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1、中元房地产开发集团有限公司精装修项目管理流程及实行细则(第2稿)二七年六月三十日目 录一、前言3二、精装修项目管理流程4三、精装修项目实行细则5(一) 精装修项当前期准备阶段实行细则5精装修项目定位：5参加户型设计5精装修方案设计6水电定位图7材料/部品清单7成本估算8样板房施工图设计8样板房施工单位选取10材料/部品招标10样板房施工11材料/部品定样、订立合同12精装修交楼原则拟定12批量精装修房施工图绘制13主体施工图设计变更14(二) 精装修项目实行（施工）阶段实行细则14批量精装修施工招标14精装修/土建施工交接16土建整治17精装修施工17材料/部品供货19精装修现场检查、验收、考
2、核21业主开放日23精装修初步验收24精装修初步整治25精装修竣工验收26(三) 精装修项目后期维修阶段实行细则27移送物业/精保洁27小业主验房27填写整治告知书/问题分类29整治验收29交房30一、前言为加强精装修管理，全面提高装修工程质量，有效地进行成本控制，规范精装修管理流程，减少返修率，提高公司开发产品竞争力，整顿并编写了精装修项目管理流程及实行细则。本流程及实行细则内容涉及从精装修项目定位到交房跟精装修关于管理过程，与主体工程、配套工程等管理流程平行操作，对交房后维修等另见有关流程。本流程及实行细则按中元房产开发流程及实行细则格式编写，可与已颁发中元房地产开发流程及实行细则配套使用
3、。本流程及实行细则由集团公司工程成本部会同百胜麒麟(南京)建设发展有限公司材料装修部结合东郊小镇一期实行全过程和二、三期实际操作经验，并参照了其她开发公司管理经验，对公司已有制度、管理流程及实行细则进行了汇总、补充和完善，特别针对一期交房后浮现问题进行了流程整顿及提出实行办法，供中元集团范畴内各房地产开发子公司精装修管理人员参照使用。二、精装修项目管理流程三、精装修项目实行细则(一) 精装修项当前期准备阶段实行细则精装修项目定位：在整个项目定位阶段对与否做精装修、精装修风格、材料/部品和设备使用档次、成本指标进行定位。1、责任部门：集团公司市场研究部组织，设计研究部、工程成本部配合2、工作程序
4、：1)市场研究部对在项目定位时对与否做精装修作出论证；2)市场研究部会同设计研究部、集团公司工程成本部依照项目定位调查装修风格、装修原则、本地惯用材料/部品和设备品牌、型号及装修成本提出建议；3)依照项目定位，提出项目精装修成本指标及交楼参照原则，并随同整体作业大纲下发给项目子公司。3、工作接口及工作周期：在项目策划定位及整体作业大纲编制期间完毕；工作周期约为15-20天。4、工作提示：5、有关附件：参加户型设计：在户型设计阶段从装修效果角度提出修改建议。1、责任部门：项目子公司材料装修部(装修设计部门)2、工作程序：1) 子公司装修设计部门功能布置、生活流线等角度在户型设计阶段协助设计部进行
5、户型优化设计，提出户型调节意见；2) 子公司技术部应及时把装修设计合理调节意见反馈给设计单位，在主体扩初设计阶段进行及时调节，避免后续进行较大修改。3、工作接口及工作周期：户型及时提交有关人员，在户型设计讨论阶段完毕；工作周期约为7-10天。4、工作提示：1) 建筑平面与装饰装修设计同步，有助于提高户型设计合理性；2) 装修设计重要从功能布置、生活流线等方面论证户型平面舒服性、合理性；5、有关附件：无精装修方案设计：依照项目定位中建议设计风格、材料/部品和设备及成本指标进行精装修方案设计。1、责任部门：项目子公司材料装修部(装修设计部门)负责，销售部、材料装修部(材料采购、施工管理部门)、预算
