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1、淮海国际数码港项目可行性研究报告淮海国际数码港项目可行性研究报告The Project Feasibility Research Report Of The Huai Hai international Cyberport北 京 *商 会北 京二零一三年三月（资料保密，请勿外泄）目 录第一篇 淮海国际数码港项目开发背景31.1、适应淮海经济区大开发战略，为徐州发展提供新抓手41.2、适应产业集聚规律，促进数码产业发展41.3、适应我国全面入世后缩短与发达地区距离的需要4第二篇 淮海国际数码港项目概况52.1、项目所在区域简介52.1.1、淮海经济区简介52.1.2、徐州简介72.2、项目概况8
2、第三篇 淮海国际数码港项目规划与进展103.1淮海国际数码港规划理念103.2淮海国际数码港建筑工程指导思想123.3淮海国际数码港建筑总指标123.4淮海国际数码港建筑设计133.4.1、商贸城133.4.2、数码写字楼133.4.3、IT商业住宅133.4.4、开发步骤133.4.5、目前工程进度143.5淮海国际数码港项目开发实施方案的设想与分析14第四篇 北京浙江乐清商会简介145.1、北京浙江乐清商会145.2、淮海国际数码港品牌塑造联盟16第五篇 项目投资规模与效益分析176.1、项目投资规模176.2、经济收益分析176.3、社会效益分析17第六篇 总结17第一篇 淮海国际数码港
3、项目开发背景项目位于有“五省通衢”之称的徐州市云龙区中山南路数码一条街。徐州数码产品交易市场的发展水平及规模还处于国内的中流水平，与北京、上海及一些发展好的城市相比还存在不少的差距，很像发展初期的北京中关村市场，发展规模大、快但混乱，亟待整合提高。目前面对淮海经济区这个广阔的数码消费市场，缺乏具有引领作用的数码核心商业区，而随着徐州市政府逐步将中山南路建成数码一条街，和乐清商会“淮海国际数码港的”出现，将填补这一缺憾，他将代表徐州的现代形象，反映徐州九朝帝王文化与现代文明的融合。淮海经济区大开发，政府机关的“云城市”、各种公司、金融行业以及小到普普通通的小老百姓均需要大量具有时代感的数码产品，
4、而淮海国际数码港项目的建设，正适应了形势的需要。该项目不论从规模档次，地理位置及周边环境，都是淮海经济区规模最大、档次最高、地理环境最佳、管理水平最高的，无以伦比的数码新城，也必将成为徐州数码一条街建设中一个里程碑的建筑、成为徐州“云城市”的发动机。徐州政府领导和北京浙江乐清商会及其决策者审时度势，以敏锐的目光和超前的意识充分认识到一个地区的振兴，必须有多个区域龙头产业的带动。本着回报社会的良好愿望，依托集团雄厚的经济实力和优良资信，把建设淮海国际数码港作为公司拓展多元化投资领域，再造新优势的重点项目之一，更作为支持徐州乃至整个淮海经济区云城市建设的动力源，为促进地区经济发展做出贡献。随着项目
5、的逐步实施，该项目开发的远见和必要性更加得到表现，社会意义更加明显。它主要体现在以下几个方面：1.1、适应淮海经济区大开发战略，为徐州发展提供新抓手“地球村、物联网、云城市”这些概念无论从国外到国内，还是从中央到地方，都知道是未来发展的重点、热点，而这些大战略直接带来的大商机就是数码产品的持续走强，所以，如何在一个经济区域内建设有高水平、高档次、能引领区域消费水平的数码市场就显得尤为重要，如果能未雨绸缪，实时规划建设淮海国际数码港，必将成为当地经济发展新的抓手。1.2、适应产业集聚规律，促进数码产业发展徐州市是淮海经济区的中心城市，拥有数码一条街、亚洲最大的动漫博物馆(徐州动漫博物馆)、中国最
