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1、第三章 项目周边物业市场调查分析31投资地块的地理环境3.1.1地块周边状况东向：政府规划工业大道中北路延伸段。南向：临武青四干道及规划中的绿化公园，至武丰工业园及家具市场。西向：园林路延伸段（四车道），邻和平乡铁机村美地家园钢都花园。北向：白洋路（二车道），邻金鹤园小区、绿景苑、一冶146花园。3.1.2地块周边配套现状教育配套设施: 武钢三中（规划中）、武钢16中、武钢8中、钢花中学、小学、武汉科技大学、湖北大学、理工大学。金融配套设施: 中国建行青山支行、建设花园港都花园分理处、农业银行、交通银行、工商银行钢花分处。医疗配套设施：武钢二医院 一冶医院。商业配套设施：武青三干道饮食街、中北
2、仓储钢花店、建设二路商业街、武汉商场青山店、丽江超市、百联红超市。休闲娱乐配套设施：利源娱乐城32青山片区房地产市场浅析321青山区域概况(1)青山区域范围青山区是由于国家“一五”期间重点项目武钢确定在此兴建，而于1955年2月15日正式立的，至今已有四十九年历史。青山区位于武汉市城区东北部，东南邻洪山区，西接武昌区，北濒长江，南倚东湖。全区国土面积47.93平方公里，常住人口45万左右，随着武钢生产规模不断扩大，青山区已成为全国著名的冶金工业基地，享有“十里钢城”的美誉。(2)青山区经济概况青山区是武汉市的重点传统工业老区，辖区内拥有门类齐全的工业企业56家，其中地专级以上的企业就有十多家。
3、形成了以重工业为主的企业群。全市确定的“钢、车、机、新”四大支柱产业，青山就有“钢”和“机”两大支柱产业；全市财政收入的主要来源是“钢、油、烟”，而青山就占有“钢”和“油”两部分。经济基础雄厚，是武汉市财政收入的重要支撑之一。(3)基础设施建设作为建国后成立的新区，它在城市规划和配套设施上都是比较完善的。加之它以其雄厚的工业基础为依托，拥有强大的经济实力。一贯比较重视城市环境方面的建设，该区道路由建区初期的一条主干道发展为主干道、主要连通道近百条共210余万平方米，通车里程达130余公里的宽敞便捷的交通网络，可通达三镇。城区排水系统以9座泵站为主体，形成了6大排水系统。营造防护林170余万平方
4、米，建成规模完善的大型公园7个，居民小区游园随处可见。而且其教育、医院、金融、电信、邮局、大小商场、休闲娱乐等场所一应俱全，遍布该区各地，基本能够满足此地区居民的各种需求。居民生活比较方便。(4)居住人群该区域内共有常住人口45万左右，而且大部分都是在该地工作的固定人群，外来人口不多。他们大都是在该区各种工厂企业的原有职工，而且由于那些企业大都有自己的居住区或者宿舍，所以其居住规模上呈现区域化特征，基本上都是在某个固定的区域内工作和生活，整体素质大致相同。加之其收入比较稳定，所以该地的居民生活相对都是比较安稳的。(5)该区域的未来发展定位青山区一向以环境建设领先于其它各区，在建设山水园林城市的
5、同时，重点发展的是要加大城市服务业的发展力度，不断提升产业档次，完善服务体系，配套武钢，依托大厂大院发展环保产业，建设现代都市居住新区。322青山区房地产市场现状(1)住宅类型在青山区目前的房地产市场上，有规模的楼盘大概总共有30余个左右，而今年在售或在建的只有十余家左右。主要都是普通住宅、经济适用房和商住两用房等。大都是一些中、低端产品，面向工薪阶层。仅有绿景苑、宝安公园家、青山广场、华城广场等为数不多的几个大盘可以算得上是比较高端的产品了。这些高端产品的出现同时也拉动了该地区房价的上升。(2)区域楼盘概况青山区20002004年楼盘一览表（在这里仅就其中十余个代表性楼盘加以阐述，其余就不一
