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1、 物业管理前期介入概况及分析.物业管理前期介入概念和前景分析一个物业从它开始策划到顺利竣工再到居民全部入住物业开始顺利使用是一个持久而艰巨的项目，这个项目中每一个步骤和每一个细节都是不可忽视的问题。物业管理前期介入是整个房地产项目中一个不能再小的步骤，但它与广大业主和物业公司有着紧密的联系。物业管理的前期介入是一个新兴的物业管理领域，拥有广阔的前景。前期介入作为物业管理的一个重要的步骤。它需要大量专业性人才，而在如今社会分工如此详细的年代，几乎没有一家能完全全面实施其作用的公司不能不说明是一种遗憾，但其前“钱”景确实无可限量的。如果以后能出现一家全面而详细从事其作用，并提供一定服务的分析公司将
2、有更多的“钱景”物业管理前期介入策划论证一、物业管理前期介入的现状海外的物业管理对早期介入的管理相当重视。海外的物业管理公司要进入物业的早期管理，必须通过招投标才有资格对物业进行早期介入的管理运作。海外物业管理早期介入一般是在立项决策阶段介入。介入立项决策、规划设计、施工安装、竣工验收各个环节的管理工作为：1所选派的管理人员对开发商的立项决策工作进行积极配合，对物业市场的细分、目标市场的定位、成本利润分析、物业管理的标准和内容等发表诚恳的看法和建议。2所选派的管理人员根据自己对业主和用户一般需求的深入了解与把握，对物业规则设计中容易忽略的细节问题如空调位置设计的占地与美观问题的处理。3所选派的
3、管理人员扮演“助理工程监理”角色，按施工进度察看施工现场。4所选派的管理人员参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、整洁情况检查，并按整改计划督促整改。海外物业管理在前期管理动作中主要是与开发商及销售商代理商紧密配合；根据业主和使用人的要求、希望与建议，设计日后的管理模式，制定相应的规章制度，海外物业管理的前期运作内容还包括：1始终保持公共场所的整洁。2严格控制和协助造访者进出物业。3严格控制装修人员进出物业。4保障停车安全。5精神饱满、礼貌周全地接待来访者。6全天候地做好住区的治安管理工作。随着对物业管理理论研究的深入，业内人士普遍认为物业管理介入的时间越早越好。这个结论的
4、得出可以说是对我国过去十几年管理实践经验和教训的总结。我国现在暂无全国性的物业管理法律，不能够制定出统一的运作标准及程序。虽然有不少地方性法规、章程或条例出台，但由于我国物业管理仍处于初始阶段，有很多问题不是地方性法规所能解决的。所以，目前我国物业管理公司对早期介入的运作一般都是参照国外的做法。湖南省目前的物业管理也不很理想。根据一些机构的数据统计，只有59.38%的业主认为物业管理处是按合同规定做好保修工作，只有55.73%的业主认为物业在交付使用前是验收合格的，而有47.14%的业主认为物业存在质量问题。物业管理还有很多不足之处，特别在早期介入方面。业主认为物业存在质量问题达到了47.14
5、%之高，而大都是房屋裂缝，漏水，小区配套设施等问题。现在大部分物业管理公司与开发商都是隶属于同一个集团公司，物业公司既使发现有质量问题存在，为了集团公司的眼前利益，他们一般是睁一只眼，闭一只眼，这样最终吃亏的还是业主。当然，还有不少较为规范的物业管理公司,他们的管理较为规范，也有进行前期介入的管理的经验。该公司在接管物业时，便对物业进行前期的介入管理，他们的介入工作是全面而细致的，是站在为以后的小区管理和业主的角度，对物业进行严格的验收。二、物业管理前期介入的作用随着我国物业管理行业的发展、壮大，已经有不少的物业管理公司开展了早期介入的工作，有更多的物业管理公司意识到早期介入是保证物业管理顺利