6、大的高速数控机床研发制造基地、国内最大的机器人产业基地、江苏最大的软件园（徐州软件园）、江苏唯一的国家级物联网领域研发平台等等这些依托数码技术发展的各有代表性产业，必将树立徐州在淮海经济区的数码产业领先地位，所以没有一个大而全的新型数码城，必将会影响周边区域的经济发展、城市建设和居民幸福指数。徐州要有当仁不让的精神，聚集产业政策、资本、人才，为推进淮海经济区的数码产业发展做出贡献。1.3、适应我国全面入世后缩短与发达地区距离的需要随着改革开放的不断深入，尤其是正式加入WTO十年后的今天，我国的经济发展愈来愈纳入全球经济化的范畴。工业革命中国落后西方国家上百年，为中国的近代屈辱埋下祸根，我们作为
7、后来者痛斥满清政府之无能。信息化浪潮将我们这个时代的人一夜之间变成弄潮儿，是否能睿智决策，指点江山，缩短并赶超发达国家、地区，为当地的经济建设交份好的答卷。淮海国际数码港项目的建设是乐清商会为淮海经济区、徐州市经济发展尽的微薄之力。第二篇 淮海国际数码港项目概况2.1、项目所在区域简介2.1.1、淮海经济区简介图表 1淮海经济区简图于1986年3月成立，由江苏、山东、河南和安徽四省十四个地、市组成，十五年后已发展到四省的二十个地级市。包括江苏省的徐州、连云港、淮安、盐城、宿迁；山东省的菏泽、济宁、临沂、枣庄、日照、泰安、莱芜；安徽省的淮北、宿州、阜阳、蚌埠、亳州；河南省的开封、商丘、周口，共有
8、97个县(市)、51个区。中心城市为徐州。经济区总面积17.8万公里，2000年总人口1.19亿人，约占全国面积的1.8和总人口的9.3。淮海经济区处于极其重要的地理位置，位于亚欧大陆桥东部桥头堡区域，承南启北，该区北接齐鲁、南连江淮、东濒黄海、西临中原，在全国经济总格局中占有重要位置，拥有亚欧大陆桥东部桥头堡的突出区位，承担着中国经济东靠西移接力站的重任，并面向大海背靠华中经济区，在整个中国的公鸡地图板块中，淮海经济区处沿海中心位置。同时，淮海经济区本身也是颇具规模的市场，全国近一成的人口集中在此。虽然淮海经济区成立了近二十年，比浦东开发区早，但由于主要依靠四省二十个地市行政推动合作，缺乏市
9、场的依存度，活力不够，整体经济比其他沿海区域经济落后，成为中国沿海区域经济发展的软肋。淮海经济区发展相对落后，令长三角和环渤海湾两大区域中间出现落差。2011年5月10日，淮海经济区核心区8城市：徐州市、商丘市、济宁市、连云港市、枣庄市、宿迁市、淮北市、宿州市共同签署了旅游合作协议和关于共用连云港港的合作协议。会议通过了2011年淮海经济区核心区一体化建设重点工作方案，淮北、宿州、徐州三市签署了关于建设城际快速通道的合作协议。淮海经济区核心区8城市全面合作向纵深推进。2.1.2、徐州简介图表 2徐州市区域图城市定位：国家历史文化名城，全国交通主枢纽，陇海兰新经济带东部和淮海经济区的中心城市，商
10、贸都会。徐州是苏北最大城市，是国务院批准的拥有地方立法权的较大的市，是江苏省重点规划建设的三大都市圈核心城市和四个特大城市之一，也是新亚欧大陆桥中国段六大中心城市之一和淮海经济区的中心城市，现为第二亚欧大陆桥东端一个人口超过三百万的特大城市。 徐州“东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁”，素有“五省通衢”之称。京沪铁路、陇海铁路、京沪高铁、徐兰客运专线在此交汇，京杭大运河傍城而过贯穿徐州南北，北滨微山湖。公路四通八达，北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为我国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。徐州经济已经基本形成了装备制造、能源、徐州商圈、食品及农副产品加工业四大千
