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1、精选文档北京酒店地产运营模式10作者:日期：北京酒店地产运营模式商地,旅行+地,酒店+地房地的展已入了交融与并行的新段。在此中，酒店地是最前沿的展模式之一。然在北京、上海等大城市都有不一样程度的性展,但远景终归如何尚不了然，终归以什么的方式展也成内人士争的焦点之一。.酒店地发源地，酒店与地的合起于地商与酒店运商在房基上行的合作。地商关注的是地和房，酒店运商精于投管理和服。理上，种合作是互其短,有效。但在详尽操作程中,却衍生出了多种多的合作模式。目前,所有合作模式都只好是,没人得清哪一种最能在中国生计下来。式酒店是酒店与地相合的最先方式,生于2世7年代的美,依据其用途,分式商酒店和式度假酒店。式
2、度假酒店此刻行于夏威夷、加利福尼、佛里达、利桑那、澳大利黄金海岸等地，它主要分布在天气平和的旅行度假地,以保高的出租率。而式商酒店东要分布在、芝加哥、敦等地的CD地区。投者在了酒店后,每年自用一般2030天，余下交由酒店管理公司一出门租，将租金收益用于行按揭或分期付款的用。在在国上,式酒店作一种健的投理方式,遇到众多家庭与企的青。目前北京市上酒店地品型目前,北京酒店地市展优异，已形成了一股独立的力量,但是其品构有待分,以适高速展的京城地市。通地研和解析北京市榜“酒店式公寓”的各大楼,我将目前市上酒店地大体分三:酒店式服公寓、酒店式公寓及酒店公寓三。不一样的酒店地在模式上有大的区。.1酒店式服务
3、公寓3. 酒店式服务公寓,专指按住所销售,仅在后期物业管理中供给近似于酒店的软件服务的高档公寓。所以,酒店式服务公寓实质是公寓,借酒店式服务来提高产品的附带值，以酒店式服务、小户型、低总价和精装修作为其主要卖点。除了如后现代城等自己定位于酒店式服务公寓的项目外,跟着外国物业公司的进军中国,很大一部分高档公寓经过国际物业公司的打理摇身变为了“酒店式公寓”，但其实质只好称为“酒店式服务公寓”,如富顿中心、温莎大道、财产中心等等。与其余两各种类酒店地产对比,酒店式服务公寓具备以下特色。物业管理水平较低。固然与一般住所对比，酒店式服务公寓物业管理水平较高，但是远没达到酒店标准,这表此刻两个方面。第一，
4、他们均未邀请专业酒店管理公司供给标准酒店式服务，而是由一般物业管理公司模拟供给，其专业水平很难保证；其次，物业服务内容较少,一般不供给如室内打扫、床单更换等商务服务。2无酒店产品配套。大部分酒店式服务公寓并无真切的酒店与之配套，他们不可以分享酒店的一系列高档配置，所以,酒店式服务公寓的配套设施较少,很难满足商务需求。自住、投资两适宜。酒店式服务公寓既可自住,也可投资。选择酒店式服务公寓自住最大的特色就是自由方便，并且价格相对较低,随时可以获取酒店式的服务。一般酒店式服务公寓的公共设施近似酒店,所以居住者的身份平和派也可彰显，并且跟着人们生活水平及生活品尝的提高，人们对生活质量的要求也随之提高,
5、酒店式服务公寓可以满足这一特定人群的这类需求。如后现代城一期产品定位于酒店式公寓，锁准时髦自由的OBS人群。除供给一系列24小时酒店式服务内容外,还专为BOBOS量身打造了自助洗衣房、自助电影院、自助厨房、自助聚会吧等二十多项自助服务。单价6500元平米的超低价格，让东部的白领阶层可以在B拥有属于自己的居住社区。另一方面,因为酒店式服务公寓多处于繁华地段,增值潜力较大，所以购房者中相当一部分以投资为目的,如财产中心和温莎大道的一期公寓均已售罄,购房者中50%强的业主是以投资为目的的。4.物业公司不负责返租。物业公司不过相仿酒店进行较高水平的服务,而非酒店经营，所以物业公司不负责包租、返租，由业
