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1、前 言别墅市场的的升温及及青城山山休闲产产业的兴兴起为成成都楼市市注入了了一股活活力。本本案位于于青城后后山深处处，以独独立别墅墅、联排排别墅为为主体，挟挟青城山山自然美美景，拥拥有8000亩至至千余亩亩广阔天天地。以以此为基基础，本本案必将将成为最最受关注注的楼盘盘之一。作为专业的的营销代代理公司司，能有有幸参与与这一成成都房产产史上的的重大个个案，我我们感到到如履薄薄冰，责责任重大大。下文文将从市市场分析析、项目目分析、投投资回报报分析、策策划销售售方面提提出我们们的观点点，供贵贵公司参参考。在此，谨对对世宇公公司给予予这样的的机会表表示由衷衷的感谢谢！A房产策划划销售有有限公司司2002
2、/2/77别墅：在郊郊区或风风景区建建造的供供休养用用的园林林住宅。 引自（现代汉语词典）目 录前言市场分析一、 大市场环境境二、 成都别墅及及小型住住宅市场场特性三、 青城山区域域市场特特性产品分析一、 本项目概况况二、 本项目关键键制胜点点三、 本项目优劣劣势分析析投资回报分分析一、 建筑成本二、 销售成本三、 市场价格预预测四、 投资回报计计算策划销售一、 本项目策划划重点二、 销售准备工工作重点点三、 推盘时机四、 造势运动市场分析一、 大市场环境境1、利多因因素a、 政府坚持以以扩大内内需牵动动经济，采采取各种种措施鼓鼓励消费费者购房房、购车车，并且且伴随基基建的规规模化发发展，一一
3、轮又一一轮的富富有阶层层将源源源不断地地产生。b、美国自自9.111事件件后，经经济复苏苏可望于于今年33月份开开始，这这有利于于全球经经济稳定定，鼓舞舞消费信信心。2、 利少因素a、 WTO的加加入反而而在近期期造成消消费真空空，持币币人群增增多，购购房、购购车等观观望心态态严重，近近期房市市低迷直直接体现现出这一一点。b、 股市动荡，虽虽然有转转好迹象象，但股股民信心心不足，广广大市民民也感到到了经济济不稳定定所带来来的风险险。二、 成都别墅及及小型住住宅市场场特性1、 二环路以内内小型住住宅以浣花风景景区为代代表的市市中心小小型住宅宅，体现现出黄金金位置的的全部优优势，“稀有”往往是是这
4、些楼楼盘宣传传广告语语中常见见的一个个词，它它正确反反映了这这批 楼楼盘的所所有内涵涵。但除除此之外外，这类类住宅的的别墅特特征非常常牵强。2、 二环路与三三环路之之间的小小型住宅宅锦绣花园、锦锦官新城城、中华华园等等等，宣扬扬高贵的的生活品品质，利利用地理理位置特特点把外外国别墅墅豪华生生活与内内地居家家现实生生活巧妙妙结合，满满足消 费费者一种种折中的的高品质质居家生生活梦想想。不足足之处在在于，它它们依然然不能宁宁 静静致远，过过于喧嚣嚣，并且且容积率率偏高。3、 成都近郊的的小型住住宅从青城山、龙龙泉、文文家场到到华阳，小小型住宅宅都拥有有一定的的市场，它它们宣扬扬的最大大卖点是是环境
5、，只只有好的的环境才才能实现现真正的的豪华别别墅生活活方式。但但到目前前为止，该该类型住住宅还被被人定义义为休闲闲产业，市市场极不不稳定。而而且这类类住宅环环境的人人工痕迹迹仍显太太重。如如青城白白鹭洲的的人工湖湖，青城城高尔夫夫山庄的的人造高高尔夫球球场。其其中较成成功的“芙蓉古古城”，以成成都本土土休闲文文化为基基础，精精心打造造老四合合院居家家方式，获获得了大大众的青青睐。即即便如此此，它的的过多的的人造景景观和大大杂烩式式的排布布与高级级住宅的的风范相相去甚远远，更谈谈不上豪豪华享受受。与本本案的国国际性、豪豪华性、实实用性、珍珍藏性不不可并论论。三、 青城山区域域市场特特性1、 客户
