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1、目 录一、总 论- 1 -1.1 项目背景- 1 -1.2 项目概况- 4 -二、政策环境与需求分析- 11 -2.1 政策环境分析- 11 -2.2 房地产市场分析- 17 -2.3 建设规模- 19 -2.4 营销方案- 20 -三、建设地点与区域条件- 22 -3.1 建设地点- 22 -3.2 区域概况- 23 -3.3 主要建设条件- 25 -四、规划建设方案- 28 -4.1 规划设计主题- 28 -4.2 总体规划方案- 28 -4.3 建筑设计方案- 31 -4.4 结构设计方案- 36 -4.5 电气设计方案- 38 -4.6 给排水设计方案- 44 -4.7 采暖、通风设计
2、方案- 48 -五、节能节水措施- 53 -5.1 节能原则- 53 -5.2 编制依据与原则- 53 -5.3 节能措施- 54 -5.4 节水措施- 56 -六、环境影响评价- 57 -6.1 环境现状- 57 -6.2 项目建设与运营对环境影响- 57 -6.3 环境保护措施- 58 -6.4 环境影响评价结论- 61 -七、劳动安全卫生与消防- 62 -7.1 劳动安全- 62 -7.2 卫生防护措施- 63 -7.3 消防- 64 -八、组织机构与开发进度安排- 70 -8.1 组织机构- 70 -8.2 开发进度安排- 71 -九、项目招投标要求- 73 -9.1 编制依据- 73
3、 -9.2 招标要求- 73 -9.3 招标方案- 74 -十、投资估算与资金筹措- 75 -10.1 投资估算- 75 -10.2 资金筹措- 81 -十一、项目财务分析与评价- 82 -11.1 评价依据与基础数据- 82 -11.2 营业收入与经营成本- 83 -11.3 项目盈利能力分析- 85 -11.4 项目偿债能力分析- 86 -11.5 不确定性分析- 86 -11.6 财务评价结论- 88 -十二、结论与建议- 90 -12.1 研究结论- 90 -12.2 提出建议- 90 -一、总 论1.1 项目背景1.1.1 项目名称 *县百灵小区开发项目1.1.2 开发建设单位概况本
4、项目由*市*房地产开发有限责任公司开发建设。*市*房地产开发有限责任公司前身是*县*房地产开发有限责任公司，创立于2005年4月，于2007年3月更名为*市*房地产开发有限责任公司。1.1.3 可行性研究报告编制原则与依据1、 编制原则（1）严格遵循国家有关法律、法规，从实际出发，合理确定建设规模，做到选址合理、功能健全、设施完善、安全卫生。（2）本着实事求是的原则分析论证该项目的实施条件和工程技术方案的可行性，认真调查研究各项基础条件，避免不利因素对工程建设和运营过程中产生的不利影响。（3）在科学发展观的指导下，坚持可持续发展战略方针，贯彻执行国家和地区对环保、安全及消防方面的有关规定和标准
5、。（4）坚持“独立、客观、科学、可靠”的原则，提出可供项目单位决策的建议，也为有关部门审批项目提供参考依据。2、编制依据（1）建设单位编制可行性研究报告委托协议及设计要求（2）*市城市总体规划（2010-2020年）（3）*镇总体规划（2007-2010年）（4）*县旧城区改造实施方案（5）城市居住区规划设计规范GB50180-93（6）民用建筑设计通则GB50352-2005（7）住宅设计规范GB50096-1999（2003版）（8）*市城市规划管理技术规定（9）建设单位提供的基础资料和数据1.1.4 项目提出的理由与过程*市拥有储藏丰厚的煤炭资源和矿产资源，目前，已经发现的具有工业开采价