6、起步与开展的重要条件，是实施物业管理的首要环节。实践证明，早期介入具有以下作用：1有利于优化设计，完善设计细节。我国疆域广阔，地理环境与经济发展水平差距悬殊，这必然要对设计提出不同要求。比如在南方，高温时间较长，空调用电量特别大尤其是一些商业大厦，就必须考虑电路的负荷问题。而北方，就要考虑取暖。因此，物业管理公司在项目设计阶段，从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验对所管理物业的设计进行审视，对不当之处提出修改方案，可优化设计，完善设计中的细节，避免一些在后期工作中难以解决的问题。2有利于提高房屋建造质量。由于物业管理公司在物业使用与管理方面拥有第一手资料，对于楼宇在长期使用过程中所暴露出的各
7、种工程质量问题十分了解，通过参与物业施工建设阶段监理，强化了施工过程中的质量管理和监控，并尽可能把房屋质量隐患消灭在建造过程中，从而提高房屋的建造质量。3有利于保证物业的使用功能。物业管理公司通过参与竣工验收和接管验收，按有关标准严格验收，能确保房屋和各类设备及附属配套设施正常的使用功能和使用安全。4有利于加强对所管物业的全面了解，物业管理公司要想做好物业及其附属设施的维修养护工作，必须对土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，对于图纸改动或增、减部分作出认真记录。5早期介入有利于后期管理工作的进行。物业管理公司通过早期介入，保证了设计、建造质量和对物业的全面了解，对后期的物业管
8、理就带来了很多便利，既便于维修保养计划的安排与实施，又能保证维修质量，从而提高了工作效率和工作质量。同时，在前期管理中，经过一段时间的磨合，便于理顺同环卫、水电、治安、维修、绿化等各部门之间的关系，建立顺畅的服务渠道，有利于后期管理工作的进行。6有利于树立物业管理公司的形象。如果接管与入住同步进行，物业管理公司即使再努力，也会被各项繁杂事务搞得焦头烂额，折腾不出头绪，并且容易忙中出错，以致严重影响物业管理企业的专业形象。三、物业管理前期介入的可行性物业管理前期介入，从前面的理论分析已得出其十分必要，但在现实中是否可行呢？下面我们就对物业管理前期介入的可行性进行分析。（一）、从经济效益角度看任何
9、经济活动都要有成本支出，作为一个企业也必然要考虑经济效益，这是无可非议的。如果考虑物业管理前期介入的经济性呢？这可从三个角度来分析：1经济效益的可行性从房地产开发的角度来说，增加这种行为有利有弊，存在着风险收益。利的方面：有物业管理公司介入，加强了决策、规划的准确性，保证物业顺利地开发；同时保证物业开发质量，促进物业销售，加快资金周转。弊的方面：主要是增加了成本（前期介入费用由房地产开发商负责承担），假若物业管理公司提出返工建议，可能还增加工期等。因此,房地产开发商虽然在前期介入中承担了一定风险，但会带来更大的收益，从经济性的角度来看，利大于弊，房地产开发商应该支持物业管理前期介入。2从物业管
10、理公司的角度物业管理公司从参与的角度来看，利的一面是：由于前期介入，熟悉了解物业，为今后接受新业务奠定了基础，便于本企业进一步扩大业务领域，占领业务市场。不利的一方面是：可能增加成本费用。3从社会总体的角度从社会总体角度来看，由于前期介入有利之处在于规划施工阶段得到了把关，减少了失误，把物业的不足之处消灭在萌芽状态中，有利于社会总体经济利益提高。综上分析，利明显大于弊，所以从经济的角度看，物业管理的早期介入是可行的。（二）、技术力量的保证为了保证物业管理前期介入的成功，物业管理公司应该选择并组织好一批人员参与前期介入。由于物业开发周期长，物业管理公司不可能抽调出大批人员介入，所以应采取精兵简政
11、的组织构架.长期介入人员就是从项目一开始，就进入角色，一直到项目结束，参与项目的全过程。介入人员的素质与技术在很大程度上决定了物业管理前期介入的成败，所以在人员选配上一定挑选，通常有一名经验丰富、知识全面的管理人员来参与物业管理的前期介入。还需要一名结构工程师和设备工程师来进行配合。（三）、政府、法律制度的保证政府的经济职能之一是保证公平、公正，维护公民的基本权利。在房地产开发的市场中，物业管理以前期介入对未来业主是必须的，而在实际操作中，由于开发商急功近利，或者片面追求利润，却不愿意进行物业管理前期介入（物业管理前期介入，成本投资增加深）。政府应该介入。政府介入的方式主要在两个方面：1制订有
