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1、 (住宅)产品细部设计指引（2009年试行版）XXXX房地产公司设 计 研 发 部二八年十二月三十一日【编制说明】：1.从客户的角度思考，研究业主的使用习惯，以统一的技术措施规范住宅产品细部设计，确保公司住宅产品品质和成本控制的要求，使之更好地满足业主使用及物业管理要求。2. 指导设计单位进行住宅产品细部设计工作，使公司关注的产品细部设计处于受控状态。3. 为设计研发部专业工程师的设计质量控制工作提供依据。4. 本指引适用于住宅产品设计全过程,为设计单位提供设计参考依据，以及为设计研发部各专业工程师提供技术管理依据；5本指引可为我司其它部门了解住宅产品的设计质量及施工方法控制要点，更好地从营销
2、、施工、物管各方面共同确保公司住宅产品品质。6、本指引由公司设计研发部负责编制。并在试行版发布后每隔半年进行一次修编。在确定为正式版后每年进行一次修编。【内容形式】： 1. 住宅细部设计统一技术措施2. 图纸编制深度统一要求3. 重点部位构造作法及典型构造节点【用词说明】：本指引中有关用词含义如下：1. 表示严格，在正常情况下均应这样做的用词：正面词采用“应”，反面词采用“不应”。2. 表示允许稍有选择，在条件许可时，首先应这样作的用词：正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”。【编制时间】： 2008年12月31日目 录第一章 建筑设计篇1.1 总平面设计1.1.1 设计原则1.1.2 消防1.
3、1.3 出入口设计1.1.4 附属用房1.2 单元户型设计1.2.1建筑户型基本设计原则1.2.2 玄关1.2.3 厨房1.2.4 卫生间1.2.5 阳台1.2.6 门1.2.7 窗1.2.8 空调1.2.9 各专业交叉审图配合要求1.3公用空间1.3.1 裙房商铺1.3.2 地下车库及汽车坡道第二章 结构设计篇2.1 材料2.2 结构布置原则2.3 结构构造2.4 其它第三章 电气设计篇3.1 强电系统3.2 防雷系统3.3 弱电系统3.4 室外管网第四章 给排水设计篇4.1 生活给水系统4.2 温泉水系统4.3 直饮水系统4.4 消防给水系统4.5 排水系统4.6 其它第五章 暖通设计第六
4、章 综合管网设计第七章 装饰设计篇7.1 单元入口门厅7.2 标准层公共电梯厅第八章 景观设计篇8.1 设计技术要求8.2 竖向设计8.3 安全措施：8.4 室外工程材料及构造措施8.5 绿化8.6 其它附件一：图纸编制深度统一要求附件二：建筑构造做法及用材第一章 建筑设计篇1.1. 总平面设计1.1.1设计原则1.1.1.1. 尽量避免出现切坡(宜控制在4米,不宜超过8米)、深挖、深填、错跌等，如无法避免应制定该部位的处理措施。1.1.1.2. 分期建设的项目在规划设计中，应统筹考虑本次设计以外的相应设计内容，如：道路、挡土墙、给排水、供电、消防等会对成本和已建项目有较大影响的分项设计。1.