6、值的重要矿产资源有12类35种，是西部地区乃至全国煤炭和天然气的重要产地。随着全球经济的高速发展，全球性的能源供求紧张为*营造了得天独厚的发展空间，丰富的资源成为*市城市发展的强力助推器。*市在全球性能源紧张的背景下依托资源优势抓住机遇实施科学合理的能源战略，其经济建设在短短几年之内得到了迅速的发展，成为一座经济实力雄厚的新兴工业化城市。尤其“十一五”以来，*市全力实施“结构转型、创新强市”和“统筹城乡、集约发展”战略，全市经济社会又好又快发展，成为我国西部最为活跃的经济区之一。然而，*市作为地处西部较为偏僻地区，虽然近几年依托资源优势实现了经济建设的跨越式发展，但是由于发展起点较晚、经济社会
7、发展基础较差，城镇建设基础和居住环境条件均较为薄弱，规模小、档次低、服务功能差、承载能力弱，城镇化严重滞后于工业化进程，“小城镇、大工业”的矛盾日益突出，已不能满足随着经济发展而日益增长的经济、社会需求。为此，*市抓住契机，适时地提出了加快城市建设的发展战略目标，制订了关于推进城镇化的决定，编制了城镇化发展规划，将城镇化作为新形势下加快*跨越式发展的最大基础建设全力推进。在城市建设中，坚持工业化带动城镇化、城镇化促进工业化的互动战略。在此背景下，*县作为*市总体规划中的15个重点城镇，根据*市“三年大建设、三年大变样”的城镇总体发展战略要求，围绕“提升城镇品位、优化城镇环境、完善城镇功能、加强
8、城镇管理”的总体思路和实施“收缩转移、集中发展”战略要求，按照“循环渐进、节约土地、集约发展、合理布局”的原则，制定了*镇城市总体规划（2007-2020年）和*镇旧城区改造实施方案，全面启动了城镇基础设施建设和旧城区改造工程。在此基础上，*市*房地产开发有限责任公司董事会、管理层经过深入考察调研和研究讨论，确定了建设一处集商住小区与酒店一体化开发方案，并取名为“百灵小区”，委托我公司对该项目进行可行性研究。对此，本公司接受委托后，组织有关专业技术人员对项目所在地进行了实地考察，进行了相关的材料收集和调查研究，对当地城镇规划要求和建设条件等情况进行了认真的调查研究，组织有关专家对研究方案进行了
9、分析论证，并与建设单位交换意见的基础上编制了本可行性研究报告，力求为建设单位提供一份专业而客观的决策参考依据，也为有关主管部门进行立项审批提供审批依据。1.2 项目概况1.2.1 拟建地点本项目建设地点为*市*县政府所在地*镇，项目场址位于*镇东北部旧城区改造区域，地块南临百灵路、西靠*中学，总占地面积20445m2（合30.667亩）。1.2.2 主要建设条件1、本项目拟建地点位于*镇旧城区，属于由当地政府统一组织实施的旧城区改造工程，符合当地城市总体规划和旧城改造政策，并且享受旧城区改造有关优惠政策。2、本项目拟建地点属于城镇传统生活区，目前正处于全面实施旧城区改造，周边正在或即将建设诸多
10、新型小区、配套商业等，将形成良好的生活居住氛围。3、项目地块紧临城市主干道路，区域内市政道路、供配电、给排水、燃气热力等城镇公用配套设施完善，向北可通过城镇外环路方便出行，向南可通过百灵路及*北路等进入城镇中心区，具有方便快捷的交通出行条件。4、本项目场址紧邻*中学，周边有*人民医院、实验小学及邮政居、购物中心等文体卫生及商业设施，具有便捷完善的生活配套设施条件。5、本项目建设用地已落实，拆迁补偿工作已得到政府、群众等有关群体的认可和接受，场地工程地质勘察工作已完成，项目各项基础建设条件已基本落实。综上所述，本项目具有得天独厚的区位优势和不可复制的商住配套条件，适合建设居住生活与商业休闲等居民
