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1、优选文档优选文档就在这里-各样专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，千姿百态-对目前房地产企业设计管理现状的反思一、序言自己在房地产企业从事设计管理十余年，历经深圳三家较大房地产公司。近来几年来素来迷惑于国内房地产企业设计管理。目前国内房地产企业都设置设计部，部门人员包括建筑师、结构工程师、水电工程师、装修设计师与景观设计师等，其职责均为项目设计管理。设计任务经过招标或直接委托形式外包给设计企业。设计企业依照房地产企业发出的设计任务书完成设计图纸的提交。这是一种宽泛的房地产开发管理模式。在过去的职业实践中，认识到欧美在房地产开发中宽泛使用一种BIM设计软件，该软件可以设计住
2、处、工业厂房、酒店、医院、学校等多种项目类型。设计过程中，建筑、结构与水电设计可同时在三维图中进行，图纸审察完成后各专业可分开出具施工图纸。好处是建筑形式、资料等经过三维图形演示给投资方。提到BIM软件，我们必定对欧美房地产开发模式有个基本认识。投资方负责项目定位、成本、进度、财务细风险管理，详细说就是专司拿地和销售，一个项目一般装备2-3个设计工程人员。剩下的设计、建筑经过合约交给建筑设计咨询管理企业与建筑企业完成。项目承接方经过BIM软件向投资方汇报项目设计、施工工作。投资、设计与施工，工作任务明确、管理职责清楚。难怪欧美好建筑随处可见。经过人类不断的社会实践，项目管理知识系统现已被国内外
3、房地产企业11-优选文档-优选文档就在这里-各样专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，千姿百态-采用。介绍完国内外房地产开发管理的基本模式，下面我们不如解析一下国内房地产开发设计管理的事儿。二、事件描述国内网络近来几年流传一首歌死了都要改：“把每天，看作是交图的deadline，一分一秒，都改到泪水掉下来。不搭理，客户是看好或看坏，只要你勇敢，给我改。.把每天，看作是交图的deadline，一分一秒，都赶到泪水掉下来，不搭理，最后是改好或改坏，只要有时间，你还得改。so.不要改得太快，你改得越快他的想法也就变得快，.死了都要改，.不说句脏话不痛快，笔会损坏，图会掩埋，计算机
4、还在！到绝路都要改，不日夜颠倒不痛快，改到最后还得改！改到变态才优异!”近来国内网络上播放一个冷笑话：某设计师上班途中遇车祸，住院昏迷不醒。其领导就在他耳边屡次念道：“投资方赞成出图了,”，几分钟后，设计师翻身下床，说我要去打图了,以上是源于网络的设计师故事。目前我任职的企业在深圳某口岸开发一高端住处，项目设计管理总结主要问题以下：1、商业街室外道路标高与相邻住处项目道路标高连结不上，我司室外标高高出相邻项目室外标高约50-70厘米，造成该处设计一条两家共用市政道路成为不可以能。正确的设计要求除考虑道路排水坡度外，两个项目相邻室外标高应基本一致。2、项目联排别墅后花园内标高低于花园外侧道路标高
5、。后在花园内增加地漏和管道解决雨水排放。正确路子：花园内标高高于花园外标高，雨水-优选文档-优选文档就在这里-各样专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，千姿百态-经过场所高差直接排放到花园外道路上，再经过道路上雨水井收集后一致排放到城市雨水管道。标高设计错误，增加排水管道，投资成本增加。3、项目联排别墅后花园，推开室内房门约1.5米处前立着一根大圆柱。表面上柱子起着支撑二楼2.8米宽的天台。二层天台出处1.5米宽扩大到2.8米宽后增加了该结构柱设计。从结构受力解析，二层天台不需要柱子支撑最大可伸出建筑主体4米宽。柱子的存在对业主花园的使用和景观感觉上造成了不利影响。柱子外装
