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1、 目 录第1章青岛写字楼市场分析21.1写字楼市场板块分布21.1.1区域特征31.1.1.1CBD核心区域31.1.1.2山东路沿线区域31.1.1.3辽宁路周边区域41.1.1.4团岛周边区域41.1.2区域租售价格对比分析41.1.3装修配套对比分析51.1.4区域供给市场分析71.1.4.1新增供给楼盘分析71.1.4.2近年投入使用的写字楼情况81.1.4.3各物业入住客群分析101.1.4.4各物业租售价格分析121.1.5小结13第2章崂山区写字楼市场分析142.1崂山区近期规划142.1.1旅游发展规划142.1.2商贸发展规划162.1.3海尔路周边规划172.2房地产市场分
2、析182.2.1住宅市场简析182.2.2写字楼市场分析192.2.2.1供给市场分析192.2.2.2租售价格分析202.3小结21第3章典型个案分析223.1金孚大厦223.2国华经典243.3TOP颐和国际253.4福林大厦263.5青岛数码科技中心283.6江山帝景303.7青岛国际金融中心313.8华仁国际大厦33第1章 青岛写字楼市场分析1.1 写字楼市场板块分布青岛市写字楼市场经过多年发展已经形成明显的区域特征。主要聚集在以下板块：核心CBD区域（延安三路以东、福州路以西、香港中路沿线区域）；山东路沿线区域；团岛及八大峡周边区域；辽宁路周边区域等。纵观2005年写字楼市场发展态势
3、，崂山海尔路周边的商务区，西海岸长江路周边区域正在发展为新的写字楼聚集区域。 以下将对各个板块从区域特征、新增供应量、租售价格、分割面积和需求状况等方面进行分析。1.1.1 区域特征1.1.1.1 CBD核心区域2004年，青岛中央商务区规划确定，将延安三路以东、福州路以西、香港中路沿线区域规划为青岛市的政治、经济、商业中心区域。将该区域建成集行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的国际商务中心区，该区域的规划建设将以高层、超高层的商务办公楼为主。2005年，市南区已建成可使用写字楼97座，总建筑面积为303万平方米，建筑面积比2004年增长7%，已经入驻企业5000余家。去年，市南区在建写
4、字楼17座，总建筑面积为81万平方米，建筑面积比2004年底增长67。区域内在售楼盘有：TOP颐和国际、福林大厦等项目。1.1.1.2 山东路沿线区域山东路是横贯青岛市的南北主干道，山东路的升级改造，印证了城市的发展过程。现在的山东路已经形成了一个集行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的“钻石地段”，目前沿线有各类写字楼三十多座，已成为除香港路、东海路之外，高档写字楼、高档住宅最密集的区域之一。从2005年3月份开工建设的山东路改造工程在11月底全线贯通。山东路商务大道的定位是辐射山东半岛经济圈的区域性中央商务区，山东路改造给该路段写字楼市场的崛起提供了一个全面发展的契机。从国华经典项目开
5、始，往北依次排列在建的写字楼及住宅项目有：江山帝景、创异时代、金孚大厦、新园公寓、广发金融大厦、环宇康庭、良辰美景、鲁邦广场等。以下两个板块虽然是写字楼的聚集区，但是近年很少有新建写字楼项目推向市场。1.1.1.3 辽宁路周边区域辽宁路周边多以商住两用楼为主、客源以中小企业为主，因为青岛市未来科技街的规划出台，客户的类型多为电子、科技产业。该类企业对此区域办公地点的需求有限，而未能带动专业写字楼的发展。1.1.1.4 团岛周边区域团岛及八大峡周边区域属于传统老城区，区域内拥有与东部一样优良的海景资源，但是由于经济发展落后于东部新城的步伐，办公环境比东部较差。写字楼多为商住两用型，缺乏明确的概念
6、定位。 下文将从租售价格、租售率、装修配套等方面对各个区域板块的写字楼市场做出对比分析。1.1.2 区域租售价格对比分析区域名称平均售价（元/平方米）平均租价（元/天/平方米）核心CBD区域90002.5左右山东路区域8000 2左右辽宁路周边区域600065001.8左右中山路、团岛周边6500左右1.5左右CBD区域内在金融、商业、餐饮等服务配套方面都比较齐全，青岛市的大型公司、外资企业大多选择在该区域内办公，因此区域内租售价较高。随着山东路的扩宽，山东路区域内的楼盘租售价格将进一步提升。例如，现在广发金融大厦在售价和租金方面，也有很大的调整，现在26至28层均价已经接近8000元，这些楼
7、盘价格的调整，是紧紧围绕山东路改造而提升的。辽宁路周边区域写字楼租售价格较低，主要是由于其区域内的客群对办公地点的需求量及办公条件有限，没有带动区域内写字楼价格上升。由于中山路附近及瞿塘峡路周边是传统老城，凭借优良的海景，自然环境较好但其办公内部环境比其他区域较为逊色，所以租售价也偏低。1.1.3 装修配套对比分析区域名称装修配套核心CBD区域外立面主要以玻璃和金属为主，大堂多采用现代风格设计，室内墙面以涂料为主。除电梯、停车场，部分写字楼内还配有会议中心、餐厅、咖啡厅、娱乐场所及商场等设施。山东路周边区域外立面主要以玻璃为主。写字楼内部设有商务中心、员工餐厅、票务中心等设施辽宁路周边区域以商