6、群体a、 企事业机关关单位灰灰色收入入人群b、 中产阶级c、 企业、公司司等单位位自用d、 文化、艺术术、体育育圈人士士2、 产品特点a、 别墅与联排排、公寓寓相结合合，套型型从600m23000m2丰富多多彩b、 主推环境优优势c、 强调休闲生生活方式式的重要要性d、 在宣传中把把渡假与与投资结结合e、 均居于青城城山脚下下，借势势发挥有有近山楼楼台之优优势3、青城白白鹭洲，中中国青城城，高尔尔夫山庄庄比较占 地430亩单价（元/ m2）物管（元/ m2）付款方式公 寓601006m221600180001七成20年年联体别墅1301160mm226001.2独立别墅3604400mm227
7、00310001.2青城白鹭洲洲中国青城占 地800余亩亩单价（元/ m2）物管（元/ m2）付款方式公 寓30700 m21960元元/ mm21.5元/ m2七成20年年联体别墅1802200 m2未 定独立别墅2003380 m2未 定高尔夫山庄庄占 地400余亩亩单价（元/ m2）物管（元/ m2）付款方式公 寓三期暂未定定未 定23元/ m28成30年年独立别墅2073398 m2702000万/幢注：装修为为全清水水项目分析一、 本项目概况况位于距青城城山山门门约100分钟车车程的青青城外山山（后山山）上，住住宅部份份占地8800亩亩，另有有数百亩亩天然公公园相依依。8000亩分分
8、为3个个区域，6600亩亩一块，建建造豪华华型别墅墅，每22-3亩亩为一幢幢，容积积率不到到0.22，售价价约800-900万每幢幢；另两两块分别别1000亩左右右，建造造联排住住宅和独独立别墅墅，面积积90-1700m2，容积积率0.25左左右，售售价155万35万万每套。 小区区自然条条件得天天独厚，不不仅植物物茂盛，而而且依山山傍水，拥拥有真正正豪宅的的基本特特征，由由于山地地落差，建建筑错落落有致，更更适合于于享受田田园自然然美景，把把别墅的的特征发发挥到极极致。二、本项目目关键制制胜点1、 真正意义上上的别墅墅生活世界上有名名的豪宅宅大都依依山傍水水，自成成一格，而而且刻意意与其它它
9、周边住住宅保持持一定距距离，拥拥有相对对孤立的的“隐”和绝对自自然的“美”的特征征。而在在成都平平原，要要想实现现真正意意义上的的别墅生生活，可可以说完完全不可可能。成成都现有有的所谓谓别墅，无无论冠以以什么样样的名称称，无论论费多大大力量去去装修，其其实都只只能让住住户过一一种折中中式的别别墅生活活。因为为先天自自然环境境的不足足是它们们的最大大弱点；加上吝吝啬的幢幢间距，毫毫无私密密性可言言；而平平地上一一幢幢呆呆板的排排布更是是让人无无法忍受受。这样样的别墅墅可谓有有形无神神，让人人失望。即即便是现现在青城城山脚下下新开发发的几个个别墅项项目，也也大量依依赖人工工雕凿（如如建造人人工湖）
10、来来弥补外外环境的的缺陷。而本项目大大胆选址址青城山山后山距成成都市区区最近的的世界级级名胜风风景区，以以全新的的概念打打造前所所未有的的山区别别墅，为为渴望过过豪华居居家生活活的人们们找到一一个完美美的归宿宿。由于于地处青青城山山山上，山山水美景景自然天天成，将将人工痕痕迹降至至最低限限度；数数千亩甚甚至数万万亩的原原始森林林就在别别墅周围围，无穷穷无尽地地为你送送上纯新新空气；山与水水相环绕绕，没有有污染，没没有噪音音，更没没有恼人人的灰尘尘；而山山地起起起伏伏，一一幢幢豪豪华别墅墅散落其其间，既既相互辉辉映又相相对孤立立，更不不用提幢幢间距和和别墅的的窗前视视线，223亩一一幢简直称称得
