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1、成都瑞通易达工程项目管理有限公司昭觉县“彝家新城”商业街项目可行性研究报告编制单位：成都瑞通易达投资公司 编制时间： 目录目录2第一章 总论7第一节 项目背景71.1.1 项目名称71.1.2 承办单位名称7 1.1.3 承办单位概况71.1.4 可行性研究报告编制依据71.1.5 项目提出的理由与过程71.1.6 可行性研究报告的编制内容91.1.7 可行性研究报告编制原则91.1.8 可行性研究报告编制要求9第二节 项目概况91.2.1 拟建地点91.2.2 建设规模与目标91.2.3 项目投入资金情况10第三节 问题及建议10第二章 项目建设的背景及必要性11第一节 项目建设的背景112
2、.1.1城市建设的重要意义112.1.2 项目建设对区域经济发展的作用122.1.3 昭觉县房地产开发的现状及存在的问题13第三章 建设规模14第一节 建设规模143.1.1用地规模143.1.2 建设规模14第四章 场址选择14第一节 选址原则14第二节 场址拟选15第三节 项目优势资源条件15第四节 土地面积及取得方式17第五章 规划建设方案17第一节 设计依据及设计要求175.1规划依据175.2规划设计原则185.3设计思想185.4总体规划205.5建筑设计22第二节 规划建设内容23第六章 工程技术方案23第一节 结构设计236.1.1工程概况236.1.2设计依据及设计要求236
3、.1.3结构设计246.1.4主要结构构件246.1.5主要结构材料25第二节 给排水设计256.2.1设计依据256.2.2设计范围256.2.3室外给水设计256.2.4室外排水设计276.2.5建筑给排水设计27第三节 电气设计286.3.1设计依据286.3.2设计范围296.3.3负荷等级、供电电源及电压296.3.4照明设计316.3.5防雷与接地326.3.6弱电安防326.3.7需要说明的问题32第七章 节水节能措施33第一节 节水节能的必要性33第二节 设计依据33第三节 建筑节能34第四节 节电措施34第五节 节水措施35第八章 环境影响评价35第一节 环境标准35第二节
4、项目环境影响分析36第三节 环境影响评价结论39第九章 劳动安全、卫生与消防39第一节 劳动安全、卫生39第二节 消防40第十章项目实施组织管理41第一节 项目招投标41第二节 项目管理42第三节 资金管理43第十二章投资、销售估算及资金筹措43第一节 投资估算4312.1.1 投资估算依据4312.1.2 投资估算编制范围4412.1.3 投资估算44第二节 销售估算44第三节 资金筹措45 第四节 财务评价.45第十三章风险分析53第一节 风险因素识别53第二节 风险程度分析53第三节 防范和降低风险的对策53第十四章社会评价54第一节 项目对社会的影响分析54第二节 项目与所在地互适性分
5、析55第三节 社会风险分析55第四节 社会评价结论56第十五章研究结论与建议56第一节 研究结论57第二节 建议59第一章 总论第一节 项目背景1.1.1 项目名称昭觉县“彝家新城”商业街1.1.2 承办单位名称成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司1.1.3 承办单位概况1.1.4 可行性研究报告编制依据（1）投资项目可行性研究指南（2）凉山州昭觉县土地利用总体规划修编；（3）昭觉县人民政府相关文件；（4）其他相关设计标准和规范；（5）委托方提供的相关基础资料（6）各类建设、工程造价规范性文件1.1.5 项目提出的理由与过程改革开放以来，我国经济和社会水平已持续快速增长约30
6、年，凉山州以城镇体系规划为指导，并依托交通设施建设，合理安排重点旅游线路上沿线小城镇的空间布局，把发展旅游与发展小城镇结合起来走出了一条通过市场化运作、促进旅游与小城镇协调发展的新路子。 近些年来，凉山州大力实施天然林资源保护、退耕还林、野生动植物保护及自然保护区建设三大重点生态工程，培育和壮大了生态旅游资源，不断推动着凉山生态旅游业蓬勃发展。仅今年前3个季度，全州已接待生态旅游人数81.5万人次，生态旅游总收入达5.7亿元。为进一步加强林业生态建设，夯实生态游憩基础，2010年，已争取到位国家天然林资源保护工程投资10604万元，计划完成森林管护4272万亩、人工造林30.3万亩、封山育林2
7、1万亩；退耕还林工程投资4.4亿元，计划完成巩固退耕还林工程成果163.51万亩；同时，2010年邛海及西昌城区周边植被恢复工程计划营造林1.2万亩已接近尾声，部分荒山荒坡渐渐披上绿装，生态旅游业的可持续发展得到切实保障。2009年，国家共计投资2000多万元的盐源县泸沽湖湿地自然保护区和布拖乐安湿地自然保护区建设项目预计年内完工，其中泸沽湖景区拟将被打造成国家级湿地保护区。2010年7月1日正式开园的邛海观鸟岛湿地公园现有面积近年内有望得到进一步扩大，西昌市还将不断加强邛海周边其它湿地项目建设，拟将邛海申报为国家城市湿地公园。由此，全州生态旅游目的地将得到更快拓展。“不到昭觉不算到凉山。”这
