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1、厦门市住宅市场调查报告厦门市住宅市场调查报告1.厦门整体房地产概况21.1 厦门住宅市场背景 21.2 厦门房地产政策环境 31.3 厦门未来城市发展规划 52.近几年厦门楼市发展态势62.1 厦门楼市现状 62.2 土地市场状况 92.3 未来厦门楼市走向 93.厦门各城区住宅市场发展概况 123.1 思明区住宅市场发展概况123.2 湖里区住宅市场发展概况233.3 岛外住宅市场发展概况324.综合研判 404.1 市场综合研判404.2 政策综合研判411 厦门整体房地产概况1.1厦门住宅市场背景1.1.1厦门宏观经济保持增长，但是经济体量小，购买力不足。2006年厦门深圳国民经济简要对
2、照表厦门增长率（）深圳增长率（）厦门相当于深圳（）生产总值（亿元）1162.3716.75684.391520.44固定资产投资（亿元）662.166.51273.677.851.98平均工资（元）2554813.15351078.172.77可支配收入（元）1851312.922567.08582.03恩格尔系数（）40.2/33.3/120.72以上资料来自于2006厦门市国民经济和社会发展统计公报和2006深圳市国民经济和社会发展统计公报）根据图表，我们可以得到如下结论：l 厦门近年来经济持续发展，可以为房地产发展提高比较健康的平台，但是经济总量小，仅相当于深圳的20.44，固定资产投资
3、有限，短期内面临着比较小的市场。l 厦门平均工资持续增加，但是还是太低，和深圳有相当大的差距。平均工资的低下限制了居民的消费水平，也限制了对房地产的购买力。l 厦门的恩格尔系数过高，说明厦门人在食品消费上面还是占有相当的比例，再扣除教育等费用，在此说明厦门市民的房地产购买力不足。1.1.2 厦门人口分布不平均，不利于楼市的作大作强从6个区的人口分布情况来看，半数以上人口居住在岛内，岛内人口密集程度远高于岛外。思明区为厦门市第一人口大区，达到76.8万人，湖里区位列第二，为47.4万人，两个区人口占全市人口比重达55。各区人口密度相差悬殊，思明区人口密度高达10302人平方公里，湖里区7785人
4、平方公里，分别为全市平均水平的2倍和5.4倍；其他各区人口密度均低于全市平均水平，人口密度高低差距为9786人。1.2.厦门房地产政策环境1.2.1 购房落户政策不变。岛内购150以上的住宅可以带三个户口，岛外至少80.厦门完善的生活设施的持续发展的环境吸引着几乎整个福建的人前来厦门买房置业，客观上来说，厦门楼市面临的不是200万人口的购买力，而是数千万的人口的购买力。同时也说明厦门岛内将会重点建设大户型，打造豪宅聚集地。1.2.2 本科生直接落户厦门有利于改善厦门的劳动力结构，提高房地产的购买力。厦门市人事局日前出台政策，年非厦门生源的应届本科毕业生（非师范类）只要符合厦门市相关人事储备制度
5、的要求，即可在厦门先落户后就业。这项政策可以为厦门未来培养更多的中产阶级，打造未来房地产消费的生力军。1.2.3 收紧个人住房抵押贷款，控制房地产泡沫和盲目进入股市。近日盛传将暂停房地产抵押贷，招商银行和中国银行厦门分行有关人员也表示，个人抵押贷款目前没有停办，但个人拿正在按揭的房产做抵押进行贷款的审批程序严格了许多，审批时间也延长了，而且银监会还发出通知，即使个人获得相应贷款，也不允许用于购房和进入股市。银行提高个人抵押贷款的门槛，一方面是由于目前股市相当火爆，股民投资冲动增加，使得不少抵押贷款流向股市造成放贷风险；而另一方面则是通过收紧贷款以抑制投机炒房，避免泡沫成分造成房价进一步上扬。1
6、.2.4 CPI增长过快，央行连续加息，房地产投资和需求都会受到抑制。中国人民银行决定，为合理调控货币信贷投放，稳定通货膨胀预期，自2007年8月22日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.33%提高到3.60%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.84%提高到7.02%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。这是央行本年内第4次加息。在四次加息的情况下，如果一个业主贷款60万，20年期，那么要多还款6.1万，这对中小业主来说是个沉重的负担，而作为严重依赖银行的开发商来说更是
7、一个负担。1.2.5 福建出台七条新规，重拳整治房地产市场。8月22日，福建省出台七条新规，禁止VIP卡认购、收取会员费、取得预售证必须在10天内开盘、禁止期房更名转让、要明码标价等。这些新规旨在清除房地产市场的的违规操作，净化房地产市场。如果是品牌发展商，这些新规并不会对其产生太大的影响；但是在厦门，中小开发商还是占相当一部分比例，内部认购和违规二手中介还是很突出，“新七条”必然会对中小开发商、代理商和中介产生影响。1.2.6 住房贷款首付可能提高，短期房地产市场需求可能遭到压制，价格增长将缓慢。日前有消息称，银监会将出台政策，要求商业银行将房贷首付比例从目前的最低不得低于30%提高到40%