6、一列举了）项目名称项目位置规模(万平米)建成时间销售均价青鹏大厦友谊大道2.12005.42900兰亭雅居和平大道1256号3.820052760康馨佳园建设四路162004.6初2588钢洲大厦建设一路1.22004年底边2480青山广场工业二路2420032700美地家园青山园林路1020042900虹琦花园和平大世界920042900宝安公园家（三期）工业二路9820052800绿景苑（三期）武青三干道106920042900江南公寓余家头520032400成功花园工业二路920032000碧苑花园冶金大道2920021650现代花园工业四路56920021320鹤园小区建设一路53/1
7、500绿苑花园工业四路面1220021200欧景苑和平大道38620021540从上表可以看出，在2003年以前，该区房地产市场的发展步伐明显低于其它城区，如果把我市房地产市场比作一个正处于发育高峰期的青少年的话，那么青山区则只是处于刚刚开始发育的少儿阶段。在2001年以前，这里可以看作是一个被房地产市场遗忘的角落，其发展非常缓慢。从2002年以后，在武汉楼市高歌猛进大环境的带动下，这里才渐渐进入人们的视野。我们从上表就可以看出来。(3)房价速涨我们再来看一下该区从2000年到2002年的住宅销售价格情况。青山区20002002年住宅销售价格一览表年度 季度第一季度第二季度第三季度第四季度20
8、001193.911209.771216.531219.8420011221.691231.191239.761251.36200213001486.611404.421827.21到2003年四季度,该区域住宅销售均价已经到了1928元/平米了.但是没有超过2000元,在武汉城区来说还是属于最低价.从上表可以看出，该区在20002001年间，其房价都在1200元左右，而到了2002年底则跃升为1641余元，一年的增幅到达了440元/平米，与其他六大中心城区相差缩减至300-500元/平米左右。到2003年底，青山住宅均价上升至1800元/平米，而2004年年初更是突破了2000元/平米，其房
9、价以每年600元/平米的速度递增，涨幅高居武汉七大城区之首。尽管涨幅很大，但其平均水平价格在武汉城区来说仍是最低的。这从某个方面也间接说明了该地区的房地产市场还是具有一个很大的成长空间。(4)规模不大，扎堆开发纵观青山近几年所开发的楼盘，我们不难发现，其开发量普遍不大，超过10万方以上的就已经微乎其微了，早一些的仅有绿苑花园、成功花园、鹤园小区等，近一些的就当属绿景苑、宝安公园家以及美地家园、虹琦花园、华城广场等项目了。大多数楼盘的开发面积都集中在3-5万方左右。而且扎堆效益明显。随着友谊大道（武青三干道）设施的完备，和平大道和友谊大道沿线楼盘明显增多，小高层和高层的商住楼供应量增大，且都集中
10、在这两条主干道的沿线。我们来看下面这组数字。2002年武汉市全年共完成10 以上高层建筑532栋，其中青山有6栋，看看位置，几乎都在这两条主干道上。而近期开发的诸如青鹏大厦、兰亭雅居、康馨嘉园、钢洲大厦、钢花南苑、101街花园等楼盘也都分布在这两条主干道上。可以这么说，此地段今后将成为青山区最大的住宅区域。322区域产品特点下面仅就今年在售和在建的部分楼盘从其规模、产品特点、价格水平、销售情况及客群特征等方面来简要分析一下：附2004年在售或在建楼盘一览表项目名称青鹏大厦兰亭雅居康馨嘉园钢洲大厦101街花园钢花南苑景胜花园美地家园绿景苑位置友谊大道和平大道建设四路建设一路建设三路建设三路建设一
