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1、培训案例例（36例例）1、本市市对物业业专项维维修资金金的筹集集、使用用和管理理较以往往有何变变化，具具体规定定如何？【分析解解答】新建商品品住宅以以及住宅宅物业管管理区域域内的非非住宅物物业的维维修资金金筹集、使使用和管管理，应应仍然按按照市政政府有关关维修基基金的规规定执行行。对新建非非住宅物物业的专专项维修修资金的的筹集、使使用和管管理，若若干意见见规定定，新建建非住宅宅物业出出售时应应设立维维修资金金，具体体标准和和设立方方式由物物业出售售人和物物业买受受人参照照上海海市商品品住宅维维修基金金管理办办法的的规定，在在房屋出出售合同同中约定定。成立立业主大大会的，维维修资金金应以业业主大
2、会会的名义义存入专专户银行行，设立立专门帐帐户，按按幢立帐帐、按户户核算。在前期物物业管理理期间，按按规定设设立的维维修资金金由区县县房地产产管理部部门代为为监管；业主大大会成立立并选聘聘物业管管理企业业后，由由区县房房地产管管理部门门移交给给业主大大会。2、建设设单位委委托物业业管理企企业为物物业提供供管理和和服务、物物业管理理企业承承接物业业时，双双方应办办理何种种法定手手续？【分析解解答】物业管理理企业承承接物业业，应当当对物业业共用部部分、共共用设施施设备进进行查验验，查验验中发现现房屋质质量和公公建配套套设施等等问题，应应书面告告知建设设单位，并并办理交交接手续续。建设设单位应应当按
3、照照条例例第二二十九条条规定向向物业管管理企业业移交物物业管理理资料，对对验收发发现的问问题应当当予以整整改，并并承担相相应的民民事责任任。3、条条例施施行后，对对建设单单位出售售房屋以以及购房房人购买买房屋时时有哪些些具体要要求？【分析解解答】对于建设设单位而而言，一一是在销销售房屋屋前，要要参照市市房地资资源局的的示范文文本，制制定业主主临时公公约、房房屋使用用说明书书；二是是建设单单位与房房屋买受受人签订订的房屋屋出售合合同，应应包含前前期物业业服务合合同的内内容，并并将业主主临时公公约、房房屋使用用说明书书、经规规划部门门批准配配置的公公建设施施和平面面图作为为房屋出出售合同同的附件件
4、。对于物业业买受人人而言，在在与建设设单位签签订房屋屋出售合合同时，应应同时对对遵守业业主临时时公约予予以书面面承诺。4、条条例规规定，住住宅物业业建设单单位应通通过招投投标方式式选聘物物业管理理企业,本市对对这项规规定的执执行有何何具体操操作办法法？【分析解解答】关于前期期物业管管理招投投标事项项，若若干意见见规定定：业主主大会成成立之前前，住宅宅物业建建设单位位应当按按照房地地产开发发和物业业管理相相分离原原则，通通过招投投标方式式选聘具具有相应应资质的的物业管管理企业业。投标标人少于于3个或或者住宅宅规模小小于5万万平方米米建筑面面积的，经经物业所所在地的的区、县县房地产产管理部部门批准
5、准，可以以采用协协议方式式选聘具具有相应应资质的的物业管管理企业业。有关关投标人人少于33个或者者住宅规规模小于于5万平平方米建建筑面积积的认定定及物业业管理招招投标的的规范，市市房地资资源局将将作进一一步的具具体规定定。5、条条例施施行后，经经业主大大会选举举产生的的业主委委员会如如何办理理备案手手续？【分析解解答】经业主大大会选举举产生的的业主委委员会，应应自选举举产生之之日起的的30日日内，持持业主大大会的会会议记录录和决议议、业主主委员会会成员名名单和基基本情况况、业主主大会议议事规则则、业主主公约等等材料，向向区县房房地产管管理部门门备案。凡凡符合条条例规规定产生生的业主主委员会会，
