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1、当前房地产纠纷案件审判中九个热点问题的处理看法2014-11-06儒者如墨整理|赫少华律师远闻（上海）律师事务所阅读提示：笔者依据房地产实务中遇到的相关问题，并结合最高法院、上海法院及民事审判指导与参考等刊登的审判观点，梳理以下九个方面的问题。问题一：一房数卖的处理在审理一房数卖案件纠纷时，假如数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应依据已经办理房屋全部权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后依次确定权利爱护顺位。恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人；变更登记、合法占有发生在预报登记有效期内的，登记权利人或占有人的权利不能对抗预报登记权利人。对于买卖合同
2、的成立时间，应综合合同在主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等因素进行确定。问题二：买受人干脆主见确权纠纷的相关问题由于在买卖合同履行过程中，双方存在的是债权债务关系，买受人只能依据合同约定，要求出卖人履行合同义务，包括将标的物的全部权转移给买受人。但是买受人不能依据买卖合同而干脆取得标的物的全部权。因此，对出卖人不履行产权过户义务的，买受人不能干脆要求确认房屋产权归其全部，只能依据合同约定要求出卖人履行帮助办理产权过户手续。故在买受人主见确权的状况下，应当向当事人释明法律关系，告知其可以变更诉讼恳求。来源：上海高院民一庭编民事案件庭审要领（二）问题三：未经共有
3、人同意处分共有物问题上海高院：出卖人与买受人签订房屋买卖合同，出卖登记在其个人名下的房屋，不符合法律、行政法规关于共有物处分的规定或者共有人之间关于共有物处分的约定的，假如买受人是善意的，且支付了合理对价并已经办理了房屋权属变更登记手续，可以依据物权法第106条第1款的规定处理；假如买受人是善意，且买卖合同约定的对价是合理的，其他共有权人要求确认房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。上海高院：对于房屋登记在夫妻名下，买受人与夫妻一人签订房屋买卖合同，买受人要求办理转移登记的，研讨会形成一样看法认为，夫妻一方对于共有房屋无处分权，故买受人要求办理产权登记的，人民法院不予支持。上海高院：假如房屋出
4、售时，权利登记仅为出让人一人，除非有证据证明买受人与出让人恶意串通，损害其他共有人的利益外，基于产权登记的公示、公信原则，应确认房屋买卖合同有效；假如房屋出售时，权利登记为数人，基于部分共有人不得擅自处分共有物的法律规定，一般应确认房屋买卖合同无效，但买受人有理由信任出让人有代理权，符合表见代理的构成要件，应确认房屋买卖合同有效。需留意的是，假如查明房屋已经交付买受人运用且产权已变更至买受人名下等，应尽量维持合同的效力，告知主见房屋买卖合同无效的其他共有产权人可以变更诉讼恳求或另行诉讼，主见处分人予以赔偿。来源：上海高院民一庭编民事案件庭审要领（二）最高人民法院民一庭仲伟珩法官：出卖人出卖登记
5、在其名下的共有房屋不符合物权法第97条规定的条件或者共有人约定的条件，在房屋买卖合同有效的状况下，买受人恳求履行房屋买卖合同，其他共有人不同意出卖该共有房屋，并表示不予帮助办理该房屋权属变更登记手续的，人民法院应驳回买受人关于接着履行合同的诉讼恳求。法院可以向购房者明确释明其可以变更诉讼恳求，购房者可以恳求解除合同并要求出卖人担当违约责任。来源：民事审判指导与参考2014年第1辑问题四：房屋迁让的处理1、与房屋迁让案件的协调上海市高院民一庭：假如买受人诉至法院要求出让人或者实际居住人迁让，而出让人、前一手房屋买卖合同的出让人或实际居住人要求确认买卖合同无效的，由于对买受人取得房屋全部权所依靠的
6、基础法律关系的有效性尚有待于审查，在相关当事人已提起合同无效诉讼后，应当裁定中止房屋迁让案的审理。来源：上海高院民一庭编民事案件庭审要领（二）2、后手买受人完成房屋产权登记后，要求在系争房屋内实际居住人员迁出如何处理倾向性看法认为，从产权登记状况来看，买受人已作为系争房屋的权利人登记在册，依法应享有占有、运用、收益、处分的权利，而实际占有人已非系争房屋的产权人无权在房屋内居住运用，买受人可基于物权恳求权要求对方从房屋内搬离。但在个案处理中，应留意考量房屋的实际居住人员是否享有居住房屋的权利，或房屋买卖合同是否存在虚假交易，以及房屋现实交付是否存在履行障碍等状况，予以区分处理。相关类似案例：其他
