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1、中华人民共和国物权法释义：第15条1第十五条。 本条规定的内容，在民法学中称为物权变动与其基础关系或者说原因关系的区分原则。区分合同效力和登记的效力如下几个方面的实际意义：第一，有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。在不动产买卖合同成立以后，即使投有办理不动产权利移转的登记手续，但是，因为合同已经生效，所以依据有效合同而交付之后，买受人因此享有的占有权仍然受到保护。即使买受人不享有物权，但是可以享有合法的占有权，针对第三人的侵害不动产的行为，可以提起占有之诉。第二，有利于确立违约责任。如果一方在合同成立之后没有办理登记，或者拒绝履行登记义务，由于合同已经成立并生效，此种拒不履行登记的行为构成
2、违约，应当承担相应的违约责任。假如未办理登记导致合同无效，非违约方将无法要求违约方承担违约责任。第三，有利于保护无过错一方当事人。当事人之间买卖房屋未经登记的情况错综复杂，如果以登记为合同生效要件，则在因出卖人的原因而未办理登记手续的情况下，在房屋价格上涨之后，出卖人有可能以未办理登记将导致合同无效为理由，要求确认合同无效并返还房屋，这有可能鼓励一些不法行为人规避法律，甚至利用房屋买卖欺诈他人，而损害的却是善意的买受人的利益。特别是在房屋已经交付使用，买受人对房屋已进行了重大修缮的情况下，如果因未登记而确认合同无效并返还房屋，这确实会妨碍现有的财产秩序。如果严格的区分合同效力和登记效力，则可以
3、防止此种现象的发生。 以发生物权变动为目的的基础关系，主要是合同，它属于债权法律关系的范畴，成立以及生效应该依据合同法来判断。民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为。不动产物权的变动只能在登记时生效，依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果。这可能是因为物权因客观情势发生变迁，使得物权的变动成为不可能；也可能是物权的出让人“一物二卖”，其中一个买受人先行进行了不动产磴记，其他的买受人便不可能取得合同约定转让的物权。有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个个应当加以区分的情况。除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利
4、益，就可以发生效力。合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示的方法。登记并不是针对合同行为，而是针对物权的变动所采取的一种公示方法，如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。例如，当事人双方订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，如果没有办理登记手续，房屋所有权不能发生移转，但买受人基于有效合同而享有的占有权仍然受到保护。违约的合同当事人一方应该承担违约责任。依不同情形，买受人可以请求债务人实际履行合同，即请求出卖人办理不动产转让登记，或者请求债务人赔偿损失。 论物权优
5、先力和债权优先权制度之间的关系评物权法第20条的预告登记制度预告登记是关于不动产物权变动的重要制度，它以防范风险见长，能够帮助期待不动产物权变动的权利人免受“二重买卖”等中间处分行为的损害，该制度体现了物权优先力和债权优先制度的关系。一、预告登记的特征和效力我国物权法20条根据该条规定，预告登记是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。这种变动是不动产登记的特殊类型。它所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。从物权法第20条的规定来看，预告登记制度具有以下特征：（一）预告登记的目的在于“保障将来实现物权”预告登记
6、是一种必须在不动产登记簿上登记的保障手段，它是为了保障债权人实现其进行物权权利变更的请求权。它限制债务人违背义务对不动产进行处分的权限，使得债权人在债务人违反义务进行处分的情况下也能够取得物权，即“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。预告登记中登记的内容为以取得、变更和消灭不动产物权为目的的请求权，具体来说，就是基于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”而产生的请求权。（二）预告登记具有从属性预告登记与被保全的请求权同命运，只有存在请求权时才能进行预告登记，如果以取得、变更和消灭不动产物权为目的的债权请求权因履行、免除、诉讼时效经过、债权合同无效或被
7、撤销等原因而消灭，预告登记也随之自动消灭；当债权请求权已获得实现时，预告登记也依法消灭；如果不动产因法院的判决、政府的征收而办理了新的登记时，预告登记也归于消灭。即物权法规定的“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。此外，预告登记不能单独转让而必须随同被担保的债权而转让，此时受让人有权申请登记机关进行更正登记。预告登记可依当事人协议进行。物权法明确允许当事人通过协议约定向登记机构申请预告登记，但是这并不意味着法律不能规定当事人单方申请进行预告登记。我国物权法规定了预告登记的权利保全效力，该效力在于使买卖房屋或者其他不动产物权的协议在一定期间内（