8、是许多外地人的感慨。此话一点也不为过。因为昭觉是全国最大的彝族聚居县，彝族人民古朴神秘、多姿多彩的民情风俗与人文景观在这里汇聚、展现；因为昭觉曾是凉山彝族自治州的首府所在地。来自五湖四海的各民族兄弟在这里和睦共处，谱写着改革、发展、稳定的大业。特殊的地理、历史、文化使昭觉成为了解凉山的窗口。昭觉位于凉山州中部偏东，北端普雄火车站，南临布拖县，东接美姑县，西连州府西昌。是凉山东部的交通枢纽和重要物资集散地。全县幅员面积2699平方公里，下辖7个工委，41个乡镇，总人口205万人。其中彝族1989万人，占总人口的97%，依洛、什扎、所地三大方言区的彝族人民在这里安居乐业。昭觉县有林业用地13919
9、6公顷，占幅员面积的51.6%，其中有林地42529.9公顷，占林业用地的30.55%，灌木林地30971.3公顷，占林业用地的22.25%，未成林造林3285.7公顷，占林业用地的2.36%，苗圃6公顷，宜林荒山和灌丛62403.1公顷，占林业用地的44.84%，森林覆盖率27.25%（包括灌木林地）。昭觉县森林活立木总蓄积1799281立方米，其中林区蓄积量为1723339立方米，四旁树蓄积66605立方米，散生木蓄积为9337立方米。1.1.6 可行性研究报告的编制内容本可行性研究报告编制内容包括建设项目的背景、必要性；需求分析与建设规模；场址及建设条件；规划建设方案；工程技术方案、消防
10、及安全卫生，环境影响评价，建筑节能；建设工期计划及实施管理；投资、销售估算及资金来源；社会评价及风险分析；研究结论与建议等。1.1.7 可行性研究报告编制原则本可行性研报告以凉山州城市社会经济发展及城市规划为主线，符合国家“四节一环”（节约土地、节水、节能、节材、环保）要求，结合土地利用实际，本着以人为本、实事求是、因地制宜、功能实用，建设规模适度的原则编制。1.1.8 可行性研究报告编制要求分析与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目建设的必要性和可行性。第二节 项目概况1.2.1 拟建地点昭觉县“彝家新城”配套商业街，昭觉县竹核乡1.
11、2.2 建设规模与目标1、建设规模本项目总用地面积约131亩（87000），建筑面积约100000。2、建设目标通过项目的建设，依靠昭觉县得天独厚的旅游资源优势、果香园林资源及非凡卓越品质筑就昭觉县商业全新高度，树立昭觉县商业标杆，强势展示区位、中心地域情节、文化、成熟的商业经营环境多元化立体优势，发挥企业实力和个人影响力。1.2.3 项目投入资金情况本项目拟投入资金为1.2亿元，其中：土地使用费655万元。1.2.4 项目主要技术经济指标（见表一）表一：序号项目名称单位数量备注1总建筑面积平方米1000001.1地下商场面积平方米02用地指标2.1用地面积亩13187000平方米2.2容积率
12、1.12.3建筑密度48%2.4绿化率30%3项目总投资万元12000第三节 问题及建议1、项目应根据凉山州昭觉县土地利用总体规划修编，按照“服从规划、布局合理、功能齐全、经济适用、超前设计、统一规划、分期建设”的原则统一组织实施，各相关部门及单位应统一思想认识，积极配合，确保按期完成任务。2、项目承建单位应尽快上报昭觉县发改委、城乡规划局、环保局等部门，落实项目的立项、规划、环保等问题。3、项目承建单位应严格遵循建设工程项目的基本建设程序对项目实施管理。4、项目应该严格按照昭觉县建设局的相关规定进行规划设计。第二章 项目建设的背景及必要性第一节 项目建设的背景2.1.1城市建设的重要意义1、
13、城市建设是全面建设小康社会的重要内容。是建设卫生城市、园林城市、森林城市和环保模范城市的要求，是经济、社会、环境协调发展的模式。城市建设不仅需要营造健康怡人的自然环境，还要具有生态高效的经济环境；不仅要有和谐高效的社会环境，更需要积极向上的人文环境。因此，城市建设即丰富了全面建设小康社会的内涵，又有利于促进环境质量与现代化进程协调发展，引导实现全面建设小康社会的前进方向。2、城市建设是实践科学发展观的载体。城市建设不仅注重人与自然和谐发展、经济与社会协调发展，更注重人类生活的提高、注重生态文明的培育。因此，建设城市能够推动生产力发展，加快产业结构调整、优化产业布局和提高资源利用效率；促进人们生
14、活方式和消费观念的转变，增强生态保护意识，推进生态文明建设；提高人民群众的生活质量，改善人居环境，实现自然资源的可持续利用。 3、是城市化建设的重要体现。城市化是由传统的农业社会向现代城市社会发展的自然历史过程。它表现为人口向城市的集中、城市数量的增加、规模的扩大及城市现代化水平的提高，是社会经济结构发生根本性变革并获得巨大发展空间的表现。4、城市化建设是可持续发展的必然选择。城市化建设不仅注重经济效益，更加注重人类福利、注重复合生态整体效益。建设生态城市有利于减少环境污染和生态破坏，缓解可持续发展的压力，从根本上转变经济发展方式，弥补自然资源的结构性缺陷，提高资源利用效率和经济效益，实现经济社会全面、协调和可持续发展。2.1.2 项目建设对区域经济发展的作用1、有力于推动当地基础设施建设。即：区域交通系统；公用事业系统；公共工程，区域社会基础设施主要是指文化教育、医疗卫生、保健、科学研究等，从而带动区域经济的发展，基础设施的建设不仅可以带动区域经济的增长，更重要的是，基础设施的建设为区域经济增长提供了增长的条件，没有基础设施的建设，区域经济的增长
