应纳税税所得额；如如未结算计税税成本，则将将投资方的投投资额视同预预售收入进行行相关的税务务处理。 （二）凡开开发合同或协协议中约定分分配项目利润润的，应按以以下规定进行行处理:1. 开发发企业应将该该项目形成的的营业利润额额并入当期
13、应应纳税所得额额统一申报缴缴纳企业所得得税，不得在在税前分配该该项目的利润润。同时不能能因接受投资资方投资额而而在成本中摊摊销或在税前前扣除相关的的利息支出。 2.投资方方取得该项目目的营业利润润应视同取得得股息、红利利，凭开发企企业的主管税税务机关出具具的证明按规规定补交企业业所得税。 五、关于以土地地使用权投资资开发项目的的税务处理问问题 （一）企业、单单位以换取开开发产品为目目的，将土地地使用权投资资房地产开发发项目的，按按以下规定进进行处理： 1企业、单位位应在首次取取得开发产品品时，将其分分解为转让土土地使用权和和购入开发产产品两项经济济业务进行所所得税处理，并并按应从该项项目取得的
14、开开发产品（包包括首次取得得的和以后应应取得的）的的市场公允价价值计算确认认土地使用权权转让所得或或损失。 2接受土地使使用权的开发发方应在首次次分出开发产产品时，将其其分解为按市市场公允价值值销售该项目目应分出的开开发产品（包包括首次分出出的和以后应应分出的）和和购入该项土土地使用权两两项经济业务务进行所得税税处理，并将将该项土地使使用权的价值值计入该项目目的成本。 （二）企业、单单位以股权的的形式，将土土地使用权投投资房地产开开发项目的，按按以下规定进进行处理： 1企业、单位位在投资交易易发生时，应应将其分解为为销售有关非非货币性资产产和投资两项项经济业务进进行所得税处处理，并计算算确认资
15、产转转让所得或损损失。 上述土地使用权权转让所得占占当年应纳税税所得额的比比例如超过50%，可从投资资交易发生年年度起，按5个纳税年度度均摊至各年年度的应纳税税所得额。 2接受土地使使用权的开发发方在投资交交易发生时，可可按上述投资资交易额计算算确认土地使使用权的成本本，并计入开开发产品的成成本。 六、关于开发产产品视同销售售行为的税务务处理问题 开发企业将开发发产品转作固固定资产或用用于捐赠、赞赞助、职工福福利、奖励、对对外投资、分分配给股东或或投资人、抵抵偿债务、换换取其他企事事业单位和个个人的非货币币性资产等行行为，应视同同销售，于开开发产品所有有权或使用权权转移，或于于实际取得利利益权利时确确认收入（或或利润）的实实现。确认收收入（或利润润）的方法和和顺序为： （一）按本企业业近期或本年年度最近月份份同类开发产产品市场销售售价格确定； （二）由主管税税务机关参照照当地同类开开发产品市场场公允价值确确定； （三）按开发产产品的成本