8、-50%。如果属实，那么未来市场对房地产的需求必然受到压制，以自住为目的的购房者和小投资者将无法承担首付，将有效压制房地产市场需求，平抑房价。目前厦门相关银行均否认接到类似通知和文件，目前仍执行房贷首付比例最低30%的政策。1.2.7 PX项目如果在厦门建设，将会影响厦门楼市的发展。作为有严重安全隐患的化工项目，它的建设将会严重影响周边的居民生活，也会影响厦门的楼市。目前项目处于再次评估之中，如果真的建在厦门，绝对会对厦门楼市产生影响的。1.3 厦门未来城市发展规划1.3.1海峡西岸经济区建设步伐加快，新一轮的经济增长带来新一轮的房地产需求。按照厦门政府十一五发展规划纲要指出，厦门十一五期间主
9、要将构筑强大的先进制造业基地。构建移动通讯产业集群、计算机及其外设产业集群、汽车制造业产业集群等17大产业集群。形成岛内高新产业集中区、海沧石化产业集中区、集美机械产业集中区、同安传统优势产业集中区、翔安新兴产业集中区等5大工业产业布局。在此背景下，一大批的中高级管理人才将被吸引而来，新一轮的房地产需求会持续增加。1.3.2第三产业迅速发展，为厦门房地产提供强大的动力。按照十一五发展规划，厦门将利用城区迅速拓展和对外通道更加便利的有利时机，大力发展物流、金融、中介服务、会展等生产性服务业，充实提升旅游、商贸、文化等生活性服务业，培育壮大“物流、旅游”两大服务业支柱，增强中心城市服务与辐射功能。
10、特别是旅游业，将重点开发“滨海旅游、文化旅游、购物旅游、生态旅游、节庆旅游、涉台旅游”等六类项目。服务行业快速发展，对厦门的房地产也将起到很大的助推作用。尤其是旅游业，对其关联的厦门酒店业或酒店式公寓的长足发展具有很大的影响！1.3.3城市半小时交通圈和厦泉漳为一小时交通圈即将成型，海湾型城市建设步伐进一步加快，大厦门的形成会改变人们的观念，岛外岛内房地产价格齐飞。城市快速通道：完成海湾大道、岛外快速路、翔安隧道、成功大道、厦门公铁大桥等城区间高速路网建设，构建连接各城市组团的快速通道，形成城市半小时交通圈；城际连接通道：打造厦泉漳为一小时交通圈；加快建设福厦铁路、厦深铁路、龙厦铁路，延伸深远
11、经济腹地。城市交通圈的建设将弱化人们的“小岛意识”，岛外地产不再受到歧视，房地产将有望平衡发展。2 近几年厦门楼市发展态势2.1 厦门楼市现状2.1.1 商品房供给持续提高。2003年以来，厦门楼市处于快速发展之中，不管是商品房的投资和建设都保持持续增长，其中2006年增长最快。154.86170.89231.74430.330100200300400500万平方米2003年2004年2005年2006年批准建筑面积 2.1.2 商品房的需求持续扩大，年销售面积持续提高，空置率降低，价格飙升。2.1.3 2007上半年厦门住宅市场发展态势2.1.3.1 成交量不大，价格暴涨。需求并未出现暴涨。
12、上半年取得预售证的住宅销售面积为245.79万平方米， 16月份全市住宅实际成交160.9278万平方米，未成交面积约80万平方米。相比2006年全年商品住宅销售面积304.98万平方米来说，2007年上半年的销售面积略微超过去年全年的一半，可见需求并未出现暴涨。价格剧增。2007年16月全市住宅均价为8667.46元/平方米。据厦门市国土房产局对外公布的数据显示，2006年第一季度全市住宅均价为5451元平方米，第二季度为6317元平方米，对比这一数据，2007年上半年的住宅均价每平方米至少上涨了20003000元左右，涨幅在四成至六成之间原因分析：l 土地拍卖价格的增长。近几年来，岛内外土
13、地交易价格递增，客观上推动了房价的上涨。l 厦门城市吸引力增强，吸引全福建甚至全国的购房者。消费者结构被打破，外地购房者占总数的56，超过了本地购房者。l 开发商炒作激烈，全社会形成购房恐慌。在开发商不断的提价下，社会产生了房价必然增长的预期，人们对房地产价格的底线不断被打破，不管是投资者还是资助者，几乎是全民都抱着炒房的心态。2.2土地市场状况从2005年起，截止到8月8日，政府共出让土地3496863.387平方米，岛内外地价均呈现上涨趋势。五缘湾片区创下了楼面均价最高记录，7966元/，海沧和集美也拍出了高价。地价的上涨给房价的上涨提供了充足的理由。（据9月8日最新消息，五缘湾某地块楼面均价拍到了17000的价格，再次刷新人们的心理承受价位。）2.3 未来厦门楼市走向2.3.1 岛内旧城改造和东北部开发并重。2.3.1.1旧城改造明细表区位用途面积率先启动百家村片区住宅商业办公占地面积3119万营平片区酒店商业居住旅游规划用地面积为28.57万厦港片区旅游文化休闲未知浦南片区公寓娱乐占地面积约6.92万思西片区商场及高档住宅占地面积约3.2万规划中仙岳旧村片区高档房产或旅游酒店占地约5万中华片
