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1、棚户区改造龙江县春泽名苑小区开发建设项目申请报告齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司78棚户区改造龙江县春泽名苑小区开发建设项目申请报告目 录第一章 申报单位及项目概况 11、项目申请报告编制的依据 12、项目申报单位概况 23、项目概况 3第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 36 1、发展规划分析 36 2、产业政策分析 39 3、行业准入分析 44第三章 资源开发及综合利用分析 471、资源利用方案 472、资源利用方案 473、资源节约措施 48第四章 节能方案分析 491、用能标准和节能规范 492、能耗状况和能耗指标分析 513、节能措施和节能效果分析 52第五章 建设用地、征
2、地拆迁及移民安置分析 541、项目选址及用地方案 542、土地利用合理性分析 553、征地拆迁和移民安置规划方案 56第六章 环境和生态影响分析 581、环境和生态现状 582、生态环境影响分析 603、生态环境保护措施 624、地质灾害影响分析 645、特殊环境影响分析 64第七章 经济影响分析 651、经济费用效益或费用效果分析 662、行业影响分析 673、区域经济影响分析 684、宏观经济影响分析 68第八章 社会影响分析 681、社会影响效果分析 682、社会适应性分析 703、社会风险及对策分析 71第九章 项目招标方案 721、项目单位基本情况 732、建设项目基本情况 733、
3、具体招标范围 744、招标组织形式 755、招标方式 756、其他内容 75附表：1、总投资估算表2、开发建设成本费用计算表3、经营税金及附加表4、销售收入表5、损益表附件：1、齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司企业法人营业执照2、齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司房地产开发企业资质证书、齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司组织机构代码证4、齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司税务登记证5、齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司授权委托书6、龙江镇龙发市场开发协议书、补充协议书、龙江镇旧物市场迁移协议书7、建设项目修详规划总平面图8、齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司国有土地使用权出让合同
4、9、建设项目环境影响登记表10、资金证明11、龙江县城市棚户区改造实施方案（试行）的通知（龙办发200819号）棚户区改造龙江县春泽名苑小区开发建设项目申请报告第一章 申报单位及项目概况一、项目申请报告编制的依据：1、中华人民共和国行政许可法2、中华人民共和国城市房地产管理法3、中华人民共和国土地管理法4、中华人民共和国招标投标法5、城市房地产开发经营管理条例6、黑龙江省房地产开发企业资质管理规定实施细则(修订)7、国务院关于投资体制改革的决定国发200420号8、企业投资项目核准暂行办法国家发改委令2004年第19号9、黑龙江省非政府性投资项目核准办法省政府令2004年第4号010、黑龙江省
5、政府核准的投资项目目录(2004年本)黑发改投资200650号11、国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知发改投资20071169号12、关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知国家发展改革委、建设部 投资20061325号（包括关于建设项目经济评价工作的若干规定、建设项目经济评价方法、建设项目经济评价参数）13、项目开发单位提供的有关技术资料 二、项目申报单位概况棚户区改造龙江县春泽名苑小区开发建设项目，是由齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司开发建设的。齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司住所在齐齐哈尔市铁锋区军校街5号，主营业务是房地产开发。公司自1998年成立，即开始从事房地
6、产开发经营业务，已经经营了11年。企业注册资本2000万元。齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司是由自然人韩春东投资或控股成立的。齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司是国家三级房地产开发企业，主要投资项目有：齐齐哈尔天增小区1号4号楼、齐齐哈尔财险大厦、齐齐哈尔景新小区1号2号住宅楼、齐齐哈尔寿险大厦、齐齐哈尔新华组团1-7号楼、齐齐哈尔馨园小区1-7号楼、齐齐哈尔怡军小区1-11号楼、齐齐哈尔市富拉尔基区繁华小区1-12号楼、讷河市建安小区1-6号楼、甘南庆南小区等住宅综合楼开发建设项目10项，总建筑面积343000平方米，完成投资5亿元,上缴利税4581万元，工程质量合格率达到100%，并