8、3个月）具有物权的排他效力、对抗效力。以不动产买卖为例，在此种情形下，不再适用普通的“一物两卖”的规则，虽然在预告登记后、物权变动登记之前，买受人还没有取得不动产的所有权；但在预告登记后，未经预告登记的权利人同意，出卖人再将不动产卖给第三人的，后一个买卖合同可以有效，但不能发生物权效力即后者不能依赖买卖合同而取得所有权。这就是债权合同经过预告登记，取得了物权效力，称之为“债权物权化”。二、预告登记的物权性和债权性分析（一）预告登记的物权性1反映物权要求的公示原则。2反映物权的排他性效力。（二）预告登记的债权性1预告登记是请求权的一种具体表现。预2预告登记所保全的请求权，可以附条件，也可以附期限
9、。3支配性之缺乏以及从属性。预告登记的请求权不属于物权。物权是一种支配权，对标的物的可支配性是物权的首要特性，仅仅具有排他性，并不足以使某一权利成为物权。因此，该请求权应该为一种特殊的债权。预告登记后的物权变动请求权除了具有特殊的对抗第三人的排他效力外，其他特征均与债权相符，其本质仍然是债权人与债务人之间的一种相对法律关系。即在条件成就之时，权利人有权请求义务人进行物权变动登记，而不能直接支配该标的物；在债务人不履行或不完全履行义务时，权利人也仅可以要求义务人承担违约责任，而不得以物权人身份提出基于物权的请求；在预告登记后，义务人所为的有害于其债权的行为，权利人也只是能够主张该行为无效，而不得
10、直接对第三人主张权利。这些都是债权具有的特性。法律之所以赋予经预告登记后的物权变动请求权具有对抗第三人的效力，实乃出于保护交易安全、维护市场信用的考虑。三、预告登记体现了物权优先力和债权优先权制度的关系所谓物权优先于债权的效力，即在同一标的物上既有物权，也有债权时，无论物权成立于债权之前或之后，物权均有优先于债权的效力，或者说物权排斥债权。当然，物权优先于债权并不是绝对的，法律另有规定或者当事人另有约定不在此限。通过预告登记，债权法上的请求权有了对抗欲变动同一物权的第三人的效力，具有了优先于其他债权请求权的效力，所登记的请求权就得到了保护，即预告登记属于债权优先权制度，具有了物权的效力。所以说
11、，预告登记制度可以说是物权法原理向债法的扩张和渗透，具有广泛的以物权效力保障债权实现的意义。从以上分析可以看出，预告登记制度不仅在债权内部优先于其他债权请求权，而且在外部还优先于在其后成立的物权，预告登记制度属于债权优先权制度的内容，同时也是物权优先力的限制或例外，体现了物权优先力和债权优先权制度的关系。我国物权法规定的不动产预告登记制度保护了债权人利益。债权人可以将其将来的不动产物权变动请求权纳入预告登记，可以主张债务人所为的与其请求权相抵触的行为无效，不仅获得了债权内部的优先权，也对抗了物权的优先性。总之，该预告登记制度巧妙综合了债权法理论与物权法理论，较好地平衡了交易各方的利益，为交易秩
12、序的正常运行提供了有力的制度保障，实现了物权法所追求的公平、正义、效率的和谐统一。物权法第19条异议登记是指因登记错误而在不动产登记簿中记载的目的在于对抗现行登记公信力的登记。2007年3月16日颁布的中华人民共和国物权法(以下简称“物权法”)第19条是关于异议登记的规定:“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害
13、的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。”这一规定在我国民法立法史上是填补空白的创举,在保护不动产真实权利人的利益和保护交易安全的平衡方面迈出了关键的一步。下文通过对异议登记的法理分析,对“这一步”试作评价。如前所述,物权法关于异议登记制度的规定迈出了关键的一步,第19条规定了依利害关系人申请办理的异议登记,但笔者认为,它存在如下瑕疵:1.没有明确申请人关于异议登记之后抑或之前阻止登记公信力的选择权。从第19条规定的异议登记期限仅为短短的15天来看,应当属于旨在事前阻止登记公信力的异议登记。若如此,则该规定取消了申请人的选择权;若非如此,司法解释应予明确。2.遗漏了如下在实践中有重大意义的异议登记
14、类型:(1)依申请和同意办理的异议登记。登记机关可以根据异议申请以及异议所涉及的不动产登记簿中的权利人的同意,办理异议登记。因异议登记错误给现行登记权利人造成损害的,申请人不承担赔偿责任。(2)依财产保全裁定办理的异议登记。登记机关可以根据有效的财产保全裁定,办理异议登记。(3)依职权办理的异议登记。登记机关为了纠正登记错误,有权办理异议登记。因异议登记错误给现行登记权利人造成损害的,登记机关应当承担赔偿责任。另外,第19条规定的异议登记制度与不动产“诉前财产保全”制度,有重叠之嫌,成了当事人两者选一的制度,而不是前后衔接的制度。这一规定在实践中的利害,笔者持不乐观的态度。(二)关于未来物权法
15、第19条司法解释的展望1.增加申请人提供担保作为异议登记条件的规定:登记机关可以根据异议申请,并在申请人提供相应担保的情况下,办理异议登记。2.明确申请人对于异议登记的事后阻止或事前防止登记公信力有选择权。3.规定异议登记的消灭:之一:异议登记消灭的事由。(1)登记错误消除; (2)受保全权利的消灭; (3)异议登记申请人自愿同意注销该登记; (4)对于依据申请的异议登记,自登记之日起半个月,申请人未起诉; (5)异议登记被更正登记或者被法院撤销; (6)法律规定的其他事由。之二:异议登记消灭的方式。出现上述事由时,登记权利人可以申请注销异议登记,登记机关也有权注销异议登记。之三:异议登记消灭的后果。异议登记自注销之日起丧失法律效力。245 条第244条