12、关物业管理前期介入的一些法律、法规、制度。2政府委托行业协会成立监督机构，对房地产开发全过程进行监督。如果没有实行物业管理介入，可进行一定的惩罚、处理。这样就会使房地产开发商由被动到自觉地考虑物业管理的前期介入工作。四、物业管理前期介入的操作物业管理前期介入主要是协助开发商把好质量关，从“以人为本”的理念来考虑今后业主在物业中生活感到舒适满意。因此物业管理早期介入流程图如下：物业管理的前期介入与房地产开发整个过程紧密相连。房地产开发全过程分为立项决策、规划设计、施工建设、竣工验收几个阶段。（一）、立项决策阶段房地产开发企业在房地产开发项目立项以前进行市场调研和项目可行性研究评估时，听取物业管理
13、人员对该项目的市场定位，潜在业主的构成以及消费水平，周边物业管理概况及日后的物业管理内容、管理标准及成本、利润测算等方面的参考建议是有必要的。这样做，可减少决策中的风险性。（二）、规划设计阶段物业管理工作需要一定的地方和空间来开展，需要从管理的角度、从整体效益的角度来规划。目前许多住宅小区在规划设计时没有考虑今后物业管理工作的开展，连一些基本公共设施都没有规划，只注意在有限的土地上建造更多的房屋，以致等小区建成以后，再考虑实行物业管理需要建立公共设施，已经没有地皮可建，对此业主意见很大。有的住宅小区，规划时不配套，甚至连中国老百姓最主要的交通工具自行车车棚都未予以考虑，住户进住以后，自行车随便
14、乱放，既不美观也不安全。总之，规划设计阶段，物业管理企业选派工程技术人员参加工程规划设计的目的，是从有利于投资、综合开发、合理布局，安全使用和投入使用后长期物业管理的角度进行参谋，提出建议。（三）、施工建设阶段物业管理企业在施工阶段的参与主要是确保工程施工质量。物业管理企业不仅接管理新建的楼宇，更管理着使用年限较长的物业。这样，它对楼宇使用过程中暴露出的各种质量问题有所了解。诸如卫生间、厨房等处的漏水问题及其成因；水电管线如何布置才有利于安全和便于管理；什么样的墙会渗水；供暖管道哪些部分容易炙伤人等等。这些问题如有物业管理企业时常在现场指导和监督，就会在施工中予以彻底解决而不遗留下来成为日后使
15、用和管理中难以克服的障碍。一个项目在开发企业及施工单位交付使用后的几十、上百年的使用过程中，只有业主和物业管理企业来面对各种可能出现的问题。如果物业管理企业对该物业的内部结构、管线布置、甚至所用建材的性能知之甚少或不了解，那么就很难管理好，或无法管理。所以，物业管理企业有必要选派相应专业的人员参与施工质量监理，配合开发企业和施工部门共同确保工程施工质量。物业管理企业参与工程施工质量监理的要点包括：1应选派有关专业人员参与工程施工质量监理；2要尽可能全面地收集物业的各种资料。同进熟悉各个部分，为日后管理作好充分的准备；3按国家规定的技术标准，对工程设计与设计单位、施工单位、开发商一起认真进行技术
16、交底和图纸会审；4工程施工中按国家现行有关法律规定、技术标准及合同不断进行检查。（四）、竣工验收阶段竣工验收是全面考核建设工作、检查所建工程是否符合设计要求和工程质量好坏的重要环节。所有房地产开发项目都要按照建设部颁发的建设项目（工程）竣工验收办法进行竣工验收。竣工验收的主体是房地产开发企业和城市建设行政部门，其性质是政府行为，是物业进入市场的凭证。1竣工验收应提交的资料在工程项目竣工验收前，承建单位应将有关技术资料系统整理，分类立卷，在竣工验收时交开发单位归档保管，以适应生产、维修的需要。竣工验收时，所应提交的资料主要有：竣工工程项目一览表；设备清单；设备、材料证明；土建施工记录；设备安装调试记录；图纸会审