7、全部权与占有权能分别下买受人的权利救济途径分析臧某与连某解除阻碍纠纷上诉案2014)沪一中民二(民)终字第433号问题五：与借款合同纠纷案件关联问题1、与借款合同纠纷的程序协调上海市高院民一庭：在实践中，一些要求确认房屋买卖合同无效的原告之所以诉至法院，往往是因为债权人主见归还借款并要求行使房屋抵押权。在这种状况下，应当审查相关借款合同纠纷案件有无判决，判决结果如何。以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方恳求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，假如担保权人作为有独立恳求权第三人提出诉讼恳求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼恳求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保
8、权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理来源：上海高院民一庭编民事案件庭审要领（二）2、借贷关系中签订房屋买卖合同并备案登记属于非典型担保 裁判要旨：在当事人一方主见系房屋买卖关系、另一方主见系借贷关系，且双方证据均有缺陷的状况下，应结合双方当事人提交的证据，探究合同签订时双方当事人的真实意思，推断法律关系的性质。在借贷关系成立的前提下，签订商品房买卖合同并办理备案登记的行为，足以构成一种非典型担保。来源：人民司法案例2014年第16期；作者：梁曙明（再审审查审判长）、刘牧晗（再审审查承方法官），作者单位：最高人民法院3、名为房屋买卖实为借款担保的认定重庆五中院
9、判决张桌玮诉怡豪公司商品房销售合同纠纷案裁判要旨：名为房屋买卖实为借款担保的认定，应依据房屋买卖合同约定的标的物特征、权利义务是否对等、履行方式是否有违常理等多方面综合考虑。假如实为借款担保，应认定房屋买卖合同无效，并驳回出借人要求履行房屋买卖合同的诉讼恳求。来源：人民法院报2014年09月11日问题六：因限贷、限购房地产调控政策影响合同不能履行房屋买卖合同纠纷的处理倾向性观点：房屋买卖合同约定以按揭方式付款，买受人以房贷政策变更不能办理按揭贷款导致无履约实力为由，恳求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人的确因房贷政策变更而不能办理约定的按揭贷款，对其恳求可予支持。
10、房屋买卖合同签订后，由于相应住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋全部权变更登记，买卖人恳求解除合同，并要求出卖人返还所收收的购房款或定金的，假如经审查，当事人的确因住房限购政策的实施而不能办理房屋全部权变更登记，对其恳求可予支持。相关类似文件：楼市调控背景下房屋买卖新类型纠纷实务问题探讨-上海市第一中级人民法院探讨室（2013年1月10日），一中实务增刊问题七：物权法第191条第2款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定物权法第191条第2款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，恳求确认转让合同无效的，不应予以支持，受让人因抵押登记未涂
11、销无法办理物权转移登记而恳求解除合同的，可予以支持；受让人要求转让人担当相应民事责任的，应考虑当事人的过错程度等因素进行处理。问题八：预约合同纠纷的相关问题最高人民法院认为：预约是指将来订立肯定契约的契约。预约的形态多种多样，有的预约条款特别简略，仅表达了当事人之间有将来订立本约的意思，至于本约规定什么内容留待以后磋商确定；有的预约条款则特别详尽，将将来本约应当规定的内容几乎都在预约中作了明确约定。而若仅从内容上看，后者在合同内容的确定性上几乎与本约无异，即使欠缺某些条款，往往也可以通过合同说明的方式加以补全。因此，仅依据当事人合意内容上是否全面，并不足以界分预约和本约。推断当事人之间订立的合
12、同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的详细内容。假如当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经特别接近，即便通过合同说明，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当敬重当事人的意思表示，解除这种客观说明的可能性。来源：民事审判指导与参考2014年第1辑，最高人民法院（2013）民提字第90号问题九：违法建筑相关纠纷的处理目前审判实务中的主流观点：对于未取得建设工程规划许可证或者未依据建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，依据城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职权范围，应避开通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人恳求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不应受理；已经受理的，应驳回起诉。违法建筑倒塌或其搁置物、悬挂物脱落、坠落造成他人损害的，属于民事案件受案范围，应依据侵权责任法有关物件损害责任的相关规定处理。来源：最高人民法院司法观点集成-民商事卷续