11、路园林路武青三干道(1)位置及户型特征在上述几个楼盘中，其规模均不是很大功告成，它们这些楼盘在位置上均处于和平大道和友谊大道沿线。在类型上本期的在建项目均以高层或小高层为主，其户型仍以三房两厅的大面积为主，主要集中在100140平米左右，另有少量90100平米左右的小户型，在我所调查的楼盘中，只有钢洲大厦有这样的户型，且销售情况极好，在其它大户型还剩很多的情况下，几乎都已全部售完。(2)环境及配套设施由于该区域在公共基础设施配套和环境方面自身的条件是十分的优越，所以该片区的楼盘在这方面的投入就相对减少。据我所知，就只有宝安公园家建有一座国际双语幼儿园。而其余的楼盘在这方面的投入几乎没有。而且由
12、于该地区环境优美，绿树成荫，极大提高了楼盘本身的附加值。我认为这也是该区未来发展潜力所在的一个重要因素。(3)销售情况及客群特征这些楼盘在销售情况方面虽然没有中心城区那样星光灿烂，但总体趋势向好，销售率基本上都在50%左右。除美地家园是现房发售以外，其余均是在建项目。在我调查的过程中，各个售楼部里来看房的人群络绎不绝。在这些客群中，主要还是以本地区的居民为主，另外再就是一些与该地区各类工厂企业有生意往来的个体经营者。外来购房者较少。总体上说来，该区域对其周边客群的吸纳力还不强，换言之，也就是还没有把它的优势充分的体现出来。当然，针对不同的楼盘，其购买的人群还是不同的，比如，象宝安公园家、绿景苑
13、等比较高端的楼盘，其购买客群大都是一些层次和综合素质较高，具有一定经济实力的中年人，他们注重的是社区环境和居住氛围，购房时多把自身享受放在第一位，而价格倒在其次。而对于大多数工薪阶层来说则倾向于那些价格较低而稍具规模的普通住宅了。他们在买房时首先考虑的往往是价格，然后才是环境。那些地理位置优越，占据交通要道的商住两用楼则被那些生意业务往来频繁的生意人士所看中。我觉得值得一提的却是那些有购买小面积户型需求的人群，这部分人群往往是那些处于是婚育高峰却又没有多少经济基础的年轻人，或者是那些儿女都已成家，自己单过的老年人，他们对小户型的需求往往更强烈却又得不到更多的选择。这部分人群应该是一个很大、很有
14、潜力的市场。我想这也应是发展商们可以考虑的一个方向。33区域总体环境特点331总体环境分析针对青山片区的具体情况来说，据我实地考察和各项资料显示，该区域的整体环境在武汉其它几个城区来可说是最好的。它北临长江，南倚严西湖，东邻北湖，西藏杨春湖，还有众多零星小湖点缀其中。生态资源丰富。交通网络通畅，纵有临江大道、和平大道、友谊大道三条主干道贯穿整个区域，建一路至建十路，工业一路至工业四路横贯其中，路面宽敞平整。沿着和平大道进入青山，一路都是绿树浓荫。街心花园散布其中。也有车辆往来，却不感觉喧闹。全区绿化覆盖率达34%，人均公共绿地面积7。06平方米，名列全市前列。人均居住面积近15.04个平方米，
15、沿途不乏居民区，但不论新房老房，都是规划整齐，井然有序，绝无杂乱无章之感。放眼看去，小区也好，工厂也好，都是满目翠色。我想，这样一种居住环境，在武汉城区是再找不到第二个的。332未来规划把青山建设成国家环保产业基地，以青山区为核心区、以武汉市为发展区、以华中地区为辐射区的武汉青山国家环保产业基地的议案已被批准，促进青山工业生态化和经济绿色化。，以“山、滩、港、渠、园”为重点，用三好年时间建成山水园林城区，用四年时间建成文明城区，用五年时间建成经济强区的奋斗目标，使该区逐渐成为山水绿地纵横通透、城区形象独特鲜明、钢城文化品位突出、整体环境质量良好的现代化山水园林城区。另外规划中的还有青山经济发展区经济开发区和青山环保科技园工程的逐步推进
