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1、城市界面更新改造调研报告 【篇名】 城市旧商业街区的改造与更新 【作者】 赵仁冠 【刊名】 城市建筑202年0期 【机构】 美国ti设计事务所上海22 4【关键词】 旧商业区;旧城改造;重整;购物中心 【摘要】 商业进化和城市发展遗留下来的旧商业区的更新,是旧城改造的重要组成部分。旧商业区不仅是城市历史文化的一部分，而且它的建筑和空间所具有的独特魅力，吸引着越来越多的开发商和建筑师去开发和挖掘。本文讨论了有关旧商业区落后的原因、重整改造模式和开发内容,同时根据旧商业区改造成功的实例提出了自己的看法。 一、旧商业区的历史沿革 .现代商业对传统商业的冲击 在近代商业出现以前,城市的商业业态多为沿城
2、市街道布置的商店和餐馆，在一些主要的街道上由于店铺的聚集形成商业街,而X县区和小城镇仍保持着集市的形式。长期以来,这种商业街和市场式的零售商业形态,是人们最熟悉的购物环境和最基本的购物方式，并与当时以手工业、农业为主的商品生产能力和人们的生活方式相适应。近百年来，虽然商品生产、购物形式发生了巨大的变化,但人们对商业购物环境的基本要求并没有多大的改变 传统的商品零售形态受到的第一次较大的冲击是上个世纪初百货公司的出现。百货公司是资本主义发展的产物，是以商品工业化生产为基础的商品零售形态。一个业务完全的百货公司的建筑面积比传统的商店要大上几十倍,商品品种齐全，顾客购买时有多样的选择。由于装有空调和
3、自动扶梯等新设备，其良好的室内环境也是吸引消费者前来购物的重要原因之一。这些百货公司大都建在最繁华的市中心，是一个城市商业区或市中心的主要标志而以百货公司为主力商店,加上沿街排列零售商店的商业街,并在其周边地区建立电影院、剧院等公共娱乐设施,形成一个城市或一个地区的中心商业区,曾经是一个现代城市理想的商业区规划模式这些在当时是全新模式的商业区对传统的商业区冲击很大,相比之下,那些传统的商业区和商店由于资金不足和商品品种的限制,已逐渐走向衰落 上世纪六七十年代在国外盛行,而我国在90年代开始建造的以室内步行购物环境为主的购物中心，对传统商业区造成了第二次较大的冲击。这一代购物中心以X县区销品茂(
4、shoppingmall)为主，即以舒适的室内人造环境为主要特点，吸引了很大一部分的顾客群。在商业业态上,以百货公司和大卖场为其主力商店,加上数十个小专卖店的购物中心,在商品种类和服务方面较之过去的单一百货公司相比，自然进步很多。同时,销品茂的规模也越来越大，动辄一二万平方米,三四十万平方米的规模也时有所闻。 随着时代的进步和商业业态的演变，以销品茂为主的商业形态开始无法满足商业区的发展。为了把它区别于更为历史悠久的传统商业区,我们不妨称这类商业区为旧商业区,在旧城改建中所遇到的商业区改建大多是这一类商业区 商业区的进化 在自然进化的过程中，适者生存和新陈代谢是一个普遍的规律，商业也不例外。不
5、断出现的新商业形态、购物方式和建筑形式会逐渐取代传统商业模式,一个商业区或商业街会随着时代的发展而进化更新或退化淘汰。由于经济的发展和商业地产价值的不断增加，商店的租金与运作成本也随之增加，传统的小商店必然会因无法承受高昂的租金而搬走，或因顾客的消失而衰落。百年老店由于不能在新的消费要求下迎合新的商业模式而失去了顾客，无法继续营业而关门的例子也并不乏见。零售商业是以顾客消费群为中心的大舞台，完全依靠顾客的选择而生存,失去了顾客,就失去了零售商业本身。因此，那些传统商店能否继续生存并不完全取决于商业区的改造，而是与他们本身内部的经营策略紧密相关。我们改造旧商业区的目的不是在挽救传统的商店,而是根
