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1、制度2021年物业公司对现场前期介入的认识:工程部分单位名称：XXXX部门：XXXX日期：2021年XX月XX日管理制度2021年物业公司对现场前期介入的认识:工程部分物业公司对现场前期介入的认识工程部分开发商形成物业，物业管理公司发挥物业的作用，物业公司的前期介入对于业主以及开发商都是双赢，物业公司能从专业和人性化的角度，不仅从建筑施工之初避免不必要的建筑浪费，还可以站在业主的角度去考虑建筑的人性化和生活化，更方便物业的日后管理，下面结合*的现场谈一下我对物业公司对现场前期介入的认识。一、前期(工程)介入的必要性(一)促使物业竣工后返工无望的工程质量难点提前得到妥善解决(二)物业管理前期介入
2、是对所管物业的全面了解(三)物业管理前期介入是为后期管理做好准备二、前期(工程)介入不同阶段的要点(一)早期介入：主要是审阅设计图纸，提出有关楼宇结构布局和功能方面的改良意见。审图时主要应注意几点：1)高压、通讯、有线电视进户预埋套管的位置、标高是否合理;2)户外照明、闭路监控摄像头(防盗报警探测器、公共广播等，也要预埋合适的套管，避免后期剔凿。3)动力配电、控制设计是否与其他相关专业的要求一致。4)电缆桥架、插接母线、线槽等的位置、标高是否合理及便于安装，避免与风管、水管等“打架”。5)预留套管、洞口、户外过线井、阀门井、水表井是否有合理的平面布置图，标高、尺寸是否标注清楚，如海蓝椰风的水表
3、井底部标高低于海平面，致使水表井内长年积水，给今后水表数据抄录带来严重困难。6)浴室等特殊场所的电气安全保护是否符合规范及验收的要求。(二)中期介入：指物业的土建结构已封顶，工程进入到设备安装和内部装修阶段，物业管理公司参与进来，一方面熟悉线路管道的铺设走向，另一方面对设备安装的质量进行监督。中期介入对管理公司日后的设备维护、检修作用甚大。管理公司中期介入的主要工作就是监督施工质量。要求配电箱内布线整齐、压接牢固，多股线搪锡，然后再全面展开，防止做了大量工作后才发现存在的问题，返工困难，而且影响进度。接地线的连接，接地端子的预留应符合规范要求;外墙的金属门窗、栏杆防及屋面的金属大件部分防雷作为
4、关键，搞好工序衔接，防止遗漏;设备外壳接地应完善。设备运行调试要按先空载后带负荷、先单体后联动进行。并应先对可调元件如热继电器调整至设计规定值，调试运行还要持续运行规定的时间，验证电气及机械性能的可靠性。样板房重点检查吊顶内的线路，导线穿管敷设必须符合要求。3)验收整改阶段注意对施工现场进行整改专人跟进，及时提出符合物业管理需要的建议整改方案，避免重复整改给业主带来不便。(三)晚期介入(略)，比喻老小区管理介入等。三、前期介入成员与甲方相关人员的沟通问题(一) 问题好找，现场整改难上难，这是前期介入面临着的普遍问题，如何做到汇总的相关问题得到最大限度的整改，这就考验着我前期介入小组的每一个人。
5、物业前期介入管理本来是一件有利于开发商和物业管理的好事情，怎样将我之平管理的管理思维灌输给甲方现场管理人员，将是一大课题。我们虽然不能同化他们，但至少要做到甲方管理人员能够认同。(二) 前期介入小组应能不断的向甲方提出有益建议，既能满足节约开发成本，减少施工步骤、又能方便业主。如海蓝椰风的小区路面排水问题，我前期介入小组提出合理化改进建议后，甲方马上给予了积极的整改。(三) 对于某些悬而未决的问题，前期介入人员应定期汇总归纳，并定期与甲方相关工程师进行研讨，每次得出的结果作以记录以备日后查阅。如目前海蓝椰风二期生活供水、供电事宜，在我前期介入小组的不断与甲方工程师的沟通下，勉强保证了业主装修的