6、部配合，集团公司市场部、设计研究部、工程成本部参加方案拟定。2、工作程序：1) 子公司装修设计部门依照拟定户型平面和装修定位状况委托设计单位或自行进行精装修方案设计；2) 装修设计单位依照设计方案对设计风格、重要材料/部品和设备选用、成本估算进行报告。3) 各有关部门对设计风格、材料/部品和设备选用提出意见，对成本估算进行审核。4) 依照各部门意见对设计方案进行调节；3、工作接口及工作周期：在扩初设计阶段完毕；工作周期约为30-45天(依照户型多少拟定)。4、工作提示：1) 精装修方案设计也许对原建筑平面进行修改，请将修改状况及时告知技术部并告知施工图设计单位进行调节；同步，技术部如建筑方案调
7、节，也应及时告知装修设计部门，保持图纸一致性，避免重复、差错；2) 精装修方案设计还应注意构造影响，如梁高及位置等，特别是有梁房间应注意净高、设备安装等，如退台下层厨房间、卫生间等。如果梁能上翻应尽量提请构造设计考虑上翻；柱大小家具布置影响也较大，应引起足够注重；3) 精装修方案设计应达到一定深度，对家具、电器布置应明确，楼地面、天棚、墙面等做法明确，重要材料/部品应提供样品或图片，便于其她部门对装修风格认定及成本估算审定；4) 对有些部品设计应提前，如厨柜设计，由于受燃气管、表影响，也许对厨柜设计进行调节，进而影响水槽位置、排水管位置等；5) 为考虑施工以便、成本控制，对卫生间淋浴房、厨房厨
8、柜设计尽量做到规格统一；5) 方案设计阶段容易忽视成本核算，建议在设计任务书中应明确成本控制规定并规定提交成本估算清单。5、有关附件：(装修方案图、成本估算清单)水电定位图：为以便水电施工图设计，减少后期技术变更，在施工图设计前提供精确水电定位图给施工图设计单位，保证施工图按装修规定进行设计。1、责任部门：项目子公司材料装修部(装修设计部门)2、工作程序：1) 子公司装修设计部门依照精装修方案提出水电定位图并提交技术部；2) 子公司技术部应及时将水电定位图交于主体工程设计单位进行施工图设计。3、工作接口及工作周期：在精装修方案设计完毕后进行，工作周期约为10-15天(依照户型多少拟定)。4、工
9、作提示：1) 水电定位图除平面布置图外，还应有立面、顶棚平面图及相应尺寸标注，便于施工时做到精确预埋，避免事后进行调节，减少技术变更；2) 对空调孔位等与土建施工图关于系请及时进行提示，特别是与原平面布置图有差别时应提请注意；3) 水电定位应结合家具布置仔细考虑，如：强、弱电盒位置对壁橱影响，开关盒位置对衣柜放置影响等。5、有关附件：(水电定位图)材料/部品清单：依照精装修设计方案，提供重要材料/部品和设备清单，便于品质、成本控制。1、责任部门：项目子公司材料装修部(装修设计部门)，其她部门配合2、工作程序：1) 子公司装修设计部门依照精装修方案对设计单位提出材料/部品清单就材料/部品品牌、规
10、格型号、技术原则等与否符合设计规定进行核算；2) 子公司预算部对清单数量进行核算，并依照市场价对单价进行核算。3、工作接口及工作周期：在精装修方案设计完毕同步，规定设计单位提交一份材料/部品和设备清单；核定期间约为4-5天。4、工作提示：1) 在方案设计时规定设计单位提交材料/部品和设备清单，有助于提高设计单位成本意识，且能直观反映设计效果，有助于设计效果把控。2) 在清单中应详细注明使用部位、规格型号、选用品牌等，以便进行装修效果检查和核价。5、有关附件：(材料、部品清单格式)(需材料装修部提供)成本估算：针对装修方案进行成本估算，核算与否满足成本指标，如不满足，应提请方案调节。1、责任部门