7、多次获得市优质工程奖，工程优良品率达96%。现在企业年开发建设能力为150000平方米。齐齐哈尔市交通房地产有限公司现有职工45人，有专业技术人员17人，其中：房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员4名，专职会计人员2名，专职统计人员1名。齐齐哈尔市交通房地产有限公司有着优秀的员工队伍和高效的管理队伍，秉承“诚信生存，创新发展”的经营理念，本着“规范经营，遵章守法”的原则，诚心诚意地向业界的优秀企业学习的态度，以一流的设计，一流的工程质量，完善的楼房建设和良好的服务，为改善居民的居住环境，提高人民生活质量，为客户打造满意的产品，为地方经济和社会快速发展，为加快小康社会建设做出更大的贡献。三、项
8、目概况（一）项目名称棚户区改造龙江县春泽名苑小区开发建设项目（二）项目负责人于长虹（三）项目建设的背景1、房地产市场发展及当前主要问题 1998年以来，各地区、各部门认真落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的决策部署，做了大量工作。城镇住房制度改革取得重大进展，房地产市场体系基本建立，房地产业持续快速发展，对拉动经济增长、推进城镇化、改善人民生活等，都发挥了重要作用。 近几年来，国家把房地产市场调控作为加强和改善宏观调控的重要内容，采取了一系列措施。严格房地产开发信贷和土地管理，提高房地产开发项目资本金比例，控制城市拆迁规模。房地产市场调控取得了积极成效，房地产开发投资、信贷
9、和土地供应过快增长的势头得到有效控制。 在看到调控取得了一定成绩的同时，也应当清醒地看到，当前房地产市场区域性、结构性问题还十分突出。主要表现是： 一是市场需求偏大，供求矛盾突出。房地产市场的供求状况，已由前些年的需求不足，转变为阶段性、结构性需求过度扩张。2000年以来，全国商品房销售面积增幅连续5年大于竣工面积增幅，这几年商品住房供求差距逐步缩小，商品房供不应求，导致价格不断攀升，并带动二手房价格上涨。一些地方拆迁规模反弹，带来被动性住房需求上升，加剧了供求矛盾。 二是市场供应结构不合理。商品房市场中，非住宅开发比例偏大，空置面积上升。商品住宅中，中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。针对上
10、以问题，国家采取了一系列的宏观调控政策，从2005年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障，再到2007年央行和银监会联合出台的房贷新政、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(国土资源部令2007年第39号)、国土资源部关于认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见进一步加强土地供应调控的通知（国土资发2007236号），两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。2、2009年房地产市场预测200
11、9年，将是中国房地产市场关键的一年。 （1）、宏观调控得到落实执行。2009年，宏观调控将进一步深化，并得到落实执行，叠加效应将日益显现。房地产热将降温，投资将有所回落，开工项目也将适量减少。但由于持续很久的房地产市场的繁荣使得市场的前行仍具有相当的惯性，不少地区房地产发展投资机构、房地产开发商未完工项目的继续，使得2009年尤其2009年上半年的各地市场热点区域增多。 国土资源部有关负责人就39号令土地供应调控的相关政策向记者做进一步解读时表示，国土资源部强调要保障住房供应量，首先是重点保证住宅用地需求，特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。其中规定，必须单独列出城市建设用地中涉及的住宅
12、用地，其中廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地不得低于申报住宅用地的70%。不符合该要求的，不得批准用地。要优先安排、供应列入年度供地计划的廉租住房用地和经济适用住房用地。 毫无疑问的是，随着宏观调控的落实，城市房地产产品结构将更科学化、合理化：70/90新政的影响将逐步体现，90平米以上房型将继续向节约面积发展。同时，另一方面，政府将进一步落实宏观调控政策和住房保障制度，不断完善市场体系，以政策和需求为导向，调整供给结构，积极发展二级市场。并加大对房地产业秩序进行规范和整顿，维护市场健康运行。（2）、保障性住房开发规模增加。2009年，住房保障政策将进一步落实，廉租
13、住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工及产品供应的相对比例将增加。另一方面，由于预期改变，投资（投机）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消费者变得相对理性。房地产市场可能出现进一步观望，进而出现持币待购、惜购等现象，供求矛盾将得到一定程度的缓减。高度卖方市场将逐步被扭转，甚至可能转化为买方市场或相对均衡市场。同时政府将扩大住房保障的覆盖面，确保保障型住房的土地供应，拿地竞争激化，大地块土地供应模式可能被相对改变。 政府一方面严格控制高端市场的发展，另一方面大力支持保障性住房，力求总量平衡，调整结构，稳定市场，符合“90/ 70”政策的小户型、低总价房屋产品供应将增加。 在开发规模方面，将导致部分原本新立项、新投资的非保障性住房开发规模下降。同时，受宏观调控尤其是土地、金融等新政策影响，保障性住房的开发规模将增加。一些原本计划安排布局的大盘，可能分细或把多期并拢来开发。项目开发和上市速度将加快，一般较难再现