6、水电问题。(四) 对于前期介入小组认为开发商必须做，而开发商又经常回避的问题，应由期介入小组正式行文，列举这些问题的利弊及对日后的使用中给业主带来的深远影响，直接发函给开发商项目相关高层领导(海蓝椰风的特殊情况是提交给英大物业部)。如海蓝椰风二期工程的强电系统、弱电系统、给排水系统等问题，前期介入小组都统计上报，并配有现场图片，便于甲方人员的跟进处理。经过跟地产工程人员的不断探讨，终于部分采用了前期介入小组提出的合理化建议，调整了部分原有设计方案。因此，在与开发商的配合上，对于真正影响日后业主利益的、影响物业管理公司实施有效管理的问题，就一定要坚持跟开发商沟通，直至问题有一个相对圆满地解决方案
7、，这也为日后物业实施正常管理打好良好的基础。(五) 不断的与甲方相关人员套近乎，想方设法参加甲方组织的工程、方案等主题会议，根据别墅区的实际情况，提出物实创新的服务内容及管理思路，积极与甲方工程师沟通。(六) 总之，尽力做好以上各项，就能够一步步打开工作局面，确保前期介入管理最终达到预期效果，使业主、发展商、物业管理公司都能达到满意的目标。 篇2：物业管理前期介入建议：建筑结构物业管理前期介入建议：建筑结构建筑结构一、 建筑单体1、 楼宇各单元应设计首层大堂及门禁管理系统。2、 设计单消防楼梯，高层装垂直电梯系统。3、 人性化的设计应在大堂设计残疾人坡度、扶手，及住户储物用半地下室。4、 小区
8、供水水泵应设计在地下，并考虑降噪、机房隔音处理。5、 小区应设计(不锈钢)生活水箱、消防水箱、在紧急停水时保持临时供水畅通。6、 公共区域应设计管道井及电井，水电表出户计量、管井门锁应为统一大通钥匙，钥匙要有效统一管理。1.1 立面设计1、外立面设计应考虑空调机位统一位置，外墙空调冷凝水管尽量避免弯路便于清掏维护。2、敞开式阳台地漏，建议在楼宇使用说明书中提示：严禁在阳台使用洗衣机排污。1.2 层高与净高 1、建议严格规范基础施工，避免住户装修时吊顶、层高同一房间不一致导致装修困难返工。2、建议毛坯房地面应低于入户门过门石10CM1.3 外墙材料1、外墙可选用环保涂料。2、为了避免墙面受潮可选
9、外墙1、2、3层贴墙面砖。1.4 外门窗、窗套及遮阳1、可选择铝合金或塑钢门窗、内置隐形纱窗或外置隐形纱窗。2、落地窗要求安装防护栏杆。二、户内单元2.1 起居室(客厅)1、客厅等房间应预留空调机位及空调管线预留洞2、结构楼板内应考虑安装主灯预留灯具吊点重量要求(不小于50Kg)。3、开关线盒距离门框及门套内侧200，距离墙边150。4、插座选用安全五孔型，数量在每侧的墙上不应少于3组。5、建议电视按平板电视考虑(墙体考虑电视壁挂要求)，在轻钢龙骨侧墙上预留安装电视悬挂点位的多层板，并考虑龙骨加强措施，中心高度1200。6、在客厅较长的两个侧墙建议预留电话及网络复合面板插口，高度300。2.2
10、 餐厅1、餐厅应预留合理的餐桌照明线路及开关面板，独立控制。2、在餐边柜的侧墙预留电话插口，预留一个接线盒高度1050。便于就餐时电话接听。3、应在餐厅位置预留新风口2.3 厨房1、厨房橱柜安装，建议将墙面预留的电源分线盒、燃气表、在橱柜内侧留检查口，便于维护维修。2、厨房潮湿、油烟环境，建议安装防潮盖板插座同时注意与洗菜盆和灶台的间距。3、厨房内管道井的包封：检修口应隐蔽，考虑与装修的结合，同时应保证检修的方便性。4、在有厨柜的侧墙上设置插座，考虑微波炉，电饭煲、榨汁机、咖啡机、开水壶、烤箱等，总数量不少于8个，高度1400。油烟机插座高度2200。5、商业部分建议设计隔油池，防止管道堵塞。