5、1.1.3. 交通结构清晰，合理组织人流、车流，并对建筑群体、道路竖向、绿化景观、综合管网进行综合考虑，统筹兼顾；符合无障碍设计要求。小区围合及组团围合应与物业管理有效,合理的结合.1.1.2. 消防1.1.2.1.总图中须做好消防车道及消防车登高面设计；当消防车道下面为地下室时，结构应考虑消防车总重300KN荷载。 1.1.2.2 登高面a. 登高面宜在用地红线内解决，条件限制时可利用绿化带作登高面，但绿化带应以低矮灌木为主，景观设计不得设置高大乔木，并按消防车总重300KN计算。b. 当建筑物凹入处进深不大于4m（净宽）时，该凹入范围可计入1/4周边长度算作登高面；如凹槽宽度不大于2.5m
6、（净宽），该宽度可不计入建筑周边总长度。1.1.2.3 消防车道a. 消防车最小转弯半径：高层12m，多层9m。b. 消防车道最小宽度：登高面处6m，其它处4m。c. 消防车道的坡度：登高面5，其它处8。d. 消防车道距建筑物距离宜5m。1.1.3 出入口设计1.1.3.1 小区出入口处应设置人车分流专用通道；当商住楼住户大堂与流量大的商业服务空间临近时，商业用房的货运出入口宜设在地下室或与大堂入口异向布置，避免人、货流交叉，减少交通安全隐患。1.1.3.2 小区主入口管理用房宜采用路中岛式设置,将出入车道分隔开,隔离岛长度不小于8米.局部车辆较多的出入口,建议加设高峰疏散车道。1.1.3.3
7、 小区停车库出入口设置应避开中庭景观,宜从主要车行道引入。楼盘标识区别建议设置在各园区大门明显处，有条件宜设置在楼顶。道闸系统尽量设置在平坦的地方，不宜设置在坡度大于9%的坡道上，避免交通事故的发生。1.1.4. 附属用房1.1.41 应在住宅（区）的下风向和较隐蔽处设垃圾站，其面积不宜小于12-15，(根据户数确定)与住宅距离不宜小于10m，外部与道路相连，应考虑重车荷载；垃圾站地面及内壁宜贴光滑、宜清洁材料，并配置给排水设施，排气、照明设施。商业区应单独考虑垃圾中转站，四周进行立体绿化。1.1.4.2小区内应设置公厕,宜附属于小区公建设置.公厕布点应结合小区总图人流流线设计.如小区广场,并
8、考虑其隐蔽性.服务半径宜控制在400米.若单独设置时,与住宅间距不宜小于10米，公厕设排风系统。1.1.4.3 柴油发电机房,变配电所,开闭所，及泵房不应设置在住宅入口附近,不宜设置在住宅主体以下.其与主体建筑的间距不宜小于10米.若无法避开时,应选用低噪音设备,且建筑四周及顶板,管道口应作好吸音,降噪处理.1.1.4.4 生化池不应设置在底层住户私家花园范围内，住宅楼入口处，大门广场处。1.2. 建筑户型设计1.2.1建筑户型基本设计原则1.2.1.1. 层高：采用分体空调的普通楼盘层高宜为2.8m，档次较高的可为3.0m；若采用中央空调不宜小于3.3m。1.2.1.2. 起居厅深宽比不宜大
9、于2，无阳台的起居厅宜设计宽度大于1.8m的低窗台观景窗。1.2.1.3常用户型功能房开间轴线尺寸不宜小于以下标准, (见下表)房型套内面积起居室主卧室次卧室 2房607036003600270071853900360027003房8195420036002700961104200390028001.2.1.4.平面有凹槽的高层住宅，其凹槽的开口宽度不应小于2.4m（净宽），凹槽的深宽比不宜大于3。1.2.1.5.避免卧室紧靠电梯井道，如无法解决则应采取相应降噪措施：相邻的墙体为隔音墙体；大于2.5m/s井道上部应设高度大于1m的隔声层，隔声层设800800进出口。1.2.2玄关1.2.2.1