6、据当代顾客的需求和对现代商业的理解和考虑来重整旧商业区,使之焕发出活力,给传统的商业空间和环境注入时代消费的要求和内容 对有历史文化价值的商业区的改造属于历史建筑保护的范畴，不在本文的讨论范围。我们将讨论的是那些旧的建筑和商业街区，虽然年代悠久，但还没有达到历史文物保护的标准，应如何进行改造和重建 二、旧商业区的改造实践 脱胎换骨式的重建我国上世纪90年代以来进行的大规模城市建设，是经济腾飞的结果。城市面貌变化日新月异,很多城市的中心，其中包括旧商业区几乎是彻底拆毁重建。然而，不少城市在这样的建设速度下，并无多少时间去深思城市历史文化的延续，在取得巨大成就的同时,也留下了不少的遗憾。在传统的城
7、市中心区规划新的建筑与道路时，许多城市并不注意保留旧城的格局和风格。为缓解交通压力，盲目加宽道路,把原来的建筑包括沿街的商店全部推倒，街区被成片拆除 传统商业区一般由居住区发展而来，沿街的商店与居民住宅自然形成一定的比例关系，街区内的居民是商业区的基本消费者。重新规划建设后的新商业区，大部分住宅被办公楼、商场、酒店等取代,商业区赖以生存的本地居民数量骤减,下班以后商业区行人廖廖无几，商店生意清淡，大商店无法生存。美国许多城市在年代对旧市中心改造曾带来相似的问题，发现问题后，政府鼓励开发商进行商业与居住混合用途开发,才使市中心的人口有所回升 另外,由于居住区脱胎换骨式的重建引起了原住居民的置换与
8、传统文化的消失。由于城市居住区的重建,将原来陈旧的里弄民居拆除,改建高层居民楼，大部分原住居民由于房子售价的攀升而动迁到XX县区。购买城市中心区高价房屋的居民除小部分是本地的原住居民外,多数是各地来的收入较高的新居民和海外的购房者。一个地方传统的文化和语言是需要由本地原住居民来延续与传播的,没有或仅有少数的原住居民，该地区的传统文化和语言将会变化，甚至不复存在 时至今日,人们已开始认识到旧市中心或商业区在延续城市历史文脉方面的价值,很少再有城市对旧商业区作脱胎换骨的改造了。但改造旧市中心或商业区,远非只是保留一些老建筑物而已。我们不妨借鉴国外旧商业区改造成功的例子 国外旧商业区改造实例三街步行
9、区 圣塔莫尼卡市(santabnia）是美国加州洛杉矶地区的一个滨海小城，西临太平洋,景色优美三街是一条与西海岸平行的南北向街道，距海滨只隔两条街道。三街步行区(thirdstreetproma）是以跨越三个街区的三街为中心的商业购物区。严格地讲,它包括滨海街到四街沿海的9个井格形的商业街区,东西向长大约有30o1n南北向长600左右。这个商业中心也是圣塔莫尼卡的市中心商业区，在20世纪四五十年代时，曾经非常繁荣。0年代后,同美国其他城市一样,随着战后市郊居住区的发展，居民大量移居X县区，这个商业区因此而逐渐衰落。三街步行区曾进行过两次大规模改造。6年代的第一次改造很不成功,90年代又进行了第
10、二次改造，终于获得了成功 1965年，为恢复这个商业区昔日的繁荣,市政府决定投资建设第三街茂”(thirdstetmil)的商业区，范围包括三街两侧的六个街区。市政府首先将三街改建成一个步行街,不准汽车通行，取消路沿石,将车行道和人行道的地面标高统一后,重新铺设地面材料,安装了行人休息座椅，灯光也全部更换一新。同时在三街两侧六个街区里新建了六个室内专用停车场。这一切使三街这条24m宽、0m长的步行街焕然一新。新的步行街在营业后曾热闹一时，但很快人流又逐渐减少，零售生意自然也随之下降。究其原因,三街虽然在交通通行、外观方面大有改善,但在其商业业态上并无多少改变，缺少使顾客再度回访的吸引力。 为加