6、由区区县房地地产管理理部门出出具业主主大会、业业主委员员会印章章刻制证证明。业业主委员员会应按按规定刻刻制、使使用和管管理印章章。6、物业业公司是是否可以以拒绝为为业主提提供自用用部分的的维修服服务？【专案简简介】某商品房房业主因因夜间使使用家用用电器不不当，而而使自家家的保险险丝烧断断。该业业主向物物业公司司报修，物物业公司司的维修修人员感感到维修修地点较较远，且且收费不不高，故故答复业业主：“你反正正一样要要交钱，就就近找个个人修修修算了。再再说自用用部位的的维修应应由业主主自己负负责。”【分析解解答】沪房地物物（19997）9954号号文关关于上上海市居居住物业业管理条条例有有关条文文的
7、应用用解释中中规定：“业主自自用部位位和原有有自用设设备的损损坏，业业主可以以向该物物业管理理区域的的物业管管理企业业报修，也也可以向向其他维维修单位位报修。向向物业管管理企业业报修的的，物业业管理企企业不得得拒绝修修理。”“物业业管理企企业接到到急修项项目报修修的，应应在244小时内内修理。”本案中，保保险丝烧烧断虽是是家用电电器使用用不当引引起，但但属因室室内线路路故障引引起的停停电事故故，属于于规定的的物业急急修项目目。物业业公司在在接到居居民报修修后，应应该在22小时内内到达现现场进行行处理，224小时时内修复复。自用用部位和和自用设设备的维维修、更更新费用用，应由由业主承承担。7、因
8、室室内水管管倒灌而而发生的的维修费费用由谁谁承担?【专案简简介】某公房二二楼业主主的室内内经常发发生水管管倒灌的的现象。该该业主向向物业公公司报修修，几经经维修后后，物业业公司在在向该户户收取维维修费用用时，业业主以水水管设计计不当为为由而拒拒付维修修费用。【分析解解答】沪房地物物（20000）775号文文关于于住宅卫卫生间污污水横管管属何种种性质设设备的批批复中中规定，凡凡一幢住住宅内部部，一套套住宅外外通向总总管的供供水管道道、排水水管道、落落水管道道，按共共用设备备认定。上上海市居居住物业业管理条条例第第三十八八条规定定，住宅宅的共用用设备维维修、更更新费用用，由整整幢住宅宅业主按按照各
9、自自拥有的的住宅建建筑面积积比例共共同承担担。住宅宅共用设设备属人人为损坏坏的，其其维修、更更新费用用由责任任人承担担。关于本案案维修费费用的支支出，应应对水管管倒灌原原因进行行分析后后确定。如如果系由由该业主主使用不不当造成成的，则则由其承承担维修修费用。如如果该事事故系由由相邻业业主（使使用人）使使用不当当造成的的，在能能查清责责任者的的情况下下，费用用由责任任者承担担；在不不能查清清责任者者的情况况下，费费用由共共同使用用总管的的业主（使使用人）分分摊。如如果倒灌灌是由于于总管（共共用设备备）设计计不当或或老化等等原因引引起的，物物业公司司应对其其进行技技术处理理，所发发生的费费用从维维
10、修基金金中列支支。8、小区区内的石石桌砸伤伤人，由由谁来负负责？ 【专案简简介】王先生住住在某物物业公司司管理的的小区内内。19999年年8月224日下下午，王先生77岁的女女儿在小小区内的的石桌旁旁玩耍。当当她爬上上石桌时时，桌面面突然脱脱落，将将小孩的的右手夹夹在石桌桌面和石石凳之间间，造成成食指、中中指关节节骨折。事事后，王王先生找找到某物物业公司司，认为为其应就就管理不不善承担担责任。而而物业公公司则认认为这完完全是王王先生监监护不当当造成的的，与物物业公司司的管理理没有关关系。为为此，王王先生向向法院提提起诉讼讼。【分析解解答】庭审中，物物业公司司认为，在在小区安安装石桌桌、石凳凳是
11、供居居民休闲闲所用，而而非用来来攀爬。王先生女儿是在攀爬石桌时被砸伤的，是她自己的过错造成的，而王先生作为父亲也没有尽到监护责任。因此，物业公司不承担任何赔偿责任。法院审理理查明，某某物业公公司安装装在小区区内的44套石桌桌，桌面面重达990公斤斤，石桌桌面和石石桌柱之之间仅靠靠桌面中中心一个个直径113厘米米、深1厘厘米的凹凹槽连接接，安装装时只用用了树脂脂和水泥泥粘合。王先生女儿被砸伤后，物业公司发现其余三个石桌面也已松动才主动予以拆除。此外，该物业公司无法提供石桌的合格证、设计标准等有效证明。根据建设部发布的城市新建住宅小区管理办法的规定，小区管理是支队小区内的房屋建筑及其设备、市政公用
