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1、 兵团工业交通物质供销总公司伊犁公司住宅小区建设项目可行性研究报告（代项目建议书）目 录第一章 项目总论61.1 项目概况.61.2 建设背景.71.3 可行性研究报告编制的依据.91.4 研究范围111.5 项目提出的必要性111.6主要技术指标.12 第二章 项目开发经营环境分析.122.1 房地产市场发展及当前主要问题12 2.2 2010年房地产市场预测132.3 伊宁市房地产形势132.4 项目开发经营环境分析132.5 房地产市场状况分析14第三章 建设选址和建设条件.163.1 场址现状163.2 场址条件163.3 周围社会发展环境193.4 法律支持条件20第四章 建筑方案选
2、择.214.1 建筑设计指导思想和原则214.2 建筑方案214.3 建筑设计244.4平面布局.244.5 给水设计254.6 排水设计264.7 主要设备材料表264.8 采暖设计264.9消防给水系统.284.10 电气设计.294.11 建筑防雷.32第五章 节能节水.335.1 指导思想335.2 总体目标345.3 节能节水依据345.4 建筑节能355.5 节能节水措施365.6 节能节水综合评价37第六章 环境影响评价.386.1环境评价依据.386.2 环境保护方案的要求396.3 主要污染源和污染物406.4 建设地点环境现状416.5 建设期环境影响与保护措施416.6
3、绿化436.7 环境评价结论和建议43第七章 消防措施.467.1消防设计依据及原则.467.2消防设计方案.467.3 消防设备系统与管理48第八章 劳动安全卫生.498.1 影响因素及危害程度分析498.2 建筑消防设计依据及原则49第九章 组织机构及招标.529.1项目管理机构.529.2 项目资金管理539.3 项目工程质量管理539.4 项目的招标方案54第十章 项目实施进度安排.5710.1 实施计划进度安排57第十一章 投资估算与资金筹措.5811.1 编制范围.5811.2 估算依据.5811.3 估算说明.5811.4 估算指标.5811.5 固定资产投资.59第十二章 风险
4、分析.6112.1主要风险因素识别6112.2风险管理计划6212.3 项目风险分析.6312.4 风险程度分析.6412.5风险对策与评估65第十三章 结论与建议.6613.1结论6613.2建议67第一章 项目总论1.1 项目概况1.1.1 项目名称：兵团工业交通物质供销总公司伊犁公司住宅小区1.1.2 建设地点：伊宁市飞机场路130号1.1.3 项目建设主要内容及建设规模兵团工业交通物质供销总公司伊犁公司住宅小区建设项目规划总用地面积4270平方米。总建筑面积5500平方米，砖混结构。1.1.4 项目建设单位：兵团工业交通物质供销总公司伊犁公司1.1.5 承办单位负责人：* 【兵团工业交
5、通物质供销总公司伊犁公司法人代表】1.1.6 建设周期：一年 【即20112012年】1.1.7 项目建设性质：新建 1.1.8 项目投资及资金筹措（1）投资概算本工程总投资1175.0万元。其中：建设工程费817.0万元；土地购置费240万元；其它费用60.1万元；基本预备费用57.9万元。（2）资金来源资金来源：全部自筹。1.1.9 编制单位：农六师勘测设计研究有限责任公司伊犁分公司1.2 项目建设背景住房与人民生活紧密相关，“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。居住，是职工基本的生活需求，由于经济发展水平有限，公司员工居住环境仍停留在满足基本居住要求的整体较低水平。道路、安全、卫生、物