11、2.4 卧室1、卧室应预留电视面板、电话面板、网络面板(可选)及床头灯电源插座。2、床头设双控开关高度1050。3、插座选用安全五孔型，数量在每侧的墙上不应少于2个。4、在靠窗一侧床头柜上的侧墙预留电话及网络模块插口，高度300。2.5 卫生间1、卫生间设计应考虑通风、采光及同层排水设计。2、卫生间地漏边建筑应充分考虑排水流向及控制避免倒坡现象。3. 北区公共卫生间内面盆的排水管与集水坑直接连接，水封在排水管上且不符合规范要求，造成是室内空气质量较差;建议设计应采用满足规范及使用功能要求的排水系统;2.6 玄关与户内走道 1、玄关预留足够鞋柜位置。2、预留户内玄关照明线路。2.7 阳台1、铁艺
12、阳台栏杆应考虑防锈问题2、阳台应统一考虑后期封闭方案。3、窗户应多考虑设计凸窗或景观落地窗2.8 空调机1、外墙预先设置预留空调室外机位铝合金罩，并考虑到大型柜机的室外机能摆放安装，统一安装铝合金空调罩，同时百叶片不宜过密。2、室内机的位置应妥善考虑，出风口不宜直接对向床头，空调电源插座应与空调位置一致;各房间预留空调穿墙孔。三、屋顶3.1 女儿墙及护栏1、女儿墙及屋顶护栏安装要充分考虑防水问题的协调解决。3.2 擦窗机1、建议配置建议屋面擦窗设备，便于维护及减少维护成本。3.3 设备机房1、机房设备在施工安装过程中注重成品保护，安装设备时尤其要注意防水层不被破坏。3.4 屋面雨水排水1、屋面
13、排水设计坡度自由落水。2、管井雨水立管辐射或外墙体雨水管线敷设(可选)。篇3：物业前期介入建议：总平面规划、商业配套前期介入之物业建议：总平面规划、商业配套总平面规划/商业配套一、会所/商业配套1.根据项目周边居住环境及商业情况，园区会所及底商的商业配套面积应不低于3800平米;2.会所建议配置：社康中心一个，棋牌室一个，健身活动中心一个，露天泳池一个，网球场一个，等等;3.底商建议配置：品牌洗衣店一个，精品面包店或咖啡屋一个，品牌发廊一个，银行或自助柜员机一个，小型药店一个;家装店一个，品牌购物超市一个、自动售货机若干、等等;4.建议在一期销售时，相应社区配套业态应根据总面积配比到位，营造宜
14、居生活氛围。二、教育配套1.考虑到周边教育环境及园区未来人员情况，建议在园区内规划幼儿园(预设6个班，约180人);2.室内(园舍)建筑面积预计约1700平米，室外(活动场地、绿地)面积不低于700平米;3.为配合一期销售，园舍建议在一期入伙时能投入使用。三、设计体验样板间、园林景观1.建议在一期开盘时，相应的设计体验样板间、样板区园林景观应施工完成，营造销售氛围。2.设计体验样板间、园林景观样板区应与施工区域分隔(3米高的景观围挡)，独立通道出入。3.其他部分详见体验样板间物业建议分表四、园区出入口与围墙1.园区出入口在满足消防要求的前提下，建议尽量少开口(除备用消防应急出入口外，一个20万
15、平米左右的项目两个口为宜、10万平米的项目一个口即可)，以控制管理成本。2.地下车库出入口应靠近园区出入口，以减少地面人车流交叉;人车分流。3.地面、地下均规划有停车位的项目，地下车库出入口应安装无人值守自动刷卡道闸控制，而仅在园区入口设岗执行车辆通行验证收费，以减少人力成本。3.园区主出入口应实行人车分流管理。车行通路设置电动伸缩门、管理门卫室，车行刷卡收费进出(车道中间设收费岗亭);人行通路设门禁，刷卡进入或验证登记进入(设门岗);4.园区外围周边围墙，以通透式铁围栏配灌木绿丛;围墙高度控制在2.1m，不易翻越;5.园区内实现组团式封闭管理，各组团间的围墙，建议利用密植灌木内置钢网来隔离;高度2米，厚度不超过80厘米。五、人流车流动线1. 园区组团内消防通道可做隐形消防车道。在4米幅宽的消防车道内，中部铺设蜿蜒曲折的人行步道，人行步道外铺设嵌草格栅绿地或种植不妨碍消防车通行的草坪花卉，应急时供消防车使用。路旁设置休息椅。