12、设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治。中华人民共和国民法通则第126条规定：“建筑物或者其它设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”由于王先生作为监护人，没有尽到监护责任，也负有一定责任。据此，法院判令某物业公司承担主要赔偿责任。9、小区区内的装装修规定定与业主主的财物物失窃是是否有关关？ 【专案案简介】19977年7月月9日，原原告侯、陈陈夫妇向向被告瑞瑞星公司司购买了了某小区区的一套套住房。在在购房时时，双方方约定：住户安安装各种种防盗设设施须经经物业公公司审批
13、批，朝南南的窗户户不允许许安装防防盗窗。1998年12月27日，一小偷潜入小区将原告夫妇居室的朝南窗户卸下，进入房内偷窃了包括现金在内约价值50000元的各种物品。侯、陈夫妇认为，被告不允许原告装防盗设施的规定，造成了原告财物的失窃，于是将瑞星公司告到了法庭，要求其赔偿失窃损失费50000元人民币。【分析解解答】法院在作作了细致致慎密的的调查取取证，并并经过庭庭审后认认定：原原告侯、陈陈夫妇的的住房虽虽然在119988年122月277日发生生了入室室盗窃事事件，原原告的财财产权受受到了侵侵害，但但侵权人人并非被被告瑞星星公司，而而是入室室盗窃的的罪犯。被被告在管管理小区区治安方方面已作作了自己
14、己应作的的工作，既既设置了了门岗，又又进行了了必要的的巡视，而而保安服服务仅仅仅是为了了维护物物业管理理区域内内的公共共秩序而而实施的的防范性性安全保保卫活动动，不是是针对保保证业主主个人和和家庭安安全的个个人安保保。所以以被告在在原告家家因入室室盗窃的的财产侵侵害中没没有过错错，不承承担民事事责任。至于 “朝南窗窗不允许许安装防防盗窗”，这是是原、被被告之间间的约定定，在实实施该“约定”的过程程中发现现了盗窃窃事件，原原告提出出要求被被告承担担民事责责任、赔赔偿财产产损失无无法律依依据。据此，依依照中中华人民民共和国国民法通通则有有关规定定，法院院做出了了对原告告侯、陈陈夫妇的的诉讼请请求不
15、予予支持的的判决。10、物物业管理理中公司司应承担担何种保保安职责责？ 【专案简简介】 某小区区业主委委员会与与被告某某物业公公司于119977年2月月4日签签订一份份物业业管理合合同。双双方约定定，委托托服务期期限为119977年2月月16日日至20006年112月331日，委委托管理理项目包包括了保保安服务务。20000年年1月223日晚晚9时许许，原告告业主李李某在所所住大楼楼的电梯梯内遭不不法分子子袭击受受伤。同同年4月月25日日原告诉诉至法院院，要求求物业公公司承担担未尽到到保安职职责的民民事赔偿偿责任并并解除物物业管理理合同。【分析解解答】原、被告告订立的的物业业管理合合同发发生在
16、上上海市居居住物业业管理条条例实实施以前前，系双双方自愿愿，因此此，该合合同是合合法有效效的。被被告虽在在合同中中承诺了了保安服服务，但但这种保保安服务务应限于于防范性性安全保保卫活动动，并不不能要求求达到完完全根除除治安、刑刑事案件件。被告告确已在在小区设设置了门门岗及保保安员，原原告不能能提供其其遭受袭袭击和伤伤害系被被告不履履行职责责所致的的证据，故故要求被被告承担担的赔偿偿责任缺缺乏事实实与法律律依据，法法院难予予支持。至于原告告业主李李某提出出的解除除双方签签订的物物业管理理合同，因因该合同同是业主主委员会会与物业业公司两两个主体体签订的的合同，原原告个人人只有建建议权，故故法院对对原告提提出的解解除物业业管理合合同的请请求不予予支持。
