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1、酒店建筑设计与创新盈利模式关系分析摘要：传统酒店建筑的盈利高度依赖其所处地段与区位条件。然而，随着酒店业多元化的开展，越来越多的酒店开始尝试在非传统优势地段寻找盈利空间。文章从建筑设计角度，以合肥上上座国际大酒店的设计为例，探讨在非传统优势地段，如何通过设计伎俩对功能核心、本钱控制、人流集散等方面进行优化，为酒店建筑寻找独特的盈利模式。关键词：酒店；建筑设计；非优势地段1概述传统上，酒店建筑所处的地段对酒店的经营起到至关重要的作用【1】。研究说明，酒店工程所在地的国民经济的开展状态与未来趋势，是酒店投资环境中影响最大，作用最直接的因素【2】。现代饭店之父塔斯特勒说过，酒店经营成功的三个关键性因
2、素是“地段，地段，地段。一般来说，较好的酒店位置通常坐落于风景名胜旅游区、商业兴旺地区等【3】。而相对应的，不具相关优势的酒店那么通常要面对必须寻找非传统盈利方式的问题。然而，随着国内社会多元化文化需求的增加以及酒店业在国内高速开展【4】,酒店的经营必然经历由传统模式到寻求创新型盈利模式的转型。对于建筑师来说，这要求其从设计层面，充沛分析地段、区位特点，以突破传统的盈利模式为出发点，通过特殊的流线设计和创新空间布局为其盈利获得独特的根底。笔者主导设计的上上座国际大酒店所处地段恰好处于这样的“非传统优势地段，以此为例，试探讨如何从建筑设计角度挖掘其创新盈利空间。2工程概况及现状分析上上座国际大酒
3、店工程位于合肥市长丰县双墩镇，蒙城北路与魏武路交叉口。工程用地面积约12000m2，容积率3.4，预计建筑面积约为40000m2，规模上属于中型酒店。合肥市长丰县并非风景旅游名胜区，其所处地区的商业资源也明显会向合肥市市区倾斜。所以，这是一块典型的“非传统优势地段。同时，该地块用地较为紧张，用地面临的道路均为城市主干道或城市快速路，这都带来了用地的消极因素。因此，如何获得创新性质的盈利办法，成为了摆在工程组面前的首要课题。根据相关调研机构的数据，三星级以上的酒店，客房利润约占总利润的42%65%，其次是餐饮局部，约为25%45%【5】。因此，在传统的通过客房利润不占优势的情形下，通过餐饮为主导
4、的方式成为了可能实现的突破口。经过详细的地块分析，设计团队发现，工程所处的双墩镇人口密度较大，工程周边拥有大量高密度的住宅小区。这里的人口势必会产生大量的婚礼、满月酒、公司年会等宴会需求。而与此同时，工程周边仅有一座大型酒店。经调研，该酒店为传统五星级酒店，功能设施齐全，但仅拥有一座大型宴会厅可供举行约80桌的宴会。且由于其五星级酒店的定位，单桌价位在3000元以上，价格过高。可见，该区域的宴会设施，尤其是大型宴会设施，相对于其人口来说，是供不应求的。同时，坐落于非传统优势地段的酒店，不可能像传统经营方式那样，以客房带动餐饮。因此，反其道而行之，以宴会为主的经营模式，以宴会带动客房，那么成为了
5、该酒店尽早回收本钱的目标。然而，以餐饮为主的盈利模式那么必然要面对利润率较低的问题。根据统计，餐饮的营业本钱占餐饮营业额的40%50%，远高于客房营业本钱平均占其营业额的8%10%【6】。因此，相比于传统以客房为核心的低本钱压力，建筑师有必要在本工程中尽可能通过设计伎俩降低其运营本钱，提高其运营效率。同时，大规模宴会厅会带来短时间内集中的人流，对集散构成了很大压力。3设计思路为了实现上述目标，本工程从如下角度入手构建思路。核心盈利点：尽可能获得超大型宴会厅，获得同时举办多场大型宴会的能力基于业主方对市场的判断，当地会频繁出现大规模宴会的需求，而附近唯一的档次类似的酒店仅有1个大宴会厅。因此，获