8、住楼为主，外立面多用瓷砖，多数为毛坯房。局限于有无电梯、供水配电、消防等最基本的设施中山路、团岛周边外立面多为面砖和涂料、室内多无装修。餐厅、电梯、停车场。CBD区域内的写字楼配套设施较其他区域完善，除电梯、停车场，部分写字楼内还配有会议中心、餐厅、咖啡厅、娱乐场所及商场等设施；山东路区域内的写字楼内部设有商务中心、员工餐厅、票务中心等设施，还需进一步提升和完善其配套标准。辽宁路周边的内部配套还局限于有无电梯、供水配电、消防等最基本的设施，写字楼的定位理念没有上升到一定的高度；中山路及其周边写字楼多为商住两用型，对写字楼没有明确的概念定位。例如，区域内的百盛大厦综合拥有商场、娱乐场所而且可以居
9、住，没有明确的定位宣传，但是无论从楼宇配置还是物业费用都代表区域内的最高水平。上述内容比较分析了板块间的差异，下文主要结合核心CBD区域和山东路周边区域的在售项目及近几年内的代表楼盘对写字楼市场的微观层面作出具体分析。1.1.4 区域供给市场分析1.1.4.1 新增供给楼盘分析CBD区域和山东路周边可谓寸土寸金，在土地日益稀缺的形式下，2005年仍有少量新楼盘推向写字楼市场，楼盘平均价格和主力面积等指标如下表所示：区域项目名称建筑面积物业类型销售均价(元/平方米)主力面积(平方米)CBD区域TOP颐和国际75000写字楼1350050-120福林大厦22000写字楼8000可分割山东路区域国华
10、经典67925商住9000204-418金孚大厦62218写字楼900055-162.8江山帝景75000商住11000150-170 从两个板块销售均价的比较发现，两个板块虽然地理位置很近，但是由于板块经济发展程度不同，以及与海岸线的距离不同，板块之间价格存在较大差距。这从一定程度反映了核心CBD区域还具有明显的区位优势，其经济发展影响力并未泛化波及到相连的山东路沿线，CBD区域的办公需求比较旺盛，CBD区域也成为潜力写字楼板市场区域的强劲竞争对手。1.1.4.2 近年投入使用的写字楼情况下表分别为核心CBD区域和山东路区域近几年内投入使用的写字楼的基本信息，由下表可以看出各个楼盘都有一定比
11、例的面积正处于销售或者招租中，因此都会有一定比例的空置面积。各个写字楼的分隔比较灵活，通常将比较高的楼层服务于大客户，用于整层出租或出售，这样有利于降低写字楼的空置率，带来比较稳定的收益，有利于提升写字楼的整体形象，如青岛国际金融中心。另外一部分写字楼以自由分隔方式灵活性特征，吸引中小企业入驻，如黄金广场。核心CBD区域楼盘表物业名称总建面（平方米）在租/售面积（平方米）标准间面积（平方米）国际金融中心11000025000左右324层自由分隔其余的整层出租或售远洋大厦400002000左右100多的为主中港大厦25000出租率为100%80160之间为主新世界数码港910008000左右自由
12、分隔丰合广场7480035000左右97201世纪大厦54700500099300黄金广场8000015000自由分隔，80165青岛贸易中心120000600020200海信大厦560001500左右自由分隔华仁大厦680007000350华欧英得隆大厦51764平方米2000150-200山东路区域楼盘表物业名称总建面（平方米）在租/售面积（平方米）标准间面积（平方米）广发金融大厦38000约5000自由分割深业中心270001600左右150为主银河大厦300003500自由分隔以100多的为主1.1.4.3 各物业入住客群分析从下表可以看出，高档物业入驻客群中外资企业和大型企业较多，中
13、档物业中民营企业较多。在行业分布特征上以贸易、航运、金融类企业为主，大多数公司属于驻青岛办事处。物业名称入住客户青岛国际金融中心香港贸易发展局、英豪保险经纪、英派斯健康股份公司等中港大厦中港第一航务局、航运代理类较多。世纪大厦中海集团、青岛建行工程造价咨询中心、鹏达船务、证监会青岛建管局、泰发集团、东方国际物流、德隆纺织、新永安集团、浪潮通软、东南亚海运、中国电信、富海货运等丰合广场欧洲林业、三洋半导体、青岛招商局、工商银行、青岛国际银行、美国先锋货运、日本烟草等华仁国际大厦安泰信房地产、嘉元地产、青岛顺驰房地产、中国石化、富合贸易、中远物流、万国经贸。深业中心通惠实业、荣迪电子、海南白马媒体
14、投资青办、凌云地产经纪、上海深索仪表等银河大厦华夏银行、中国船社、雀巢咖啡、中国科技证券、胜利油田青办等从入住企业的行业分析：根据网络、媒体资讯以及对于区域内主管部门的拜访中得知，区域内的客户比例为：航运、贸易类占70%左右，实业类占20%，金融类占5%，其他占5%。从这两个板块市场的客户需求分析，在未来的12年之内，写字楼客户的行业特征仍然以航运、贸易和实业类为主，在奥运经济的拉动下，办公用途的需求量预计将稳步上升。从主要入驻企业的类型分析：大型国内知名企业，以购置土地自建或大宗购买办公楼为主。中小型企业多以购买或租赁较小面积的物业为主，所需面积一般在80400平方米之间。在调研中了解到入驻客户在选择办公地点时，主要考虑以下因素：地缘优势-道路畅达、交通便利、周边金融、商务、生活配套齐全；聚集效应-各个物业办公地点相对比较集中，由此而产生的“聚集效应”也成为吸引客户的因素。1.1.4.4 各物业租售价格分析核心CBD区域楼盘表 物业名称租价（元/天/平方米）净价售价（元/平方米）青岛市国际金融中心3.510500远洋大厦1.8/中港大厦3/
