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1、1、资料张某于2014年3月投资7万元购买基金，至张某2015年11月欲购住房时,基金已升值至10万元；张某有银行存款14万元，总资产共计24万元；张某的家庭月收入6000元，每月可拿出3000元用于还款。张某现欲采用银行按揭方式购置一套距上班地点车程30min以内、地处城西文教区、两室一厅、面积90m2左右、总价35万元左右的自用第一套住宅,计划首付30，其余70贷款,10年或者20年还清.2、设计内容 （1）请根据成都市目前商业银行5年以上贷款利率及相关优惠政策确定张某的还款额计算表.（2)请结合还款额计算表及张某的经济状况分析确定其还款计划（还款方式、还款年限）.（3）如果张某单位为其在
2、成都市公积金管理中心设立了住房公积金账户,其还款计划有何变化。（4)试分析王某在购房时是否应该退出基金市场,提高首付比例。 分析：1. 住宅可贷款额，总价及单价估算（1） 可贷款额估算 假设采用等额本金还款方式进行按揭贷款，则张某可贷款额的计算式如下： 可贷款额（P）=月供额（A）（P/A ， i ，n )=月供额根据查询，现在商业银行5年以上贷款年利率6.55,每月计息一次，个人购第一套房优惠15，即6。550。85=5。5675，月利率=年名义利率12=0.464%。则可贷款额=3000=278625（元）（2） 房款总额估算 可购买房款总额=27862570%=398035（元) 首付款
3、项=39803530=119410(元）（3） 商品房单价估算 商品房单价=39803590=4423（元） 月均还款额为：A=P（A/P ，i ,n）=P=278625=3000（元）银行贷款利息总额=3000 45008870%=203058。639（元)则每月还款额的计算为 每月还款额=+（借款本金累计已还本金）月利率1月 3614。702月 3597。923月 3581.234月 3564。615月 3548.6月7月8月9月10月11月12月13月14月15月16月17月18月19月20月21月22月23月24月25月26月27月28月29月30月1月 2453。762月 2442.
4、373月 2431.044月 2419。765月 2408。576月 2397.3917月 2386。278月 2375。209月 2364。1710月 2353.2011月 2342.2912月 2331.4213月 2320.6014月 2309.8315月 2299。1116月 2288.4517月 2277。8318月 2267.2619月 2256.7420月 2246.2721月 2235。8522月 2225.4723月 2215.1424月 2204。9125月 2194.68326月 2184.5027月 2174.3628月 2164。2829月 2154.2330月 21
5、44.2430月2134.2932月2124。3833月34月35月36月37月38月39月40月41月42月43月44月45月46月47月48月49月50月51月52月53月54月2. 还款方式选择个人购房商业贷款还款方式主要有以下几种：（1） 到期一次还本付息,利随本清。此法仅适用于一年期以内(含一年）的借款。（2） 按月或者季结息,借款到期时利随本清。此法也是仅适用于一年期以内（含一年）的借款.（3） 按月等额本息还款,即每月以相等的金额偿还货款本息。（4） 按月等额本金还款，即每月等额偿还借款本金，借款利息随本金逐月递减。从资金实践价值的角度来看，虽然还款方式各有不同。但每种还款方式的
6、各期还款额折算到初期的现值和总是与借款本金相等,但等额本金方式期初还款月的每月还款数额较大，对一般工薪的阶层压力较大，故现实中选择等额本金方式购房者更多一些。3. 根据相关资料查询可得 2007年9月15日之后公积金贷款15年的年利率为5。04，530年的利率为5。22%。根据张某的还款期限，应该采用5.22的贷款利率，则月利率为0。435.张某采用公积金贷款的月均还款额为: A=P（A/P,i,n）=P=278625=2985.30（元）根据比较可得出采用公积金贷款的月均还款额要低一些.4. 张某2014年3月至2015年11月购房时共投资基金20个月，投资的7万元基金已经升值至10万元，则月平均收益率为3720=2。14%，这个收益率大大高于同期银行的存款利率和贷款利率，为了把握投资机会,张某不应该退出基金市场。