6、得尽可能多的大型宴会厅那么成了本工程首先要到达的目标。然而，传统的酒店，超过500m2的大型宴会厅通常也不会超过2个，且通常规模为大型酒店【7】。而本工程从规模上看，属于中型酒店【6】，因此要到达这个目标，属于对传统酒店功能布局的重大颠覆，必然要面临很多新的挑战。在本工程中，首先的困难出现在结构上。由于用地较为紧张，因此这些宴会厅不可能平铺在一层。因此，只能通过大跨结构独自将一个区域作为宴会厅，形成一个高低共三层，每层层高12m的宴会厅区域图1。其中主要面积为宴会厅，而四周的两排柱网主要布置辅助用房、设备间及后勤用房。本钱控制：简化后勤流线，减少人工本钱，提高运行效率酒店业属于劳动密集型产业，
7、因此，食材、酒水和人工本钱是酒店业的重要本钱【6】。本工程又以宴会为盈利核心，本钱控制又是重中之重。从建筑设计角度，主要体现在后勤流线上。在人工本钱方面，优化后勤流线可以增加后勤效率，减少效劳人员数量。同时，优化后勤流线，对提高效劳质量也大有益处。本工程中，后勤流线最大的矛盾在于大型宴会厅占满了南北向的交通空间，想要获得不与顾客交叉的后勤流线，那么需要从南侧和北侧两个方向进行后勤效劳。因此，需要通过竖向空间组织来实现，结合地下一层的厨房空间，生成竖向后勤空间。分别设置2个流线效劳包厢和3个大宴会厅。这样，宴会厅的后勤流线几乎全部集中在竖向上，平面移动距离极短，极大优化了宴会厅的后勤效劳效率图2
8、。人流集散：应对特殊经营方式，解决集散压力不同于传统经营模式，以宴会为主的经营模式同时会带来短时间内的大量集散压力。相对应的，也会带来人流方向比拟固定，不混乱的优势。因此，如何引导人流那么成为这种经营模式下应当解决的重点难题。本工程将交通分为三类：宴会厅流线、包厢与客房流线与混合流线。可以看到，主入口正对的电梯只效劳1-6层对应宴会厅1-3层，专门为宴会厅效劳。同时，建筑西南角的六部电梯供高层客房和包厢餐饮的客人使用。而混合流线中的扶梯也同时缓解了宴会超大人流带来的集散压力。这样，交通流线问题得到妥善处理，同时，交通路线明确，功能分区简洁，有助于流线控制图3。4设计成果基于上述分析，得到了如下
9、成果图4-5。从代表性的三层平面图图4中可以看到：该工程以宴会为核心的设计思路已经根本实现，后勤流线清晰简洁，又能通过优化流线节约人工本钱，最大化宴会收益。而酒店的造型图5那么体现了“形式追随功能这一原那么，与功能上的设计目标高度相关，酒店的宴会区域与客房区域通过建筑形体呼之欲出。图5上上座国际大酒店效果图5结论与扩展讨论从这个工程中可以看出，区别于传统依赖地段的酒店经营模式，酒店多功能、多角度的特征让其可以获得不同的盈利方式。传统的“五星级酒店在各方面做到均衡，却无法形成特色的盈利点，这必然导致其经营高度依赖其区位与地段。而非传统的基于其经营特色的，突出酒店的某一些功能的酒店建筑，那么可以打
10、破传统的对区位的依赖，高度整合现有资源，获得特色的经营思路和盈利空间。为此，建筑师应当突破传统酒店设计的功能模板，依次安顿功能核心、后勤流线、交通组织，以设计为伎俩来最大化辅助酒店经营。参考文献：【1】袁琦.酒店投资工程可行性分析办法系研究.电子科技大学,2008.【2】邓新华.饭店投资的可行性研究.长沙:湖南师范大学出版社,2008.【3】徐江华.酒店投资开发模式与经济评价研究.浙江大学,2008.【4】文化和旅游部.全国星级饭店统计公报.【5】邓璟辉.广州五星级商务酒店后勤功能及流线设计研究.华南理工大学,2008.【6】于洋.大连良运大酒店餐饮本钱控制的研究.大连理工大学,2008.【7】许菁.广州地区高星级商务酒店功能规划研究.华南理工大学,2008.