6、主自行租借,在这一点上，酒店式公寓与一般公寓没有差异。综上所述，酒店式服务公寓的产品特色与住所更加凑近，不过在一般住所的基础上引入了酒店式的服务，而没有融入酒店式的经营，所以，对于开发商而言，开发此种物业，固然资本回笼较快,但是不可以获取长远回报,不利于提高土地资源的利用率。酒店式公寓1. 酒店式公寓拥有金融产品的投资特征,即业主经过购买酒店式公寓的产权后经过拜托指定经营公司租借获取必定回报的置业模式。酒店式公寓的开发模式促使开发商、业主、酒店经营公司三方双赢。不但开发商迅速实现开发收益，酒店管理公司无建筑成本，并且这类酒店式一致经营模式使业主获取高于相同住所出租的、稳固的租金回报。假如业主自
7、行租借,不仅会产生空置风险,并且空置状况下常常发生降租金的恶性竞争。酒店式经营管理公司与业主利益共存,有稳固的客户资源，其酒店式的星级服务将对物业增值、保值产生重要影响。北京市最早的酒店式公寓产品出现于200年初，目前市场上此种类物业的代表楼盘有：金桥国际、珠江帝景和晶都国际等。酒店式公寓是为常住型游客供给居住的，北京作为国际多半市，人流量大，也有好多的商机。好多外来商务人士一定长远居住，但是买房负担太重,所以很多人选择住在酒店式公寓，而酒店价格比较贵并且没有家的感觉。比方,金桥国际公寓一开始就定位于高档酒店式物业，它离长安街很近,包含凯莱、建国等等，但这些酒店的花费都特别高,于是开发商就决定
8、引进一些酒店经营公司,按日、月,发现市场成效很好。最后，金桥国际公寓推出00套“坐享1年固定租约及回报的酒店服务式公寓投资型户型”，结果销售状况优异，目前已所有售罄，顺利进入后期运营阶段。与其余两各种类酒店地产对比，酒店式公寓具备以下特色。物业管理水平较高。酒店式公寓物业一般邀请专业的酒店管理公司来一致经营，管理水平较高，基本达到酒店服务标准。2有酒店产品配套。大部分酒店式公寓有真切的酒店与之配套,依赖酒店的高档功能配套,可以完整满足商旅人士随时发生的招待访客、举行小型商务会谈、交际用餐或上门送餐、康体休闲等全面的生活需求。比方,帝景豪廷与晶都国际均有五星级酒店与之配套，而金桥国际也设置了特地
9、的酒店会所。购买者基本用于投资。与酒店式服务公寓对比,购买酒店式公寓的业主基本是以投资为目的的,与开发商签订购买合同后,他们一定与指定的酒店管理公司签订必定年限的拜托租借合同，一般为10-5年。在此时期，业主一定将物业交由管理公司一致租借管理，管理公司按月向业主发放承诺的投资回报，一般为投资额的左右。与外国发展较为成熟的产权是酒店4-5%的投资回报率对比,投资回报率较高。如金桥国际公寓，只要首付1万元，与国贸酒店管理公司签订为期1年的租约，此后的5年内每年可获取1万元的固定收益，外加每年依据节余房款20年按揭计算的月供标准收益,投资者还同时像一般商品房购买者相同拥有对所购户型的完整产权。由专业
10、酒店管理公司负责运营。酒店式公寓后期,无论从物业服务的质量还是租借运营的方式上均需达到酒店的标准，所以,物业由星级酒店直接收理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就除掉了房东对物业管理公司水平的思疑，可以为住客供给高档、到位的各种服务。并且,作为一种投财产品,为了加强投资者的信心和预期，开发商一般会邀请国际有名的酒店管理公司一致经营，这样,只要有一套房屋出租，所有的客户都有收益，防备了因空置而遭致零收益的风险。比方,帝景豪廷的酒店公寓的管理者美国豪生酒店管理公司，是世界第一酒店管理公司，被国际威望杂志HotelndoelManaeme评为全世界排名第一的酒店管理团队。综上所述,酒店式公寓不但是地