11、亿元支柱产业，新医药、电子信息、环保设备为新兴产业，煤炭、电力、建材、轻纺、冶金等传统产业加快发展的具有比较鲜明特色的产业体系，3家企业名列中国最大500家企业，10家企业进入全国同行业百强，50余种产品产量位居中国或江苏省第一，徐工集团、天宝集团、维维集团、保利协鑫是中国同行业生产规模最大的企业。徐州传统服务业起步较早、基础扎实，现代服务业业态健全、层次较高，金地商都、沃尔玛、家乐福、金鹰国际、中央百货等国内外知名商家纷纷入驻，形成了淮海经济区规模最大、门类最全、档次最高的“中心商圈”。主要经济指标增长连续5年高于全省平均水平，2010年全市完成地区生产总值2942亿元，人均超过5000美元
12、，与2005年相比均翻了一番多；实现财政总收入646.83亿元，一般预算收入222.16亿元，分别比2005年翻了两番多；城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到20959元和7955元，年均分别递增13.4%和12.4%，经济总量居全国百强城市第33位。全面小康社会建设取得重大进展，2011年将以市为单位在苏北率先基本建成全面小康社会。2.2、项目概况淮海国际数码港将由北京浙江乐清商会北京北方世贸轻纺城市场有限公司协调协会相关企业兴建的一座规模大、档次高、功能全的现代化数码商贸城。淮海国际数码港占地10297平方米，总投资7亿元，总建筑面积84020平方米，建筑容积率达到6.5，地上建
13、筑分别为6层、16层、24层、18层， 建筑高度达到80米，是一座集商贸、休闲娱乐、金融、IT商住公寓、智能化办公等为一体的多功能综合建筑群，2012年筹备建设，预计三年建成。图表 3淮海国际数码港位置图该建筑群位于徐州市云龙区，是城市主干道的中心区，在徐州市规划的中山南路数码一条街的核心位置，既满足了原有核心城区的客户需求，也可满足未来新城发展的需要。周边数码店铺琳琅满目，坐落着几个大型的销售市场，海云电脑大世界，现代数码广场，赛博，宏图三包，他们交流密切，共同发展。其中，21层的海云电脑大世界从写字楼改装成营业用房后，生意火爆，周边市场亟待整合、规范、提高。因而，淮海国际数码港的投资兴建受
14、到了来自省、市等各级领导的密切关注和大力支持，为此，我公司下定决心、花大力气，从设计机构等基础工作做起，一定要将淮海国际数码港建设成为淮海经济区的标志性建筑，使其无论从规划理念、建筑设计、环境营造、装修工艺、工程质量等硬件设施，还是从各项软性服务方面都成为国家级优秀工程的典范。淮海国际数码港东临解放路，西依数码一条街的中山南路，南邻海云电脑大世界，北靠建设东路及农业、工商建设、市证券公司、徐州市银行业协会，方圆1公里内有大小银行、金融机构数十家。因此淮海国际数码港所处的位置，是徐州的核心商业区地价可以说是寸土寸金。淮海国际数码港经过前期的多项工作，获得了政府各部门的大力支持和领导肯定，可以说是
15、万事俱备，只待东风。第三篇 淮海国际数码港项目规划与进展3.1淮海国际数码港规划理念由于本项目特殊的地理位置及其特殊的社会经济意义，要求本项目的规划建筑设计理念具有一定的时代意义及代表意义，达到与时俱进的社会现实意义。项目开发设计构思：“传承千年人文思想，融汇现代建筑理念，古城新标志-徐州的、中国的、世界的”正因为其特殊的历史价值及社会价值，本着对历史负责、对社会负责的态度，我们针对本项目的设计，作了大量的论证考察工作，先后聘请国内外策划、设计、规划、经济等多方面专家进行论证，确保项目高标准实施。本着突出项目特色，切实可行，具有前瞻性的特点，对建筑群提出如下要求：适应性：为建筑使用用途可能发生的改变而作出的智力上的考虑；低能耗：半数的能源由建筑物消耗，而对建筑设备的维护费用远远高于前期的投资，建筑师所面临的挑战是发展利用可持续性的建筑从而减少能源消耗和环境污染；低造价高质量：满足当前的需要而又不妨碍后代的需要的发展方式；仿生墙：能够对外界温度、光照条件和用户需要作出反映的建筑物外墙；程序化建筑：能够容易地改变其功能以适应新需要的建筑；服务空间/主体空间：作用区与服务区的清晰分隔，例如办公空间与核心体（电梯、楼梯、升降机和其