6、修有加工过的半环形石材，柱子结构和外装修在项目成本上造成约100万元浪费。三、感觉自己十二年前曾在设计企业工作过3年多时间，对设计师的辛苦有亲自领悟：曾为了在规准时间提交设计图纸或招标文件，连续一周通宵加班。当听到网络歌曲死了都要改与设计师车祸住院的冷笑话时，内心只有苦涩的一笑，忧如这是一个无力改变的残忍现实。设计师不断改图，一部分是每个设计阶段投资方审察建议的例行更正；更多的屡次更正源于投资方项目定位不明确亦或摇摆不定，项目造价摇摆不定，投资方内部建议不一致“朝令夕改”造成设计方案翻来覆去没个定论，投资方出具的设计任务书要点不全、不详细,这样折腾设计师真的很辛苦，难怪行业里有很多设计师纷纷投
7、入到房地产企业做起设计管理，不再详细做设计了。房地产业设计现状，不利于设计企业与房地产企业的发展，也不利于房地产整个产业的发展。别的一个角度看设计企业屡次改图：设计企业每一分图纸都是经过设计、绘图、校订、审察、判定、签发等，诸多人员参加的工作，这些设计公-优选文档-优选文档就在这里-各样专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，千姿百态-司出图流程可是简单应付，没有经过内审程序就签发出图命令？设计费低廉、设计积极性不高？在自己的职业经历中确实存在设计企业出图不认真，出现好多图纸错误、缺图、专业间矛盾等。我司深圳某口岸住处项目场所标高出现设计错误，我司设计管理人员是否渎职？设计管
8、理人员工作内容是什么？设计管理人员与设计师角色可否重叠或错位？花园内设计柱子，我司设计管理人员可否涉嫌牟取不当利益，还是设计企业技术但是关？四、议论设计企业承接房地产企业项目设计任务，以双方签订的设计合同及房地产企业的设计管理指令为依照，以提交阶段性图纸和最后施工图纸为工作内容。因此，设计企业工作质量的利害，主要取决于房地产企业的设计管理。从目前国内房地产实践来看，房地产企业设计管理人员需具备两种素质：设计知识与项目管理知识。设计需关注三个目标：功能、形式、成本。功能主要解决使用问题，如使用的便利性、酣畅度，也是我们常说的人性化设计。形式主若是建筑风格与外在美学上的考量。成本即项目投资目标控制
9、、各项建筑成本，成本偏离必然造成设计的屡次。上文提到的花园增加圆柱设计，无论从功能、形式与成本上考量均没必要。这是设计管理人员与设计师必定具备的专业涵养。专业涵养的提升需要不断的学习与思虑。项目启动、计划、执行、控制与结束各阶段对应的主要工作内容需明确。房地产开发是一个实践性很强的社会活动，项目管理人员明确每个阶段-优选文档-优选文档就在这里-各样专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，千姿百态-的工作内容，是保证项目有序推进的保障，也是设计师设计工作有序进行的保障。项目启动阶段重要成就：项目立项，工作内容包括投资机遇选择、初步可行性研究、项目风险研究、土地使用权获取。项目计
10、划阶段主要成就：项目策划报告，主要工作内容包括：市场调研、可行性研究、客户群定位、产品定位、成本投入、进度计划、风险评估。控制是自项目启动后贯穿于计划、推行、结束三个阶段的质量与成本控制。结束阶段主若是项目组织查收、交付使用及项目总结评估报告。项目策划工作特别重要，是后续设计工作张开的指导性文件，成熟的房地产开发商项目策划实际上是以设计要求为核心内容的项目经济技术分析文件。死了都要改源于很多地产开发商项目策划报告没有设计目标要求，策划报告仅是浅易的风险解析与商业推行报告，以致设计过程中目标不明确，设计单位边做设计投资方边纲要求，图纸反屡次复不可以防备。项目在社会系统下运营。项目由人来执行，必然产生人与人之间的关系，即社会系统；同时人是利益的动物。现代社会理论认为制度改变事件运行方向与结果，制度创立序次与效率。管理就是效率与效益。合理的组织流程、组织架构并与绩效核查相关系，是企业决策层必定思虑解决的问题。绩效核查是依靠于组织流程、岗位责任等目标管理上。我司深圳某口岸项目出现的标高问题、无效柱设计，如有清楚的、可执行的绩效核查，出现近似低级错误的概率会极大降低，因为这是一个简单且极易解决的技术管理问题。设计管理依照的是信息。市场是复杂多变的，市场信息的获取是设计决策的依照。设计获取的信息主要包括：国家地区甚至世界的经济动向；消-