11、产和酒店在形式上的结合，更是经营模式上的结合,所以,是两种产品之间更深层次的交融。因为银根和地根收缩，开发商已经不满足于房地产开发的一次性回报,而是希望长远的经营和盈利。酒店式公寓的运作模式，不但可使开发商在较快的时间内以销售产权的方式获取部分资本回,同时也可在将来最少0年的时间内,获取定额资本的流入。但是，有投资就有风险,所以，开发酒店式公寓的先期工作特别重要，需做好财务分享、投资回报率、市场风险、营销流程、客户心理、政策规范、运转环境、经营管理的解析。.3酒店公寓酒店公寓是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房,它与酒店一体集成、享受酒店所带来的各种商务、休闲、会议配套，并由酒店的管理方一致服务
12、管理、面向社会经营的酒店套房。比方，京广中心集五星级饭店,高级写字楼,豪华公寓为一体,大厦地上52层，地下3层。地上-层为公共地区,设有各种风味的高级餐厅,宴会厅酒吧，商务中心及多处娱乐,健身,美容美发,购物等场所;823层是拥有446套豪华客房的京广新世界饭店；2538层为近两万平方米并可眺望都市景色的高级写字楼；4-2层是拥有7套不一样开间的豪华公寓。从服务上看，酒店公寓与酒店式公寓几乎无差异,它们之间的差异存在于双方面:一是酒店式公寓楼盘可将每个单元销售给个体买房者,买房者拥有产权,可自住、可出租、可转售,所以它是拥有私人产权的酒店；而酒店公寓不销售产权;二是酒店公寓租期较短,价格较贵，
13、一般可以一个月一租，而酒店式公寓租期较,价格比较廉价,一般的起租期为半年或一年。北京此种类物业的代表楼盘有京广中心、凯宾斯基、北京建国酒店等等。2.4小结总结三种不一样模式酒店地产的特色,整理以下表:1：酒店地产各种运营模式比较有无酒物业水平销售方式物业管理公司购买目的店配套酒店式服务较低产权销售无一般物业管理公司自住、投资公寓酒店式公寓较高产权销售,返祖有专业酒店管理公司投资酒店公寓高租借有专业酒店管理公司3. 发展远景点 从整体的国际趋向来看，酒店地产多半集中在商机许多的城市,如纽约、东京等,并且已经发展成熟。最近几年来，中国经济运转优异，GDP增加一直保持在7%以上,北京作为中国政治经济
14、文化中心,储藏着巨大的商机,加上北京2008奥运的关系,大批外籍与外处人士需要在北京做较长时间的逗留，所以，将来北京酒店地产拥有优异的发展远景。北京酒店式服务公寓，出现于90年代早期,其实质是公寓,以准酒店式服务为卖点,产权销售,购买者以自住为主。而酒店地产是地产开发商与专业酒店运营公司联营而产生的一种崭新的地产运营模式,它所打造的产品既有房地产的产权可切割运作比较灵巧的特色，又有酒店可以长远经营为投资者供给长远回报的特,所以，酒店式服务公寓不是酒店地产的主流产品,是酒店地产发展早期不行熟的中间产物。北京酒店式公寓，近期发展迅速,其核心理念是,产权销售、酒店管理公司一致运营，跟着北京经济发展、
15、中产阶层的增加，此种类物业会有广阔的发展远景。但是，以后续的管理运营仍待进一步探究，目前北京市场上最早的酒店式公寓,金桥国际公寓，也不过方才结束产权销售,固然销售状况优异，但是，我们还不可以必定后续的经营能否如预期顺利，也许能否会出现先期未考虑到的细节问题。所以,北京酒店式公寓有待进一步成熟,参照国际先进经验的同时,还需在实践探究。酒店公寓是酒店的一部分,合适于逗留时期在一个月左右的商旅人士,对于将来北京此种类物业的发展趋向,我个人以为没有太大的变化。附表1酒店地产部分楼盘状况一览表开盘序号项目名称种类目标客户群售（租）价物业管理时间1后现代城2002.9时髦自由的500元平方米北京格兰浩泰物业管酒店式服务公寓OBOS人群理公司2炫特区酒店式服务公寓200.70年代主力青年6元/平方嘉浩