11、：项目子公司预算部，其她部门配合2、工作程序：1) 装修方案成本估算应由装修设计单位提供，如自行设计，则由预算部提供；2) 子公司预算部对设计单位提供成本估算工程量、单价及材料/部品和设备清单成本进行核算，并比较与否满足成本指标，如超过成本指标2%以上，提请设计部门及其主管领导调节设计方案。3、工作接口及工作周期：在精装修方案设计完毕同步，规定设计单位提交一份材料/部品和设备清单；核定期间约为7-12天(视户型多少拟定)。4、工作提示：1) 该阶段是成本控制关健，各关于部门务请做好该项工作；2) 在方案设计时规定设计单位提交成本估算书及材料/部品和设备清单，有助于提高设计单位成本意识，在方案设
12、计时充分考虑成本因素，更有助于成本控制；3) 在进行工程量计算时应统一工程量计算规则，对墙地砖损耗测定应依照图纸排列图实际测定；对发包工程项目，如地板、栏杆等按图示尺寸计算。5、有关附件：(成本估算书)样板房施工图设计：在装修设计方案调节基本上对样板房进行施工图设计。1、责任部门：项目子公司材料装修部(精装修设计负责部门)2、工作程序：1) 材料装修部或设计单位综合各方意见对装修方案进行调节，并按施工图规定深化设计；3、工作接口及工作周期：在精装修方案设计调节后进行；设计时间约为15-20天(视户型多少拟定)。4、工作提示：1) 样板房施工图设计应结合批量装修成本控制规定和样板房自身展示效果进
13、行设计；2) 样板房设计同步应进行软包装设计，以检查装修后效果；3) 样板房设计要结合样板房搭建处土建状况进行设计；4) 样板房设计往往时间紧，在设计深度上也许会有所欠缺，但需满足招标规定。5、有关附件：土建/装修交接原则拟定：依照施工和现场管理规定对土建与装修完毕工作内容进行明确。1、责任部门：项目子公司工程部组织，材料装修部、技术部、预算部参加。2、工作程序：1）工程部在主体项目招标前依照土建施工与装修施工不同规定，本着谁施工更有助于成品保护、更能保证质量、更有助于成本控制原则对装修基本某些施工进行划分。2）各有关部门配合工程部从设计、成本角度进行充分论证，拟定土建与各自施工范畴。3、工作
14、接口及工作周期：在主体招标前完毕；规定在23天完毕。4、工作提示：1) 为在招标时明确主体施工单位（土建总包单位）施工范畴，规定该项工作在招标之前拟定；2) 需明确施工内容有：楼梯间及其她公共部位内装修，楼地面找平层，卫生间、厨房、阳台防水，楼梯窗前栏杆等，为保证质量，普通由装修单位施工。土建总包单位普通完毕外墙装修，室内墙面、天棚抹灰，水电管埋设等，对装修设计有吊顶天棚、梁面等可不规定抹面以减少成本。5、有关附件：样板房施工单位选取：1、责任部门：材料装修部(装修施工管理部门)组织，其她部门参加。2、工作程序：装修施工管理部门负责推荐样板房装修单位，通过直接委托或招标方式拟定施工单位。关于程
15、序详见公司招投标管理办法。3、工作接口及工作周期：在精装修样板房施工图完毕进行；规定在20-25天完毕。4、工作提示：1) 样板房施工时间紧、规定高，选取施工单位地要确认有类似经验、施工管理水平高、技术能力强、配合好队伍进行施工；2) 样板房施工单位优先从集团公司或子公司合格供应商中选定，如果从其她渠道选取须加强考察。5、有关附件：招投标管理办法材料/部品招标：依照项目进度筹划编制招标筹划、组织招标。1、责任部门：材料装修部(装修施工管理部门)组织，其她部门参加。2、工作程序：1) 材料装修部依照工程进度筹划编制材料/部品招标筹划；2) 装修设计部门依照施工图及材料/部品清单对拟招标提出详细技术指标规定；3) 预算部依照施工图及材料清单进行数量估算；4) 装修施工管理部门负责收集有关供应商