11、强三街步行街的吸引力，市政当局在三街南面的端头,又引资修建了一个全封闭、全空调的销品茂圣塔莫尼卡广场(antamonicapice）,由著名建筑师弗兰克盖里（franehr妇主持设计，它拥有大约10个专卖店、两家百货公司主力商店和两座多层停车楼，于1980年开门营业，获得成功。出乎人们的预料，这个室内购物中心对于三街和市中心商业街区的人流和生意并无多少改善。相反，步行街区的顾客被吸引到室内的销品茂里去,使步行街上更是门可罗雀。第一次改造显然没有成功 从0年代起,由政府出面成立了“三街发展公司”histetdeelpmentcorpraion）来负责重整这一地区的有关事务。该组织的成员包括业主、
12、商人和其他有关人士。成立后不久,即委托一家规划设计事务所来重新规划设计该街区。到1986年,新的滨海区专题规划完成 规划设计师认为,第一次改造之所以失败,一个重要的原因是没有对步行街的商业业态和内容进行规划。以前以小商店为主的商业形态与改造后600嵌的步行商业街的商业要求并不匹配,商业业种过于单调,不足以吸引顾客。而南面的室内销品茂在商业上与三街步行区毫无联系,北端又没有主力商店吸引人们往北走 对步行街上的商业业态和用途重新评估后,城市规划部门在土地用途上允许和批准在该区内建造多映厅电影院、办公楼和住宅，增加容积率与放松高度限制。为配合重整滨海区,市政当局又通过新的规定暂缓批准附近其他地区的办
13、公楼和电影院的修建新的电影院只能在滨海区修建,以增加其娱乐方面的比重。同时，禁止在这个区设立银行等服务性行业,不准在首层设置办公功能。首层的建筑立面要求有大面积的透明玻璃，对餐饮方面和人行道用餐也有很具体的规定来控制。为鼓励在该区进行住宅单元的开发,甚至规定住宅面积一律按50%的面积计算容积率 建筑师认为第一次改造时将街道形态取消是一个错误，街道形态的消失使得晚上商业区看上去更为空盯，因此，建议恢复街道的形态。新的规划建议三街设置约65宽的机动车双行车道，部分道路中间设步行安全岛区,车道环绕而行,在岛区上设售货亭、雕塑、喷泉等。街道上在白天允许汽车通行,只是在傍晚时间不准汽车通行。街道其余部分
14、变成宽敞的人行道(有的地方达到sk宽),设移动售货亭、露天咖啡座、休息座椅，供顾客坐下休息和人们互相观看之用。 199年,在重整第三街步行区的总体规划与规定出台以后，三街步行区吸引了新的投资者。从190几992年，私人开发商筹集了大约2亿美元的资金，加上政府在开始时发行的300万美元公债的启动金，开发建造了一个多放映厅电影院,几个住宅、商店、娱乐混合使用的建筑项目;在管理上，又重组一个“滨海区公司”（aysidedsrictcpoatn)，统一管理该地区的运作、申请和批准开发项目的用地核准和建筑执照,有的方面甚至可以代表政府决定和批准某些特别要求的商业娱乐开发项目等。同时,该公司对街道上的活动
15、售货亭的位置、户外表演活动的演出时间、声音的强度控制等也加强管理和监督。除了市政方面在安全和街道卫生保养方面法规的支持外，该公司也另外花费资金加强警卫，派驻巡警和设立警察亭，以保证该地区的安全。三街步行区改造终于获得成功,人气日益兴旺 3.旧商业区的重整策略 通过分析上述成功案例,旧商业区重整给我们的启示有下列几个方面: （1)开发、策划与管理并重在着手改造市中心旧商业区和传统商业区时,应由一个政府认可并支持的专业机构来策划，确定重建、改造的范围，制定出一个有远见的商业策划和切实可行的规划。该专业机构应由政府、业主和开发商共同组成，以兼顾各方的利益，并由这个机构来贯彻实施改造计划。该机构在改造工程完成后，要对商业区的运行加强管理,不仅对商店本身的内容置换要控制,对于街区售货亭、表演活动、安全警卫等也要加强管理和监督 （）商业策划应重新规划商业区的内容，如有条件,除了餐饮方面外,应增加娱乐方面的内容电影院和家庭娱乐中心在商业区中作为主力租户的作用与百货公司在传统的购物中心作为主力租户的作用相同，都能激活整个商业区。在旧商业区改造中，加建体量巨大的室内购物中心对步行街式的商业区并不会有很大的帮助 （)