11、商住地产的开发。1.2.3 建设规模与目标1、建设规模本项目总用地面积为20445m2，根据地块规划条件和项目规划要求结合当地市场需求，规划总建筑面积35907m2，拟建1栋中高层住宅楼、2栋多层住宅楼和1栋多层酒店及配套商业用房，其中：（1）中高层住宅楼按9层设计，其中底层为车库，2-9层为住宅楼，规划建筑面积9124m2，其中住宅建筑面积7808m2、车库建筑面积1316m2。（2）多层住宅楼中，1栋按6层设计，底层为商业，2-6层为住宅，另1栋按5层设计，全部为住宅，规划建筑面积为7775m2（不含底层商业）。（3）多层酒店按6层（底部2层按裙房）设计，其中1-2层为餐饮部、会议室等，3
12、-6层全部为客房，规划建筑面积8000m2，另配套619m2地下车库和设备用房。（4）配套商业除住宅楼底层为1层外，其余全部按2层设计，并在场地东侧沿街布置，规划建筑面积10173m2，另建设216m2物业用房等公共配套设施。2、建设目标本项目根据当地城镇建设规划和旧城区改造要求，结合当地居住小区及配套商业建设需求，通过市场化运作，拟建一处基础设施齐全、配套设施完善、环境优良、完全卫生、出行便捷的现代化城镇商住小区。3、开发建设期本项目计划开发建设期为2010年7月2011年7月，其中商品房自建设第一年下半年达到预售条件后开始销售，计划用2年时间内全部出售，酒店部分建成后由本项目建设单位自营。
13、1.2.4 投资与效益情况1、总体投资与效益情况本项目估算总投资为7000万元，其中：商品房开发产品成本为4874万元、形成固定资产2051万元、经营资金75万元。根据建设单位投融资计划，本项目开发建设投资采用自筹资金与预收款结合的方式，其中投入资本金2875万元，占总投资的41%，其余4124万元由回笼预售款滚动投入，占总投资的59%。（2）效益情况预测根据当地市场需求、价格水平预测数据和自营酒店运营方案，本项目预计实现商品房销售收入9292万元，其中营业税金及附加为525万元、预提土地增值税为139万元；自营酒店每年实现942万元的营业收入，其中营业税金及附加52万元。项目经营成本中，根据
14、商品房开发项目运营特点，其开发产品成本按销售进度结转为商品房经营成本，既为4874万元；自营部分每年运营费用为442万元，其中日常经营费用为377万元、综合折旧与摊销费为65万元。根据项目营业收入与成本费用数据，本项目商品房销售实现营业利润总额3893万元，上缴企业所得税973万元，可实现税后利润2920万元；自营部分每年实现营业利润448万元，上缴企业所得税112万元，可实现税后利润336万元。从商品房与自营部分综合考虑，本项目总投资收益率为12.06%，资本金净利润率为19.53%；项目所得税后财务内部收益率为17.28%、财务净现值为412万元、投资回收期为4.74年。从项目各项财务评价
15、指标看，本项目财务内部收益率均高于财务基准收益率，财务净现值大于零，总投资收益率、资本金净利润率、投资回收期等指标均可满足投资者预期要求；项目各年累计盈余资金未出现短缺现象，表明项目运营效益满足自身的生存和运营，财务生存能力较强。从财务评价角度综合考虑，本项目的建设是可行的。1.2.5 问题与建议从财务评价分析和敏感性分析看，对于本项目最大的不确定因素是地产价格的变动，以及按计划销售程度。对此，本报告特别建议建设单位在保证工程质量的前提下加强成本控制力度的基础上，积极做好营销策划方案、采取适时得当的销售策略，以最大限度保障本项目的开发进度和销售计划如期完成。1、加紧做好前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续。2、应严格贯彻执行国家和地区对节能、环保、安全、消防及招投标方面的有关规定和标准。3、积极、及时落实有关金融机构的信贷资金，确保工程建设如期、顺利进行。4、精心安排，确保工期、质量、投资控制目标的完成。5、工程实施