11、上完完美。至至于夏季季，本项项目堪称称避暑胜胜地，它它的绝对对优势和和价值通通过下表表罗列几几个区域域的温度度指标，可可尽显本本色：区 域成都市区华 阳都江堰市区区青城山下青城山上本项目68月平均气温353432262020因此，纵观观现有的的成都休休闲小型型住宅，无无论是卖卖得火爆爆的芙蓉蓉古城，还还是以豪豪华打造造的领袖袖别墅等等等，都都不能与与本项目目相提并并论。本本项目的的环境特特点和适适合别墅墅身份的的地域特特点绝对对是独一一无二的的。2、 独特的环境境结合大大师级的的建筑设设计巧妇难为无无米之炊炊，在川川西平原原，许多多别墅项项目并非非不懂得得追求完完美的建建筑艺术术，然而而平坦的
12、的地势和和周边环环境的纷纷乱，令令许多设设计师都都无可奈奈何，最最终归于于平庸。但本项目得得天独厚厚的环境境与非常常适合建建筑别墅墅的地形形，令设设计师们们兴奋不不已，因因为这样样的地方方才能设设计出理理想的别别墅。而而设计师师们根据据这8000亩中中各处地地势与景景观的不不同，又又将环境境融入别别墅的风风格中，每每幢别墅墅都不尽尽相同但但又具备备统一格格调，目目的是使使之与周周边环境境产生和和谐的共共鸣，令令山水、植植物、生生命、建建筑融为为一体。这这一份天天赐与智智慧结合合的精美美是成都都现有其其它别墅墅所无法法相比的的。3、 聆赏绿荫，不不离红尘尘的智慧慧之举本项目距离离青城山山山门仅仅
13、10分分钟车程程，距都都江堰市市区200分钟车车程，成成都市区区60分分钟车程程。这样样的距离离恰恰是是豪华住住宅所适适合的距距离。它它既有效效避免了了都市的的喧嚣，同同时又能能享受都都市带来来的一切切方便。羊羊西线黄黄金旅游游通道的的开劈让让交通变变得极为为通畅，山山上的配配套如天天然气、自自来水等等一步到到位，社社区完美美的公共共配套更更令客户户得到有有效的保保障。因因为规模模庞大，医医疗、日日常购物物、健身身、餐饮饮、康乐乐等服务务体系都都能持续续完善的的发展。所以，在亲亲近大自自然的同同时，也也能享受受到一切切应有的的方便。4、 普通别墅极极易过时时，而本本项目能能世袭相相传在群山环抱
14、抱之中，上上千亩的的社区气气势如虹虹，足以以令人惊惊叹，何何况本项项目所在在地是受受世界遗遗产保护护的名胜胜景区青青城山，更更何况还还是在青青城山山山上。由由于受政政府严格格控制，山山上的规规模在社社区绝无无仅有，以以后也难难以再版版，在这这样的地地方占据据一席之之地，具具有相当当高的典典藏价值值，就像像地中海海某些小小岛上的的别墅一一样，是是许多西西方名流流竞相争争夺的地地方，更更像欧洲洲的一些些著名城城堡，显显赫的贵贵族将之之永世相相传，引引以为荣荣。而本本项目虽虽然是第第一次推推出这样样的理念念，但却却具备世世袭的基基础，因因为具有有国际知知名度的的青城山山本身就就是价值值的体现现。5、
15、 高价值的生生活体现现，低价价值的付付出以25000元/mm2的价价格成全全豪华居居家生活活的理想想绝不是是天方夜夜谭。本本项目高高超的成成本控制制将实现现成都地地区别墅墅类罕见见的性价价比。而而且，项项目中118000元/mm2的联联排别墅墅也是无无懈可击击，这样样的价位位无论是是青城山山下的别别墅，还还是华阳阳的别墅墅都无法法做到。因因此，超超凡的品品质之下下以实惠惠到极限限的价格格支撑是是本项目目致胜的的一大关关键。然然而价格格实惠并并不代表表品质低低下，这这也是本本项目区区别于其其它的最最大特点点。也正正因如此此，作为为可以留留传的一一件产业业，本项项目更具具有保值值增值的的潜力，令令购