6、业管理、配套等居住条件发展程度较低。建筑老化、设计落后状况比较普遍，城区居民的居住宅水平有待进一步提高。，随着住宅商品化进程进一步加快，政府采取了逐步取消私人买地建房的审批等一系列政策，大力促进商品化住宅的发展，为当地房地产市场的健康发展打下基础。因此，改善职工住房现状已势在必行。1.3 设计依据与范围1.3.1 有关法律法规1、国家及伊犁州政府有关的这政策、法规、规划；2、城市规划编制办法建设部（2006年4月）；3、新疆维吾尔自治区建设厅关于编制住房建设规划工作的指导意见（新建房200616号）；4、中华人民共和国土地管理法（2004.8）；5、中华人民共和国环境保护法（1989年）；6、
7、中华人民共和国环境评价法（2002年）；7、中华人民共和国固体废物污染防治法（修订）（2004年）；8、中华人民共和国环境噪音污染防治法（1996年）；9、中华人民共和国水污染防治法（修订（2008年）；10、建设项目环境保护管理条例（1998年）；11、伊宁市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要；12、伊宁市近期建设规划（2010-2025）；13、可研所需其它资料。1.3.2 研究范围 根据国家对基本建设项目可行性研究的内容和深度要求，重点研究以下内容：（1）阐述项目建设的背景和必要性；（2）落实项目建设条件；（3）确定项目的建设的内容，建设规模和实施方案； （4）项目建设对环境造成的影响
8、进行评论；（5）估算项目投资和资金使用计划。1.4 建设的指导思想及开发建设原则指导思想：立足实际，着眼未来。以适用、舒适、经济为开发的新理念，体现人文关怀、绿色环保、科技创新的新主题。开发建设原则：合理开发、经济适用、科学配套、永续利用的原则，具体为一是住宅的功能空间要更加合理。要在较小的空间内创造较大的舒适度，提高单位住宅面积使用率和功能空间的合理性。二是住宅的物理性能要有较大改善。住宅保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等物理性能，越来越成为衡量住宅质量的重要因素。三是住宅设施设备的装备水平要进一步提高。厨房、卫生间设施、智能化技术系统的高效性和实用性已经成为住宅舒适性的重要内容。四是居住
9、区的环境和配套水平要更加完善，要创造自然和谐、朴实优美、安全环保、舒适便捷的住区环境。五是住宅的耐久性要延长。住宅具有价值量大、位置固定的特点，对耐用性有很强的要求，应当在目前砖混结构年的基础上，延长住宅使用寿命。1.5 项目建设的必要性1、商品房需求量大幅度上升根据伊宁市市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要和伊宁市城市建设总体规划（2002-2020），伊宁市市区人口在2010年和2020年将从目前的30万人分别达到30万和40万，人口的增长代表城市发展的多项指标，随着城市化进程的不断加快，政府加大政策灵活变动性，招商引资，产业链的激增，外来劳动力和人才不断涌入，城市规模进一步扩张，城市
10、人口将迅速增加，商品房需求量将呈逐年上升趋势。 随着房地产市场逐渐成熟，居民用于住房投资的资金增多，购买新居、用旧房“养新房”、股息、红利、出租房屋等财产性收入成为居民收入新的增长点。2、居民住房潜在购买力较大随着人均经济收入的不断增长，需求旺盛，住宅产业将处于快速增长期，居民的潜在购买力很大，同时，根据有关部门调查，居民在住房领域的消费已从改善自身居住条件，转向理性投资房地产业的方向发展。目前全市城镇人均住房面积不足15平方米，距小康社会35平方米的标准仍有较大的空间。同时，根据调查，伊宁市目前居民基本上是一户一套，基本没有对外租赁的余房，这说明：改善居住条件，对外租赁旧房，增加家庭收入将成为伊宁市民将来几年内置业的重点考虑内容。宏观必要性：从一个城市的宏观上讲，首先，土地作为城市的宝贵资源，未能实现其效用、效益的良性循环，未能发挥土地的最大经济效益、社会效益、环境效益；其次，城市化未能体现以人为主体的人文环境，城市的发展应该充分体现城市中“人”的地位和作用，不断满足人们的物质和精神需求，促进人的身心和个性的健康发展。同时，尤为值得关注的是随着城市化进程加快，原郊区村庄的改造将为当地居民和全体市民的居住和生活质量的提高带来非凡而深远的影响。因此，加快城市的建设是城市发展的必然结果。房地产商将更多