10、 玄关内应考虑衣帽镜、柜的设置空间，净宽宜1500。1.2.2.2 户配电箱应避免与对讲机、开关及门铃一同设置，以免发生冲突；户配电箱所龛入墙面可适当加宽为120；室内对讲机设在门边方便使用的地方，高度宜为1500。1.2.3厨房1.2.3.1 套内面积75以下,厨房轴线开间,单排布置时不小于1.8米,双排布置时不小于2.4米.1.2.3.2 套内面积75以上,厨房轴线开间,单排布置时不小于2米,双排布置时不小于2.6米.1.2.3.3橱柜布置应遵循洗、切、炒的流线，炉灶应避开窗口设置。 常用厨房设备尺寸表设备名称长（mm）宽（mm）高（mm）灶台800500-550650-700洗涤台900
11、-1200500-550800操作台400-1200500-550800吊柜 普通400-1200300-350500调料400-1200300-350350-400抽油烟机800300-350根据油烟机型配合确定：冰箱机位宽度不小于650，若考虑美式大冰箱尺寸应为800；注意冰箱门的开 启方便及冰箱散热。1.2.3.4 厨房吊柜设置时应注意避免挡窗。1.2.3.5 厨房排烟道预留洞口周边应于厨房楼板浇注时；同时现浇混凝土挡水线.。烟道接缝处应设置在楼层面位置，不宜在楼层间中部设置接缝。1.2.3.6厨房楼面结构板降板50，有生活阳台时,不设置地漏,向阳台门方向找坡,坡度1%。无生活阳台时，应
12、设置地漏。天燃气管道及表箱宜设置在生活阳台内,建议设置靠边，尽量避免居中设置，影响使用。1.2.4卫生间1.2.4.1 当两户卫生间位于凹槽相对布置时，窗应错位布置避免通视，宜设置高窗，玻璃采用磨砂玻璃。1.2.4.2 应考虑坐便器、洗脸盆等洁具上下水噪音对卧室的影响，不宜沿卧室墙面布置。1.2.4.3 普通有外窗的卫生间排气扇应安装在窗固定扇上；高档次宜结合吊顶设吸顶式排风扇；无外窗的卫生间排气扇应与通风道排风口相连。1.2.4.4 暗厕应设计通风道，其位置应避免靠近给水管，不宜设在门后，影响门扇开启和使用空间。1.2.4.5 当下层为商用空间时，结构设计时应考虑卫生间洁具的布置，避免洁具正
13、下方是大梁，导致无法居中安装。1.2.4.6 复式住宅当顶层卫生间设在下层卧室上方时不应采用下排的排水方式。1.2.4.7 卫生间楼板宜采用下沉式设计，下沉净空尺寸不宜小于400。卫生间带有前室时，前室宜与卫生间同时下沉，两者之间的墙下不宜设反梁，如结构设计必须有梁时，应在距洗面台所在一侧墙300处的反梁中预留直径70洞口以利排水。1.2.4.8 卫生间吊顶下皮应高于窗洞上皮50。1.2.4.9 卫生间的外墙应设专用成品排气孔，排气孔孔径100，位于边梁下口，孔上口距板底50，排气孔坡度应向外2%，以免出现返水现象。1.2.4.10 只设一个卫生间的户型，卫生间的开间净宽不宜小于1.4m, 净
14、长度不宜小于2.3 m或开间净宽不宜小于1.6m，净长度不宜小于2.0 m。1.2.4.11 设多个卫生间的户型，公用卫生间开间净宽不宜小于1.4m，净长度不宜小于1.8 m；主卫生间的净面积不宜小于3.5平方, 开间净宽不宜小于1.6m。1.2.5阳台1.2.5.1生活阳台a. 生活阳台面积不小于2, 最窄净宽小于1.2 米。b. 生活阳台结构板面应低于厨房楼板50。c. 生活阳台应保证不小于800宽度(除开门扇,管道位置)。用以布置洗衣机，并设防止溢流和干涸专用排水地漏；当洗衣机置于窗下时，窗台高度不宜小于1200，以保证窗的开启和给水管的设置。d. 生活阳台宜用实体栏板.两户相邻的阳台分隔墙宜伸出阳台栏板外300。e. 生活阳台穿孔位置应作防水层设计.边梁应作上翻设计。f. 生活阳台应设置地漏,地漏位置不应设在阳台门口。g. 顶层阳台应设顶板；复式住宅的阳台应考虑晾衣及遮阳的需要。1.2.5.2 景观阳台a. 阳台
